(Libertad Digital) El precio de la vivienda debe bajar cerca del 23% para que se reactiven las transacciones inmobiliarias por encima del 20%, según explicó este martes el director de análisis e investigación de mercado de la consultora Aguirre Newman, Javier García Mateo.
Y este enfoque no es exclusivo del sector privado. El director de la Oficina Económica de Presidencia del Gobierno Javier Vallés, afirmó este martes que los precios de la vivienda son "excesivos" y están "sobrevalorados", por lo que aseguró que deben caer aún más para que se "restablezca la confianza en el mercado y entren los potenciales compradores".
"Sin duda, tiene que caer (el precio de la vivienda) algo más de lo que hemos visto en las estadísticas oficiales", indicó.
La predicción de Aguirre Newman parte de una base de endeudamiento medio del 70% con un periodo de amortización de 30 años, una tasa de esfuerzo de los hogares que no supere el 30% de la renta destinada al pago mensual de la hipoteca, una renta media disponible por hogar de 21.259 euros y un Euribor del 4,5%.
Éste sería "el escenario más optimista", aseguró García, ya que en los escenarios “neutral” y “pesimista” (con el Euribor en el 5% y el 5,5%, respectivamente) los precios tendrían que experimentar rebajas del 27% y del 31% para que se reactiven las transacciones.
Con los cambios que experimenta el Euribor, "podría haber todavía un escenario mucho más optimista, por lo que una rebaja del 23 por ciento sería la situación más bien neutra", agregó.
La predicción de Aguirre Newman parte de una base de endeudamiento medio del 70% con un periodo de amortización de 30 años, una tasa de esfuerzo de los hogares que no supere el 30% de la renta destinada al pago mensual de la hipoteca, una renta media disponible por hogar de 21.259 euros y un Euribor del 4,5%.
Éste sería "el escenario más optimista", aseguró García, ya que en los escenarios “neutral” y “pesimista” (con el Euribor en el 5% y el 5,5%, respectivamente) los precios tendrían que experimentar rebajas del 27% y del 31% para que se reactiven las transacciones.
Con los cambios que experimenta el Euribor, "podría haber todavía un escenario mucho más optimista, por lo que una rebaja del 23 por ciento sería la situación más bien neutra", agregó.
Aumenta el interés por el alquiler
Según un estudio elaborado por Aguirre Newman sobre el mercado del alquiler, los arrendamientos adquieren mayor peso ante las dificultades que tienen las familias para destinar tan sólo el 30% de la renta al pago de las hipotecarias.
El informe compara el precio medio del alquiler por metro cuadrado y la cuota hipotecaria mensual, y distingue aquellas comunidades autónomas en las que la tasa de esfuerzo para pagar la hipoteca supera el 40% y, por lo tanto, en las que tiene más futuro el mercado del alquiler.
Éste es el caso de Castilla-La Mancha, Madrid o País Vasco, donde las cuotas superan el precio del alquiler mensual en un 33%, 28% y 27%, respectivamente, lo que, a juicio de Aguirre Newman, "deja entrever el nicho de mercado que puede ser aprovechado por las viviendas en arrendamiento".
García prevé que el precio de los alquileres "suba en estas zonas", aunque en la medida en que salgan al mercado del arrendamiento más viviendas puede que los precios se estabilicen.
Newman cree que las viviendas en alquiler coparán el 8% del total del parque inmobiliario en 2008, y señala que las previsiones "son alcistas" para 2009, cuando cree que habrá más de dos millones de viviendas arrendadas (menos del 10% del parque inmobiliario total), lo que supondría un crecimiento del 15,5%.
Según un estudio elaborado por Aguirre Newman sobre el mercado del alquiler, los arrendamientos adquieren mayor peso ante las dificultades que tienen las familias para destinar tan sólo el 30% de la renta al pago de las hipotecarias.
El informe compara el precio medio del alquiler por metro cuadrado y la cuota hipotecaria mensual, y distingue aquellas comunidades autónomas en las que la tasa de esfuerzo para pagar la hipoteca supera el 40% y, por lo tanto, en las que tiene más futuro el mercado del alquiler.
Éste es el caso de Castilla-La Mancha, Madrid o País Vasco, donde las cuotas superan el precio del alquiler mensual en un 33%, 28% y 27%, respectivamente, lo que, a juicio de Aguirre Newman, "deja entrever el nicho de mercado que puede ser aprovechado por las viviendas en arrendamiento".
García prevé que el precio de los alquileres "suba en estas zonas", aunque en la medida en que salgan al mercado del arrendamiento más viviendas puede que los precios se estabilicen.
Newman cree que las viviendas en alquiler coparán el 8% del total del parque inmobiliario en 2008, y señala que las previsiones "son alcistas" para 2009, cuando cree que habrá más de dos millones de viviendas arrendadas (menos del 10% del parque inmobiliario total), lo que supondría un crecimiento del 15,5%.
Cultura de propiedad en España
En España nunca ha habido una cultura de alquiler muy arraigada. El alquiler se ha asociado históricamente a gasto y la venta, sin embargo, ha sido considerada como una inversión. Ahora, las dificultades financieras que se viven en el contexto actual, la caída de las ventas de viviendas, y el imparable aumento de la formación de hogares repercuten favorablemente en este mercado.
Además, según los datos del informe de Aguirre Newman, entre los factores que están impulsando el mercado del alquiler también destacan la inmigración y el aumento de la tasa de paro.
En este sentido, si comparamos España con otros países europeos, destaca la posición de Alemania, donde el 57% de las viviendas se destinan al alquiler. Le siguen Holanda con un 47%, Francia con un 38% o el Reino Unido con un 32% de viviendas alquiladas sobre el total de viviendas.
El precio del alquiler sube un 26,3%
Junto al incremento previsto para los próximos años en la demanda, la coyuntura actual está determinando también un incremento en la oferta. La situación de bancos y promotoras está provocando la reconversión de promociones de vivienda en compra-venta a régimen de alquiler.
Esto unido al impulso que está llevando a cabo la Administración tanto central como las autonómicas, en materia de viviendas de protección oficial en alquiler, va a acabar por incrementar notablemente el parque de viviendas en alquiler en España.
Respecto a los precios medios de alquiler, entre 2002 y 2008, el incremento ha sido del 26,3%, siendo Madrid la Comunidad donde más se han incrementado -un 33,7%- y Canarias en la que más se han mantenido.
Apuesta por la VPO en arrendamiento
Una de las claves del incremento de la oferta en alquiler está en las previsiones anunciadas por el Gobierno de crear 1,5 millones de viviendas protegidas en diez años (2008-2018), de las que el 40 por ciento (600.000 inmuebles) serían para alquiler.
Según el estudio, la creación de 1,5 millones de VPO supondría una inversión total de 12.750 millones de euros, de los que 5.100 millones se destinarían sólo a las viviendas en alquiler (2.040 millones de euros aportados por inversores institucionales y 3.060 financiados por la banca).
Una de las claves del incremento de la oferta en alquiler está en las previsiones anunciadas por el Gobierno de crear 1,5 millones de viviendas protegidas en diez años (2008-2018), de las que el 40 por ciento (600.000 inmuebles) serían para alquiler.
Según el estudio, la creación de 1,5 millones de VPO supondría una inversión total de 12.750 millones de euros, de los que 5.100 millones se destinarían sólo a las viviendas en alquiler (2.040 millones de euros aportados por inversores institucionales y 3.060 financiados por la banca).