El mercado de la vivienda en España lleva prácticamente congelado casi tres años. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, las ventas de pisos se han desplomado. Muchos expertos esperaban que este desplome se viera acompañado por un descenso similar en los precios de los pisos, pero no ha sido así. De esta manera, mientras las ventas han caído más de un 50% en tres años, los precios sólo han perdido en torno al 20% de su valor máximo. Ante esta situación los expertos creen que el ajuste real todavía no ha llegado.
Según el último estudio de idealista.com (portal inmobiliario líder en España), los precios de la vivienda en España cayeron un 5,7% de media en 2010, con lo que el precio medio del metro cuadrado en los grandes municipios españoles se situó en los 2.270 euros.
San Sebastián sigue siendo la ciudad más cara de España con un precio medio por metro cuadrado de 4.894 euros (de hecho, es la capital de provincia con una subida más importante, del 6,5% en doce meses). Mientras, Lérida es la más barata, con un precio medio de 1.418 euros, tras sufrir una caída del 14,1% en este año.
Estos datos corroboran una tendencia que se mantiene constante desde que se inició la crisis en 2007, el estallido de la burbuja inmobiliaria ha afectado fundamentalmente a las cifras de ventas de vivienda, pero no tanto a los precios. De esta manera, en 2006, año del pico del boom, se vendieron en España más de 900.000 casas, mientras que en 2009 cayeron por debajo de las 450.000. Todavía no hay datos definitivos para 2010, pero parece que el dato final no se alejará demasiado de esta última cifra.
Mientras tanto, los precios siguen en una tendencia descendente, pero sin llegar a esos niveles. De esta manera, aunque la caída ha sido continua desde 2006, no alcanza el 20% en la mayoría de los casos. Según los datos de idealista, en las tres grandes ciudades españolas (Madrid, Barcelona, Valencia), los descensos en los precios de las viviendas de segunda mano entre 2006 y 2010 se sitúan entre el 13 y el 19%. Es una caída acusada, pero que queda muy lejos del 50% de desplome en las ventas del que hablábamos antes.
Ajuste esperado
Por eso, desde idealista.com se advierte de que 2011 seguramente "será de nuevo un año duro para la venta de viviendas". En su opinión, "la lentitud en el ajuste de los precios en la mayor parte de España está siendo mayor de lo esperado". ¿Y cuáles son los motivos de esta situación?
En primer lugar está el hecho de que los vendedores no quieren perder dinero con la venta. Muchos compraron en el momento más alto de la burbuja y si ahora quisieran deshacerse de su casa, recibirían menos de lo que pagaron por ella. Por eso, aunque la pongan a la venta, aguantan al máximo para ver si el mercado se da la vuelta y los precios suben algo.
Por otro lado, el fin de la deducción por compra de vivienda en el IRPF ha animado un poco el mercado en este fin de año. Ante la perspectiva a perder los beneficios fiscales derivados de la adquisición de una casa, muchos se han animado en el segundo trimestre de 2010 a estudiar la situación. Esto ha hecho que subieran un poco las ventas y también a que los precios no cayeran aún más.
Los peligros
Sin embargo, junto a estas ventajas, también existe potenciales peligros para los vendedores. En primer lugar, el stock de viviendas terminadas no deja de crecer. Aunque se han paralizado numerosos proyectos, muchas de las promociones que se iniciaron en 2007 y 2008, cuando no era tan evidente el fin del ciclo, se están terminando ahora. De hecho, este año han entrado en el mercado más viviendas de las que se han vendido. Esto quiere decir que hay más casas vacías que buscan comprador. Evidentemente, esto tirará de los precios a la baja.
Tampoco la situación macroeconómica es muy halagüeña. Las previsiones dicen que España no crecerá demasiado en 2011 y que no creará empleo hasta comienzos de 2012. Además, aunque el euríbor sigue en niveles históricamente bajos, todo hace indicar que comenzará a subir pronto, lo que encarecerá aún más los créditos hipotecarios. Por eso, idealista.com apuesta porque "los vendedores deberán aplicar mayores descuentos al precio que piden si quieren cerrar la venta, sin olvidar que en los próximos meses la banca ofrezca precios más asequibles en su oferta inmobiliaria".
Este último apunte es interesante. Se estima que el sector financiero tiene en su poder más de 500.000 viviendas vacías (fundamentalmente por impagos de las constructoras, que han entregado al banco las promociones que no podían vender o terminar). Con una presión cada día mayor por poner en orden sus balances, muchos bancos pueden verse tentados a poner a la venta todos estos activos, lo que provocará una caída de los precios aún mayor. Los analistas apuestan a un descenso del 25-30% en los próximos años. Parece una caída demasiado fuerte, ¿acertarán?
Tabla precios capitales de provincia
