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Nuevo golpe judicial a los embargos hipotecarios

El juzgado hace alusión a que las entidades incluyen las viviendas en sus balances con su valor de tasación y no con el de la adjudicación en subasta.

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M. Llamas / D. Soriano

El Juzgado de Primera Instancia número 44 de Barcelona se ha unido a la Audiencia Provincial de Navarra y ha decretado que la entrega de la casa, en determinados supuestos, es suficiente para saldar una hipoteca. De esta manera, la actual Ley Hipotecaria queda en entredicho y la posición de los bancos tremendamente debilitada. Si el ejemplo se extendiera, podrían encontrarse con numerosos casos de personas que fuesen a su sucursal, entregasen sus llaves y se fueran por donde han venido, como es norma en otros países como EEUU.

La sentencia conocida esta semana es similar en la argumentación jurídica a la de la Audiencia de Navarra. Las dos remiten a la tasación hecha por el banco a la hora de conceder la hipoteca y establecen que como ésta es superior a la cantidad adeudada, entonces no es necesario que el deudor siga pagando. Pero la nueva sentencia del juzgado barcelonés incluye algunos matices novedosos y realmente interesantes.

El razonamiento sería el siguiente (utilizaremos un ejemplo ficticio): el cliente debía 100.000 euros mientras que el valor de tasación es de 150.000. Sin embargo, en la subasta del piso, la puja queda desierta (algo muy habitual en la actualidad) y el banco se adjudica la propiedad por la mitad del valor de tasación (75.000 euros), es decir, por el 50%, el mínimo que establece la ley. Así pues, siguiendo lo dispuesto en la actual Ley Hipotecaria, el cliente aún debe pagar 25.000 euros al banco. Esto es lo habitual en todo proceso de ejecución hipotecaria. El cliente pierde la casa y sigue debiendo dinero al banco, ya que el precio pagado en subasta sigue siendo inferior a la deuda.

Sin embargo, dicho juzgado establece ahora que el banco recibe un bien de valor superior a la cantidad adeudada, por lo que la hipoteca queda saldada. La novedad de esta sentencia respecto a la de Navarra radica en cómo argumenta este último punto.

La sentencia

Así, la sentencia establece lo siguiente:

Lo que se observa en el presente caso, es que el ejecutante [banco] a través del mecanismo del artículo 671 de la LEC se adjudica el bien por una cantidad IGUAL al 50% del valor de tasación, por lo que el valor de dicha adjudicación resulta insuficiente para el pago total de la cantidad reclamada por principal, intereses y costas.

Esto es lo habitual, y el eje jurídico sobre el que pivotan los procesos de ejecución hipotecaria, en donde el banco, una vez embargado el bien, sigue reclamando la deuda pendiente (diferencia entre el precio de subasta e hipoteca impagada) al cliente.

Pero es aquí donde el juez matiza:

Ahora bien, la especialidad con la que nos encontramos, en el caso que nos ocupa, es la confrontación entre el valor de adjudicación (156.250 €) [precio de subasta] y el valor real o tasado por la parte ejecutante del bien hipotecado a efecto de subasta (312.500 €) [precio de tasación] siendo la reclamación por principal la de 254.343,73 € cantidad inferior a la de tasación, pues no debe olvidarse que la adjudicación no se produce a favor de un tercero, en cuyo caso el ejecutante recibiría solo el valor de la adjudicación o aprobación de remate, sino a favor del propio ejecutante que, si bien, nominalmente paga por el bien una cantidad igual al 50% del valor de tasación, en su patrimonio no entra con tal valor sino el real del mercado [tasación] que, atendiendo a la valoración de la subasta acordada en la escritura de crédito hipotecario es de 312.500€.

De este modo, a diferencia de la sentencia de Navarra, en donde el juez señala simplemente que el valor de tasación es el "valor de mercado" y que, por tanto, es éste el que se debe tener en cuenta a la hora de saldar la deuda, el juzgado de Barcelona da un paso más allá al argumentar que es el propio banco el que toma como referencia el valor de tasación a la hora de asumir dicho bien en su balance.

