LD (L. Ramírez) Así de contundentes se muestran los especialistas del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) en su informe anual Pulsímetro Inmobiliario. El sector espera para 2008 una caída de la actividad constructora residencial del 37 por ciento, con un total de 398.446 viviendas iniciadas y sólo 422.981 proyectos finalizados, lo que supone una bajada del 34,75 por ciento con respecto a 2007 y el mayor descenso desde 2001.
Y las previsiones para 2009 son todavía más pesimistas, ya que los expertos no prevén que el número de viviendas terminadas alcance las 300.000, según apuntó José Antonio Pérez, coordinador del informe. De esta forma, 2008 no determinará el suelo de la debacle inmobiliaria, “y está por ver si lo será 2009”, indicó el director de investigación del IPE, Patricio Sánchez, uno de los profesores que ha participado en el estudio.
La clave se encuentra en la caída de los proyectos visados, de un 55 por ciento, ya que el ciclo productivo del sector (el tiempo que pasa desde que se visa un inmueble hasta que se entregan las llaves) tiene un plazo medio de 18 meses. Si a esto le sumamos el descenso del 35 por ciento en las viviendas iniciadas en 2008, se puede afirmar que al sector inmobiliario le esperan varios años de ajuste.
Según explicó José Antonio Pérez, “el mercado no podrá volver a crecer hasta que la economía sea capaz de crear empleo”, ya que, “más que el precio de los inmuebles, la variable que permite anticipar la evolución de las compras es la accesibilidad” (medida en términos del porcentaje de renta necesaria para acceder a una casa). Y la accesibilidad, continuó Pérez, depende del empleo.
Por lo tanto, la situación es crítica. La economía española destruye puestos de trabajo siempre que el Producto Interior Bruto (PIB) crece menos del 2,5 por ciento, lo que, según las estimaciones del propio Gobierno, no sucederá, al menos hasta 2010.
Aunque la mayor parte de los analistas consideran que la recuperación no llegará hasta más tarde debido al alto nivel de deuda de las familias (supera el 120 por ciento), el déficit del Estado (alcanza el 1,3 por ciento del PIB) y la crisis de todos los sectores, que afecta a la industria, los servicios, al sistema financiero con la crisis subprime y, por supuesto, al sector inmobiliario.
El PSOE no apuesta por la vivienda protegida
El Gobierno puso el pasado mes de abril encima de la mesa una cifra superior al superávit público logrado en 2007 a disposición de los promotores y constructores. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) lanzó una línea de avales para la titulización de préstamos de vivienda de protección oficial (VPO), cuyo objetivo era apoyar la financiación de vivienda protegida, una de las principales prioridades del Gobierno.
Esta iniciativa, denominada Línea de Avales ICO-FTVPO, está dirigida a bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y sucursales abiertas en España por entidades de crédito extranjeras que estén sometidas a la supervisión del Banco de España. Las entidades participantes se comprometían a reinvertir los fondos obtenidos a través de la venta del tramo avalado en la financiación de nuevas viviendas de protección oficial, con la concesión de nuevos préstamos, tanto a particulares como a promotores y constructores.
Pues bien, los datos del IPE certifican el rotundo fracaso de esta apuesta por la protección oficial. A pesar de las críticas que recibió desde las filas socialistas el anterior Ejecutivo de José María Aznar por su falta de compromiso con la VPO (ataques que fueron especialmente acusados por las tres ministras de Vivienda que ha nombrado ya el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero), el PSOE ha reducido el porcentaje de este tipo de inmuebles con respecto al total del mercado, y todo ello a pesar del descenso de las viviendas visadas en el mercado libre.
Así, del peso del 15,47 por ciento que tenía la VPO en el mercado inmobiliario en 2003, se pasa ahora a una tasa del 10,27 por ciento al cierre de 2008, según las previsiones del IPE. A este respecto revela el informe:
“Como hemos comentado en varias ocasiones, la vivienda protegida incrementa su construcción en épocas donde la demanda” de pisos libres “es menor, sin embargo, en 2007 y, sobre todo en 2008, con descensos importantes en las ventas libres, la vivienda protegida prevista no sólo no alcanza mayores cotas, sino que sufre un importante descenso superior al 50 por ciento en los proyectos iniciados y de un 7,7 por ciento en las casas terminadas".
En conclusión, según los autores del estudio, “en 2008 se reducirá la producción de VPO, siendo previsible que 2009, debido al bajo número de visados, también sea un año de números muy discretos en lo que a esta tipología se refiere, a pesar de los anunciados incentivos por parte de la Administración Pública para fomentar este tipo de construcción”.
"Pasividad" del Gobierno e intervención del suelo
El director de investigación del IPE, Patricio Sánchez, va incluso más lejos en la crítica al Gobierno, al que acusa de “pasividad en la puesta de suelo necesario para activar el mercado”. Y es que la nueva Ley del Suelo abarata las expropiaciones y reduce la superficie de suelo disponible, en contra de las peticiones de los agentes del sector y del principal partido de la oposición (el PP), que reclaman una liberalización de este mercado para poder reducir los precios y aumentar la producción.
Pero hay un problema añadido, tal como reconoció José Antonio Pérez, que se encuentra la falta de capacidad del Estado para impulsar reformas que sean eficientes a la hora de modificar la estructura del sector inmobiliario. Se trata de la descentralización de las competencias urbanísticas, que se encuentran en manos de comunidades autónomas y que dependen del color político de los gobiernos de estos territorios.
Ante esta dificultad, Pérez exigió al Gobierno que “se tome en serio” el problema y, ya que no puede realizar políticas monetarias -desde la entrada en el euro eso corresponde al Banco Central Europeo (BCE)-, “que utilice medidas fiscales y otros incentivos” para que el sector inmobiliario siga participando en el crecimiento económico. “Hasta ahora no ha hecho nada”, sentenció el coordinador del estudio.
El ladrillo representa un 30 por ciento del PIB
La importancia de este sector en las cuentas económicas españolas no es baladí. Según los especialistas del IPE, si se incluyen todas las actividades secundarias, el ladrillo aporta a España una tercera parte del PIB. Y en términos de caja, el hundimiento de este mercado va a seguir esquilmando las arcas públicas.
“Así, como consecuencia del descenso de la actividad inmobiliaria que se inició a finales de 2006, como con el cambio en la tendencia del ritmo de ventas, la confirmación de la caída de la actividad constructora durante 2008 repercutirá en el PIB, el empleo y en la merma de la financiación pública, pasando de los casi 40.000 millones de euros de 2007, a poco más de 20.000 millones al cierre del presente año”, concluye el informe.