LD (M. Llamas) En la última década, EEUU ha experimentado la mayor burbuja inmobiliaria de su historia. Tras su pinchazo, el precio medio de la vivienda ha descendido un 32% desde su valor máximo, alcanzado en 2006.
Pese a que algunos economistas consideran que el desplome ya ha tocado fondo, otros destacados expertos del sector auguran una caída adicional de entre un 15% ó 20% hasta finales de 2010, antes de que el mercado se estabilice. Es decir, en 2010 ó 2011, una casa en EEUU podría costar de media la mitad que en 2006.
Esta es la opinión del gurú inmobiliario Robert Shiller, profesor de Económicas en la Universidad de Yale. En un reciente editorial publicado en The New York Times, Shiller recuerda que el precio de la vivienda en Japón ha bajado durante un largo período de tiempo. En concreto, 15 años, mientras que la depreciación del suelo se ha prolongado durante casi dos décadas. Shiller no descarta una crisis similar para el mercado inmobiliario de la primera potencia mundial.
Shiller indica que el precio de la vivienda en EEUU lleva cayendo desde hace casi tres años. En la actualidad, su precio medio es un 32% inferior al de 2006, según el último Índice S&P Case-Shiller de 20 grandes ciudades de EEUU.
La cuestión es que el propio Gobierno federal estima que el desplome podría mantenerse durante algún tiempo. Así, el “escenario base” de los stress test realizados a los grandes bancos del país contempla una caída del 41% entre 2006 y 2010. Mientras, en el “escenario más adverso” -el de referencia, a la vista de la evolución económica- el descenso podría alcanzar el 48% desde su pico máximo, su precio más bajo en 20 años.
“Esa larga y constante disminución de los precios de la vivienda parece desafiar el sentido común y las leyes tradicionales de la economía, que asume que las personas actúan racionalmente y que los mercados sean eficientes [...] Si la gente actuara como marca la teoría del mercado eficiente la caída debería haber sido mucho más drástica y no prolongarse gradualmente durante años”, explica Shiller.
Sin embargo, el mercado inmobiliario es “diferente” y cuenta con características propias. De hecho, la depreciación inmobiliaria durante períodos prolongados acontece con cierta “regularidad”, como muestra el pinchazo de la burbuja en Japón en 1991 o la crisis económica de EEUU en 1990, en donde las casas no empezaron a subir de forma significativa hasta 1997.
Una de las principales causas de este fenómeno radica en que las ventas son realizadas “por personas que están pensando en comprarse otra vivienda. Los vendedores no tienen prisa en vender porque, a diferencia de las acciones, no tienen la intención de abandonar el mercado”. Además, la decisión de optar por un alquiler suele estar condicionada por las dificultades económicas.
Whitney Tilson y Glenn Tongue, del fondo de cobertura T2 Partners LLC, coinciden con el diagnóstico de Shiller. En un reciente informe sobre el mercado inmobiliario estadounidense, ambos analistas consideran que el precio de la vivienda seguirá descendiendo entre un 10% y un 20% adicional desde su nivel actual.
“Creemos que el precio de la vivienda alcanzará un valor razonable con una bajada del 40% desde su valor máximo”, esto es, una caída extra de entre un 5% y un 10% respecto al precio medio del primer trimestre de 2009. Sin embargo, estiman que es muy probable que la depreciación supere, incluso, esa barrera
Los inmuebles llevan cayendo desde julio de 2006 en EEUU. Sin embargo, existe un gran desfase entre la oferta y la demanda debido, en gran medida, al “tsunami de ejecuciones” hipotecarias, añaden. Los embargos y el exceso de casas sin vender (stocks) auguran un exceso de oferta en los próximos años. Por ello, ambos expertos señalan que el precio podría desplomarse hasta un 45% ó 50% respecto a 2006, y podría tocar fondo a mediados de 2010.
Fuente: The New York Times
Además “millones propietarios pondrán a la venta sus inmuebles en cuanto exista un repunte de precios”, ya que son muy reacios a vender con pérdidas, con lo que se producirá un estancamiento de precios durante un período prolongado.
Por último, James Quinn, analista de The Burning Platform, advierte de que el precio medio de una casa en EEUU era de 119.600 dólares en el año 2000 y se elevó hasta los 221.900 en el 2006. “Históricamente, el valor de los inmuebles ha aumentado anualmente en línea con la inflación, por lo que de haber seguido esta tendencia debería haber aumentado un 17%, hasta los 140.000 dólares. Sin embargo, se disparó un 86% debido al irracional descenso de tipos de interés aplicado por Alan Greenspan” -ex presidente de la Reserva Federal de EEUU-.
Quinn añade que en 2009 el precio medio de una casa debería situarse en 150.00 dólares, según los precedentes históricos señalados, pero a finales de 2008 su precio ascendía a 180.100 dólares, con lo que los inmuebles "aún siguen sobrevalorados un 20%". Puesto que las burbujas suelen ser seguidas de períodos de infravaloración, Quinn considera que el precio caerá entre un 20% y un 30% adicional con respecto al nivel alcanzado en el primer trimestre de 2009.
Y ello, con independencia de los programas de ayuda pública aplicados por el Gobierno para amortiguar la carga hipotecaria de las familias. Los embargos seguirán su curso y el precio seguirá bajando, según Quinn, con lo que el presidente Barack Obama habrá “despilfarrado” el dinero de los contribuyentes.