La primera sentencia firme en España que admite la entrega de llaves de un piso para poner saldar una hipoteca fue dictada el pasado 17 de diciembre de 2010 por la Audiencia Provincial de Navarra. En una resolución redactada por el magistrado Francisco José Goyena Salgado, el citado Tribunal establece que "el valor de la finca es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada". Por lo tanto, se establece que no es necesario que el deudor pague la diferencia entre lo que le quedaba por pagar y el precio pagado en la subasta por la entidad bancaria.
Esta disposición es histórica, puesto que es la primera vez que una Audiencia Provincial dicta una resolución firme (contra la que no cabe recurso, excepto ante el Tribunal Constitucional) en la que admite que la entrega de las llaves de un piso es suficiente para saldar una deuda hipotecaria si el valor de tasación es superior a lo que queda por pagar. Si se aceptase esta doctrina, millares de propietarios podrían dirigirse a sus oficinas para hacer entrega de las llaves de sus casas.
En EEUU ésta es la práctica habitual, puesto que allí la Ley establece que una hipoteca se puede saldar con la entrega a los bancos del bien que actúa como garantía del préstamo. Si alguien no puede pagar las cuotas de su hipoteca, sólo tiene que ir a su sucursal y entregar las llaves de la casa. El banco se queda con la vivienda en propiedad y el deudor pone su contador a cero. Sin embargo, en España no es así. Aquí, la Ley establece que el deudor responde con todos sus bienes hasta saldar la deuda.
Los hechos
A partir de ahora, esto podría cambiar si se generalizan las sentencias como la dictada el pasado diciembre por la Audiencia Provincial de Navarra.
Los hechos, según el texto de la resolución, fueron los siguientes. Primero, el deudor pidió un crédito hipotecario por un total de 71.225 euros, que le fue concedido por su entidad bancaria (en este caso, una sucursal del BBVA). Sin embargo, en la escritura del préstamo con garantía hipotecaria, el propio banco valoraba la vivienda en 75.900 euros.
Posteriormente, el deudor dejó de pagar sus cuotas. Se acudió entonces a una subasta judicial (el procedimiento habitual en estos casos) y, al quedar desierta, se le adjudicó la finca al banco por un valor de 42.895 euros (casi la mitad del valor de tasación).
Tras la subasta, la entidad reclamó ante la justicia –en lo que es la práctica habitual en estas circunstancias- la diferencia entre el valor de la adjudicación y lo que le quedaba por cobrar. En este caso, son 28.129 euros. En teoría, el deudor tendría que hacer frente, con el resto de sus bienes, a esta cantidad.
La Audiencia Provincial de Navarra dictamina ahora que no es necesario y que el banco se tendrá que conformar con la casa, ya que el valor de tasación que consta en la escritura era superior a la deuda que queda por pagar. Por lo tanto, "es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada, siendo circunstancial el que la subasta, al haber quedado desierta, sólo sea adjudicada en la cantidad de 42.895 euros".
La argumentación jurídica
Para comprender en toda su extensión el cambio que puede provocar esta sentencia en las relaciones entre los hipotecados y sus entidades es interesante acudir a la sentencia y leer con detenimiento su argumentación jurídica, de la que extraemos aquí sus párrafos más relevantes.
En primer lugar, la Audiencia Provincial establece, en línea con lo que determinó el Juzgado de Primera Instancia, que "el propio banco, en la escritura del préstamos con garantía hipotecaria y en relación con la finca que es objeto de subasta y que se ha adjudicado la citada entidad bancaria, la valoraba en una cantidad [75.000 euros] que era superior al principal del préstamo [71.225 euros]". Por eso, entiende, tal y como ya indicamos más arriba, que la entrega de la casa "es suficiente para cubrir el principal de la deuda reclamada".
Evidentemente, el banco no se quedó de brazos cruzados ante esta decisión del Juzgado de Primera Instancia. Lo que alega la entidad es que, por una parte, en una nueva tasación se había fijado un valor inferior para la vivienda, ya que desde la concesión de la hipoteca el precio de los activos inmobiliarios ha caído; y, por otro, que lo que ha recibido no son los 71.000 euros que se le deben sino los 42.895 euros que se determinaron en la subasta.
Ante esto, el ponente rechaza, por un lado, la segunda tasación presentada por el banco y, por otro, "considera correctas las consideraciones que hace la juzgadora de instancia para entender que, en el caso presente, la adjudicación material de la finca al banco ejecutante cubre más del principal reclamado, por lo que la ejecución cabrá continuar únicamente respecto de las costas y de la liquidación de intereses".
El rapapolvo
Pero el ponente no se queda en esta consideración. Además, echa un pequeño rapapolvo a la entidad bancaria y, de paso, a todo el sistema financiero. En la parte final de la sentencia el magistrado admite que la actuación del banco "se ajusta a la literalidad de la ley y tiene derecho a solicitar lo que ha solicitado", sin embargo, esto no evita que se plantee una reflexión "moralmente intranquilizante". En su opinión, es "rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido [el inmueble] un valor suficiente para garantizarlo [el préstamo]".
Y más aún, teniendo en cuenta que la tasación fijada "por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptada, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero". Es decir, culpa al sistema financiero de la crisis y, por tanto, de la depreciación de activos inmobiliarios.
Las posibilidades
Como se explicaba más arriba, la sentencia es firme y no admite recurso en la jurisdicción ordinaria. Al ser la cantidad reclamada inferior a los 120.000 euros, no cabe recurso de casación ante al Tribunal Supremo, como en otros casos similares. En principio, la única posibilidad que le queda al banco es reclamar ante el Tribunal Constitucional. Según informaba Onda Cero citando fuentes del BBVA, la intención de la entidad es acudir a este órgano.