LD (L. Ramírez) Los promotores inmobiliarios están ahogados en deudas ante el parón del mercado, generado por el incremento de las dificultades de financiación, el excesivo precio de los activos y las elevadas inversiones que han realizado en suelos caros por la especulación de los ayuntamientos y la existencia de un mercado intervenido casi tan rígido como el de China.
La excesiva liquidez de los últimos años y los bajos tipos de interés alimentaron una burbuja que ha estallado justo cuando el sistema financiero internacional ha cerrado el grifo del crédito. Como consecuencia de estos factores las ventas se han hundido y el excedente de pisos sin vender supera los 1,5 millones. La única solución, por lo tanto, es que bajen los precios para ajustar oferta y demanda, pero los promotores no están dispuestos a permitirlo.
El lobby inmobiliario G-14 sostiene que el precio de la vivienda ha bajado un 20% desde mediados de 2008 y que no queda margen para bajadas. Su secretario general, Pedro Pérez, defiende esta tesis al asegurar que “un promotor se puede comer su margen de beneficio o su capital, pero no la financiación bancaria que obtiene para realizar la promoción y que suele suponer entre el 70% y el 75% de su coste”. Según este argumento, las inmobiliarias no pueden reducir más los precios.
Pero este enfoque es falaz. Cuando un activo se encarece como consecuencia de una burbuja generada artificialmente con bajos tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) –como es este caso- sólo quedan dos opciones, o bajan los precios para ajustarse la oferta a la demanda o la compañía entra en suspensión de pagos. El G-14 no baraja ninguna de estas variables.
En el mismo sentido, la Asociación Española de Promotores y Constructores (APCE) pide cautela a la hora de hacer "futuribles" sobre la evolución de los precios de la vivienda, pues pueden generar "falsas expectativas entre la población" y retrasar decisiones de compra a la espera de nuevas bajadas.
Éste es el mayor temor de las inmobiliarias, que las familias esperen a que baje más el precio para comprar. El sector del ladrillo sólo quiere al mercado cuando le interesa, tras años de bonanza y beneficios multimillonarios ahora no quieren abaratar sus productos, pero se verán obligados a hacerlo, como confirma el director de análisis de Aguirre Newman en una entrevista exclusiva a LD.
A este respecto, el Instituto Juan de Mariana señalaba hace un año que la vivienda estaba sobrevalorada en un 40%, por lo que en la actualidad el exceso de precio podría rondar el 20% o 30%.
La burbuja de Japón
Cuando se analiza el caso de la burbuja española la situación recuerda mucho a la experimentada en Japón. Del caso nipón se puede aprender mucho si se realiza un estudio sosegado del mercado y se evitan tentaciones intervencionistas, dejando al mercado que realice su función. Hasta el momento, el Gobierno español ha decidido cerrar los ojos e, incluso, anunciar que seguirá construyendo más pisos protegidos, poniendo a la economía nacional al borde del abismo.
Pocos recuerdan ya al ex ministro de Fomento del PP, Francisco Álvarez Cascos, negando la existencia de la burbuja inmobiliaria en 2003, o a la ex ministra de Vivienda socialista María Antonia Trujillo, intentando convencer a las familias de que se iba a producir un “aterrizaje suave” de los precios. De la Historia se pueden extraer herramientas para limitar los problemas, pero para eso tiene que existir voluntad de ello, lo que, de momento, brilla por su ausencia.
Estudiemos lo ocurrido en el mercado nipón. A principios de los años ochenta, los precios estaban estancados y el mensaje que se lanzaba a los ciudadanos era “no compren, vivan de alquiler”. Los pisos comenzaron a subir y a finales de la década el importe del metro cuadrado se había disparado casi un 50%. Algunes voces señalaban la existencia de una burbuja, lo que fue rotundamente negado por la Administración y las empresas del sector.
Como se observa en el gráfico, al inicio de los años noventa los precios habían experimentado repuntes estratosféricos y muchos analistas consideraban que “todavía era pronto y que los pisos subirían más”. Algunos se atrevían incluso a anunciar la llegada de un “nuevo paradigma”.
Después comenzó la desaceleración y los agentes del sector y el Gobierno decían a las familias que “nunca había sido un momento tan bueno para comprar”, un enfoque que mantuvieron durante la primera mitad de la década de los noventa y que se intentó vender a la opinión pública a capa y espada. Esto no evitó el derrumbe de los precios, que volvieron a su punto inicial de los años ochenta.
¿El problema? que más del 80% de las familias son propietarias de inmuebles , por lo que su patrimonio se verá reducido si han pagado ya sus hipotecas. Para los que todavía tengan pagos pendientes las dificultades serán mayores, porque el activo que ponen como garantía para el préstamo -la vivienda- verá reducido su valor.