LD (Lorenzo Ramírez) Las entidades financieras se han convertido en las nuevas promotoras y agencias inmobiliarias. El aumento de la morosidad (tanto de promotores como de familias) ha provocado un espectacular aumento de las ejecuciones y se disparan las subastas para colocar los pisos embargados.
Pero las subastas judiciales dejan de ser una opción para los compradores de vivienda a pesar de que las casas que se venden a través de este sistema se han multiplicado por diez., tal como avanzó LD. Los bancos están atrapados, pueden dar pocas hipotecas (no tienen liquidez) y son, además, los dueños de las casas sin vender.
De momento sigue creciendo el número de entidades financieras que se ven obligadas a comercializar a bajo precio las viviendas que las constructoras e inmobiliarias no logran vender para recuperar liquidez. Ya son casi 30 los bancos y cajas que ofrecen "chollos" en Internet.
Los promotores están que trinan con esta nueva estrategia, aunque la responsabilidad es suya, al no haber permitido las necesarias bajadas de los precios de los pisos. Pero las entidades financieras han encontrado la manera de eliminar la competencia de estos promotores: sólo conceden hipotecas para comprar pisos que bancos y cajas tengan en cartera, así eliminan su stock, recapitalizan sus balances y reducen las pérdidas derivadas de la depreciación de activos.
"En los próximos años sólo venderán pisos los bancos"
Así lo explicó a LD el presidente Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, German Navarro: "Es natural, en los próximos dos años sólo se van a vender los pisos propiedad de los bancos. No van a gastar el poco dinero que tienen en financiar operaciones hipotecarias que no les beneficien a ellos mismos. Ejecutan los inmuebles y, si no los pueden vender en subasta, los ofrecen con promociones de hipotecas con descuento".
La sobreoferta inmobiliaria es manifiesta. Existen más de un millón de pisos terminados sin vender y una demanda prácticamente inexistente. Si este mercado no fuera tan rígido los precios se ajustarían a la baja y el sector podría volver a la senda de la recuperación en un plazo relativamente corto de tiempo.
Las dificultades para vender están afectando más a los inmuebles situados en la costa. La caída de la demanda de británicos y alemanes se ha sumado al desplome de la española y así no hay quien comercialice un piso. Además, la nueva normativa contra el fraude dificulta el pago con dinero negro (una de las fórmulas más comunes de pago en las regiones costeras, según confirman fuentes del sector a LD).
Excedente en costa durante 20 años
Por todo ello, especialista como el consultor inmobiliario y profesor del Centro de Formación Garrigues José Barta cree que el excedente de vivienda vacacional no se absorberá hasta dentro de 20 años.
Barta piensa que el mercado de la segunda residencia turística “se ha desarrollado mucho y muy mal” y no espera que la caída de precios sea inferior al 50%.
Esta es una de las claras consecuencias de una expansión crediticia sin respaldo de ahorro real. En la última década los bancos centrales han mantenido los tipos de interés por debajo de la inflación (especialmente en EEUU), lo que junto con el privilegio de las entidades para crear préstamos de la nada, da lugar a un aumento desproporcionado del crédito, generando inflación y oportunidades de negocio que en otras circunstancias no existirían.
Los promotores invierten de forma desproporcionada y, cuando se pincha la burbuja, o bajan los precios o se comen los pisos. De momento, han optado por la segunda vía, pero los bancos y cajas han elegido la primera opción.
En el capítulo de las medidas a adoptar, José Barta apuesta por elaborar una Ley para la insolvencia familiar y garantizar que el crédito llegue a familias y empresas, porque “es prioritario salvar el entramado productivo y social del país”.
Reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Concretamente, para mejorar la competitividad del maltrecho sector inmobiliario, propone modificar la ley de Enjuiciamiento Civil, la de Arrendamientos Urbanos y las normas tributarias, así como desarrollar instrumentos financieros que sean competitivos cara al exterior.
Además, señala la conveniencia de anotar preventivamente los contratos de compraventa, recabar información de fianzas de alquileres de las Comunidades Autónomas o crear registros autonómicos de alquileres de segundas viviendas.
José Barta denuncia “la inmoralidad” de los precios que han llegado a alcanzar las primeras viviendas y considera que “hay que empezar a exigir responsabilidades, incluso penales” por los excesos cometidos en el sector inmobiliario-financiero los años de atrás.