Este punto de la sentencia ataca directamente a la línea de flotación de las entidades financieras. La tesis de los bancos es que el "valor de mercado" no es el de la tasación sino el de la adjudicación en la subasta. La prueba más evidente es que nadie ha acudido a la misma: si no hay un postor dispuesto a pagar el 51% del valor de tasación y, por lo tanto, la vivienda se adjudica a la entidad financiera por el 50%, es que nadie piensa que valga más que esto. Es una consideración correcta y económicamente irreprochable.

Pero la sentencia hace referencia a cómo entra en el "patrimonio" del banco esa vivienda, es decir, cómo es valorada por la entidad en su balance. La cuestión clave es la siguiente: ¿a qué precio valora realmente la entidad la vivienda embargada?, ¿al valor de tasación o al valor de la subasta (50% menos)?

He aquí la gran novedad. Bancos y cajas se atienen exclusivamente al valor de la subasta para seguir exigiendo al deudor la diferencia entre éste y la hipoteca que aún queda pendiente de satisfacer. Sin embargo, al mismo tiempo, las entidades introducen en sus balances el piso adjudicado en subasta a un valor superior, el de tasación, para así maquillar posibles pérdidas.

Los balances de muchos bancos no son fiables porque contabilizan a 100 pisos que ahora valen 70 (o menos). La pregunta que se hacen muchos analistas es a cuánto ascienden esas pérdidas. Y este juez parece animar a los bancos a que lo declaren si quieren cobrar toda su deuda.

Por ello, concluye lo siguiente:

Dado que la parte demandante ha logrado la satisfacción de su crédito mediante la adjudicación del bien, la pretensión se muestra abusiva. Es decir, el valor de mercado del bien hipotecado y subastado supera la cantidad reclamada por principal [...]

Por todo ello es evidente que la petición de la continuación de la ejecución solicitada por la parte ejecutante no es procedente, dado que la parte ejecutante ha logrado la satisfacción de su crédito mediante la adjudicación del bien, por lo que la pretensión se muestra abusiva para el presente caso concreto [...]

¿La vía de escape?

Pese a todo, la argumentación presenta un par de puntos débiles, uno jurídico y otro práctico. Por un lado, el art. 671 LEC permite al acreedor la adjudicación del bien por un precio muy inferior al de tasación, hasta un 50% menos. Además, las entidades financieras se acogen al artículo 1.911 del Código Civil, que reza lo siguiente: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros". De ahí, precisamente, el conocido dicho de que lo último que dejan de pagar los españoles es la hipoteca.

Por otro, si se da esta situación es porque la subasta ha quedado desierta. Si alguien hubiera pagado el 51% del valor de la casa, se la habría quedado. Entonces, el banco habría recibido el 51% del valor de tasación y el deudor todavía tendría que pagar la parte restante de la hipoteca (porque en este caso la entidad habría recibido dinero y no un bien con un valor discutible).

Por eso, si este tipo de sentencias se generalizan, los bancos tendrán un fuerte incentivo para cubrir las subastas con algún tipo de argucia. Sería una vía de escape que se podría generar muy fácilmente. Primero el banco le da un crédito del 51% a alguien con la obligación de que vaya a la subasta y puje si nadie más lo hace. Luego, una vez que esta persona tenga la casa en su poder, le entregaría la casa a la entidad a cambio de saldar el crédito tal y como habían pactado previamente. De esta manera, el banco se quedaría con la vivienda y su cliente no vería saldada la hipoteca.

Pero con independencia de lo que pueda suceder en el futuro, esta nueva sentencia va un paso más allá que la Audiencia de Navarra, ya que establece que la entrega de la vivienda salda la hipoteca en caso de que la entidad la valore en su balance a un precio superior a la deuda pendiente.

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