Nicer, las valoraciones son subjetivas y se fijan en el mercado en forma de precios. Si se altera el mercado con regulaciones y crédito fácil se desvirtúan los precios y se hace imposible calcular nada, ni economistas (en realidad a lo que te refieres son contables), ni ingenieros. Los verdaderos economistas cientistas hace tiempo que lo vienen avisando, por lo menos desde hace 50 años, que son los únicos con esta visión que pasa desapercibida a los demás. Las recetas de crédito fácil siempre generan burbujas, lo que no está claro a qué sector se dirigen. Los empresarios tampoco tienen la culpa de que se les distorsione las señales; por ejemplo en España si ha sido rentable la vivienda e invierten ahí es porque la gente lo demandaba, aunque sólo sea porque por cultura la vivienda es un valor "seguro". Esto no hubiera sucedido en tal magnitud sin ese crédito fácil, por lo que hubieran cubierto necesidades reales.

Comparto con “ Nicer” la crítica a esos economistas “de despacho” que salen a toro pasado (que, seamos justos, tampoco son el 100% , ni siquiera, probablemente, el que ha provocado el comentario) y suscribo las observaciones de “Subumbra”, aunque creo que habría que matizar un par de cosas:

1º.- Excluir tan radicalmente a los economistas como profesionales del mercado inmobiliario parece un poco arriesgado. Más que nada porque suelen ser los responsables del control económico de las empresas que lo mueven y algo tendrán que ver, sean aficionados chapuzas o buenos profesionales, que de todo hay. Que sean capaces de usar los planes específicos de contabilidad financiera y los sistemas analíticos de forma correcta no depende sólo de ellos, pero tienen la opción de trabajar a coste real, efectivo, mejor que nadie, porque pasan por sus manos absolutamente todos los costes y gastos relacionados con su actividad así como sus correspondientes pagos y formas de financiación. Esto significa, con una gestión adecuada (que es el quid de la cuestión y lo que falla en la práctica) poder ajustar el desfase que señala Subumbra entre costes de construcción y precios finales. Desfase, obviamente, dado por mala gestión y avaricia cortoplacista durante más de diez años.
Otra cosa será la tasación del inmueble, con los cálculos de variación de valor en función de la ubicación, el destino, estado, etc., pero, en realidad, van a ser los datos contables, al margen (o no) de los precios medios y hasta del firmado en el Final de Obra, los que se usen (o abusen) para fijar el precio de salida al mercado con su margen correspondiente. Decisión última que no siempre corresponde a un economista profesional, por cierto.

Conviene no olvidar, en cualquier caso, que, ante un juez, los libros contables tienen exactamente la misma validez que el resto de pruebas admitidas en Derecho. Y que en un mercado tan sumamente regulado, sometido a normas de todo tipo (no solo las urbanísticas), tasas, impuestos y licencias, hay muchos profesionales cuya participación es necesaria. ¿O es que son los “arquitectos superiores, ingenieros de caminos y arquitectos técnicos” los que “por estudios, por título, por experiencia y por competencias”, por ejemplo, aplican la regla de prorrata en las declaraciones de IVA de las inmobiliarias sometidas a este régimen o los que tienen que redactar los contratos de alquiler y compraventa? Salvo que les encante el riesgo me temo que no.

2ª.-Algo sobre el parvenu de turno: Se dio como setas ese tipo de personas que sólo tenía en su haber dinero a espuertas y se metía a promotor, constructor o ambas cosas, sin hacer maldito el caso ni a arquitectos, ni a abogados, ni a economistas especializados, ni a técnicos de prevención ni a nadie que realmente conociese esos mercados desde cualquier punto de vista y lo que es peor: Sin molestarse en conocerlo mínimamente e incluso despreciando a los profesionales íntegros, por el mero hecho de que el dinero, cuando es mucho y por lo visto, hace que seas más listo que nadie y puedas saltarte las normas (todas, hasta las de sentido común), comprar a la Administración y a quien haga falta para montar chanchullos o poner precios a ojo con un beneficio (o eso se creen) insuperable. Eso sí: Cuando vienen mal dadas las culpas son siempre y exclusivamente de los otros.



