El precio de la vivienda seguirá bajando durante los próximos años. La crisis inmobiliaria todavía no ha llegado a su fin, según el último informe anual de la prestigiosa consultora R.R. de Acuña & Asociados, presentado el miércoles. De hecho, estamos a mitad de camino. España afronta el mayor ajuste inmobiliario de su historia reciente, ya que el precio real (descontada la inflación) de los pisos bajará de media un 33% entre 2007 (estallido de la burbuja) y 2015. Es decir, un período de caída de ocho años en total, superior a la corrección sufrida entre 1979 y 1984.
Dichos expertos estiman que "los precios descenderán del orden de un 20% de media adicional sobre los del primer semestre de 2010, y lo harán escalonadamente hasta el año 2015". De este modo, el valor de la vivienda descenderá finalmente a niveles de 2003/2004. Pese a ello, el "descenso será más intenso en los primeros años (hasta 2013), fecha en que los niveles de stock de vivienda en oferta serán acordes con la demanda, siempre y cuando la generación de hogares, la situación de la renta familiar y las condiciones de financiación permanezcan constantes".
Además, hay que tener en cuenta que dicha caída y sus plazos serán diferentes en cada área provincial (metropolitana, costa, resto de provincia), el tipo de producto y subárea analizada. Así, por ejemplo, la caída en las áreas metropolitanas se situará en torno al 15%, mientras que en las no metropolitanas los descensos pueden alcanzar hasta un 30% adicional. Por otra parte, la caída de precios podría ser superior a ese 20% extra hasta 2015 "si se prolongarse la situación de crisis económica, con exceso de oferta de viviendas en stock y una demanda regresiva", añaden.
Y es que, según el estudio, "por lo general cuando existe un exceso de oferta y la demanda reacciona ligeramente al alza, los precios no reaccionan hasta que la oferta alcanza unos niveles muy bajos". Así, "resulta altamente probable que continúe la caída de los precios durante los próximos años, ya que existe un exceso de oferta desmesurado y los parámetros poblacionales y económicos que determina la demanda son fuertemente regresivos".
En concreto, el estudio señala que el mercado de la vivienda en España se encuentra caracterizado por el "fuerte desajuste existente entre oferta y demanda. Así, frente al stock de 1,5 millones de viviendas en oferta a 31 de diciembre de 2009, la demanda finalista se situaba entre las 240.000/280.000 viviendas al año".
Por ello, de mantenerse constantes las actuales condiciones del mercado, dicho stock de pisos no se disolverá hasta en un periodo mínimo de seis años. "Con carácter general, no lograremos alcanzar un nuevo equilibrio entre oferta y demanda, manteniendo un stock razonable de vivienda a la venta, hasta el año 2015", advierte la consultora.
Sin embargo, "ello no quiere decir que hasta el 2015 no vaya a haber ningún tipo de reactivación del sector de la promoción inmobiliaria. Podemos afirmar que a partir del 2013 existirán diferentes áreas y localizaciones en las que la demanda será suficiente para absorber y estimular la promoción de nuevas viviendas. Aunque también estamos en disposición de afirmar que existen otras áreas y subáreas en las que no se logrará el equilibrio hasta bien pasado el 2015, incluso no antes del 2017".
Oferta
Estos analistas estiman que la oferta de vivienda usada (puesta a la venta) en 2010 oscila entre las 620.000 y las 720.000 unidades, mientras que la oferta de vivienda nueva ronda las 683.000, de las cuales unas 473.000 están terminadas, pero no vendidas, mientras que otras 210.000 están todavía en construcción. El stock de pisos por vender se estima pues próximo a los 1,5 millones de unidades, de las que cerca de 200.000 están ya en manos de bancos y cajas.
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Demanda
Por el lado de la demanda, el informe analiza la caída demográfica que sufre España así como los efectos de la crisis económica. La media de dichas estimaciones arroja una cifra de generación total de hogares para el periodo 2010-2019 de unos 2,5 millones de nuevos hogares, lo que supone en promedio la generación de unos 250.000 hogares por año.
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