Vuelvo a dar la razón a Subumbra: Sin la generosa aportación de completamente todos los intervinientes en el mercado, desde legisladores a clientes finales, sin olvidar ningún eslabón de la cadena, esta burbuja no habría sido la misma. Es más: Probablemente ni habría sido. Ahora la pagamos también todos. Bueno, los de siempre.

Eugen & Nicer (sic)

Chapó.

No sé quién es ese T. Hagen, pero lo que cuenta respecto a la inversión inmobiliaria me recuerda bastante algunas lecciones que he aprendido con respecto a otro tipo de inversión, la inversión en activos financieros. También sucedió antes del 2008, y de las turbulencias previas que se dieron en el 2007, que muchos pequeños ahorradores/inversores adquirieron activos financieros para aprovechar el auge de los mercados, como sucedió también antes del otoño de 1929, precisamente cuando era hora de tomar posiciones defensivas y ser muy precavido o sencillamente de liquidar las inversiones, y se vieron atrapados en posiciones que les hacían perder dinero a marchas forzadas, sin atreverse a vender por no hacerlo con pérdidas, o incluso por no renunciar a las plusvalías conseguidas hasta el momento, agarrados a la esperanza de que el mercado financiero se repondría y remontaría... Así, hasta ahora.

En segundo lugar, estoy substancialmente de acuerdo con lo dicho por Nicer a las 16:54. Sucede que soy arquitecto superior, y que por esto o por lo otro, llevo desde 2003 absolutamente seguro de que el sector inmobiliario se deslizaba hacia el desastre a velocidad creciente y lo he dicho en LD en infinitas ocasiones.

En los últimos diez años (2000-2007) el coste bruto de la construcción, (materiales y mano de obra) apenas ha subido. El precio de la financiación no solamente no ha subido en el mismo periodo, sino que ha descendido notablemente, muchas veces en un 70%. Sin embargo, el precio de la vivienda se ha multiplicado entre dos y tres veces.

El misterio está y estaba en la corrupción política que ha encarecido el precio del suelo a niveles estratosféricos y en normatidas delirantes como las del Ayuntamiento de Madrid. Y es bien cierto, por lo menos a mi juicio, que los grandes "expertos" que tanto abundan, y que tanto encantan a los periodistas, saben del asunto aproximadamente lo mismo que estos: nada.

Sin definir grados de culpabilidad, aquí no se salva nadie, desde la Reserva Federal hasta Juan Lanas; pasando por políticos corruptos, banqueros enloquecidos o codiciosos, y atontados estilo Zapatero. Pero oigan, nadie, incluyendo a los millones de tipos que han estirado más el brazo que la manga, aprovechando el rio de oro producido en España por la tan denostada burbuja y ahora se niegan a recordarlo.

No sé quien es este tal Hagen, pero tiene más razón que un santo. Ha fotografiado con nitidez la situación en la que todo el mundo se encuentra actualmente.
Bueno, quizás no por la entera y única culpa de los idiotas que creyeron en la infinitud de la burbuja (aunque según mi experiencia hubo muy, muy pocos, a penas entre el 2 y el 3% de las ventas realizadas); sino en el parvenu que pensó que estaban atando los perros con longanizas y quiso su pedacito de embutido, el porcentaje de gente así podemos dejarlo, generosamente, en el 20%. Finalmente, el Juan Nadie que había trabajado toda su puta vida junto a su mujer por una nómina conjunta de 2.500 € y vivía en un chamizo. El que un día se acercó al banco para preguntar si lo que su vecino le había contado era cierto, que los bancos habían cambiado, y que ahora efectivamente ataban los perros con longanizas. Pues fue que sí, 190.000 € de hipoteca con una mensualidad de unos 1.600 € más o menos. Pocos años después, demasiado pronto, llegó Salomon Brothers... y, luego...

Gracias a Dios, la Audiencia de Navarra puede haber resultado providencial. Yo diría que esta provincia ya lo fue en otras ocasiones.

El resto de la tropa pseudoadquiriente fueron emigrantes que nunca se enteraron de nada, simplemente devolvieron las llaves y que les echen un galgo, con un par.

Además y luego de lo dicho, está la cansina letanía del ¿comprador? actual, tieso como la mojama, que probablemente no ha visto un peso en su vida, pero que parece creer que la parabra "crisis" significa esencialmente que tiene un derecho de origen divino (Él) a obtener chollos absolutos, como que un piso en Serrano, o en el paseo de Gracia, se lo tienen que vender a 2 ó 3.000 € m2, incluyendo en el precio las comisiones bancarias, gastos de notaría y un revolcón con la vendedor/a.

Joder, qué tropa!

Ya, y voy yo y me lo creo.

Va a resultar ahora que las cúpulas directivas de Fadesa, Sacyr, Tremón, Vallehermoso,ACS, Habitat, Noriega, Astroc, Nozar, Prasa, Aifos, etc. etc. y los engominados y masterizados consejos de administración de todas (y digo todas) las entidades financieras de España y parte del extranjero que han financiado la "megaburbuja" se han comportado según el patrón que dices siguen los "profesionales".

Así estamos, hombre...

Hale!, que ya llevamos suficiente crisis para que salga cada semana un gurú a explicarnos "a posteriori" esta crisis. A decirnos lo que había que haber hecho (pero que nadie predijo en 2003-2007), y sobre todo lo que tenemos que hacer en el futuro.

Ni teníais idea de lo que iba a suceder hasta que sucedió, ni ahora sois capaces de prever más allá de 6 meses. Si hasta un truhán como Bernie Madoff os limpió los bolsillos a los "máster del universo"...

El único que no ha fallado es el oro y demás materias primas estratégicas, que han vuelto a ser refugio. Y para eso no hacía falta tener un máster.

Voy a poner solo dos ejemplos de lo que digo, para que vean lo que decían los verdaderos profesionales y no estas aprovechateguis de turno.

El que quiera conseguir estos dos artículos que se vaya a una biblioteca o los consiga donde sea oportuno.

Esto decían los arquitectos:

- "Algunas reflexiones críticas sobre las Recomendaciones de la Comisión de Expertos sobre Urbanismo". Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, III (103). AÑO 1995.

- "La liberalización del mercado de suelo en España - Reforma de la legislación urbanística de 1998". Josep Roca y Malcolm Burnos. SEPTIEMBRE DE 1998.

Llegan ustedes, los inexpertos y NO PROFESIONALES economistas, casi 20 años tarde.

Ale, menos cuentos caperucitos. La rueda la inventaron los que la inventaron, no vosotros.

Los únicos profesionales del sector inmobiliario, por estudios, por título, por experiencia y por competencias son, y por este orden, arquitectos superiores, ingenieros de caminos y arquitectos técnicos. Los aficionados son el resto, incluidos los economistas que roban el discurso a los arquitectos, después de que estos llevan ya varios lustros diciendo lo que ahora todos los economistas dicen como si hubieran descubierto la pólvora. Yo mismo, hará cinco años que llevo contando sus dos primeros párrafos en este medio. Y antes que yo lo hicieron los expertos arquitectos que me precedieron.

Así que menos lobos, porque no tenéis ni la más remota idea de realizar valoraciones inmobiliarias de ningún tipo, más que nada porque ni sois competentes para hacerlas ni vuestra firma vale nada, ni tan siquiera ante un juez.

Ahora vais todos de gurús a toro pasado. No sabéis ni como se pone un ladrillo, no tenéis ni la más remota idea de hacer presupuestos y valoraciones porque sencillamente no es lo vuestro, no es vuestro campo.

Pero me hace mucha gracia que os hagáis los "expertos", cuando lo que sois es unos listos, que en el momento de la especulación ahí estabais, vendiendo la moto del "negocio del siglo".

Miren todos los "expertos" economistas. Los únicos que sabían lo que iba a pasar y los desastres que iban a venir fueron los arquitectos e ingenieros de caminos. Ahí está escrito desde hace lustros. No vengáis vosotros ahora de "expertos".

Sois fraudulentos y no tenéis ni idea, pero ni idea.