(Libertad Digital) La crisis inmobiliaria está llegando a la capital de España y los pisos cada vez valen menos. Por primera vez en quince años el precio de las viviendas nuevas ha caído en Madrid capital un 5,8 por ciento anual, según un informe de Aguirre Newman. Además, el plazo de comercialización de una vivienda nueva se ha multiplicado hasta superar los 30 meses en el caso de la corona metropolitana y el stock de viviendas ronda el 40 por ciento en algunas zonas. Para el próximo año esta firma augura una caída de los precios de hasta el 10 por ciento.
Esta es la primera vez en 15 años que el precio medio de la vivienda plurifamiliar de nueva construcción ha experimentado un descenso generalizado en Madrid (5,8 por ciento de media) y en su corona metropolitana (1 por ciento). Además, de cara al próximo año, el informe Mercado Residencial Madrid y Corona de Aguirre Newman apunta a una nueva caída de precios generalizada, que en Madrid capital podría situarse entre el 8 y el 10 por ciento.
Estos datos marcan un claro cambio en la tendencia de subidas continuadas iniciada desde mediados de la década de los 90. Así, en los últimos doce meses, los plazos de comercialización (es decir, lo que se tarda en vender una vivienda) se han multiplicado. El año pasado el plazo de comercialización de un piso nuevo en Madrid capital era de 24 meses de media, mientras que ahora es de 32. En la corona metropolitana este plazo se sitúa en los 30,2 –tras haberse incrementado en el último año más de 12 meses– y en los 32,4 meses en el caso de los chalets.
Sin embargo, el descenso en los precios no se ha traducido en un menor esfuerzo económico para el comprador. La subida del Euribor durante el último año ha compensado la bajada registrada en el precio del m2. En este sentido, si tomamos el Euribor actual (5 por ciento) y el nivel mínimo al que se llegó en 2003 (1,93 por ciento) con un diferencial de 50 puntos básicos en ambos casos, observamos que el coste de la financiación hipotecaria se ha incrementado en un 46 por ciento en los últimos 5 años.
El informe destaca además el incremento de la nueva oferta disponible. Solo en Madrid capital, la oferta inicial se incrementó en un 15,7 por ciento, mientras que en los municipios de la corona metropolitana lo hizo en un 19 por ciento en vivienda plurifamiliar y en un 35,4 por ciento en unifamiliar.
El incremento de la nueva oferta disponible y la reducción en el ritmo de venta están provocado un aumento en el stock de viviendas, que en Madrid capital alcanzan el 30 por ciento del total de la oferta inicial de viviendas, mientras que en la corona metropolitana ronda el 36 por ciento en el caso de los pisos y el 40 por ciento si hablamos de viviendas unifamiliares.
Más allá de las clásicas rebajas sobre el precio o del regalo del trastero o garaje, el informe de Aguirre Newman afirma que se están empezando a ver opciones más complejas como el alquiler con opción a compra o las subastas a la inversa. Se ha detectado, además, una menor utilización de la caseta de venta. Las perspectivas de cara al próximo ejercicio son de mantenimiento de los actuales niveles de venta y de disminución de la oferta. Se espera una importante reacción por parte de los promotores durante el 2008 con tendencia a reducir la cantidad de producto, a la espera de quese produzca una clara reactivación de la demanda.
Aún así, la vivienda sigue subiendo en Pozuelo de Alarcón
Por zonas, la correspondiente a distritos como Salamanca y Retiro, la denominada en el estudio como "Prime", es la que acusa un menor descenso en el precio medio del metro cuadrado, ya que se trata de la zona con menor oferta disponible y que está dirigida a un perfil de comprador menos afectado por la desaceleración económica que atraviesa el país en este momento. Por otro lado, destaca el importante descenso del precio medio del metro cuadrado en las zonas de Carabanchel, Villaverde, Vicálvaro o Villa de Vallecas.
Por distritos, destaca el incremento del precio de un 10,5 por ciento en Centro, debido a la baja oferta disponible y a la calidad de los nuevos productos salidos al mercado. Chamartín, por su parte, presenta un importantes descenso en el precio por metro cuadrado del 29,4 por ciento debido a la puesta en marcha del proyecto Castellana 200, que supone el 30 por ciento de la oferta inicial del distrito con precios por metro cuadrado "claramente por debajo de la media", indicó.
En cuanto al precio de los pisos en el extrarradio de la capital, ha habido municipios como San Sebastián de los Reyes y Pozuelo de Alarcón, que vuelve a ser la localidad madrileña más cara con un precio medio de 5.209 euros por metro cuadrado, que han experimentado un incremento. En Fuenlabrada y Mejorada del Campo ha ocurrido el efecto contrario, pues son los municipios en los que más ha bajado el precio del metro cuadrado con respecto al año pasado. En concreto, un 12 y un 9 por ciento, respectivamente.
Así, en la zona sur, con localidades como Getafe, Leganés, Alcorcón o Móstoles, se ha producido un descenso medio en el metro cuadrado del 10,3 por ciento frente a lo ocurrido en la zona de la A-1 con Algete o Alcobendas, donde la superficie ha aumentado un 4 por ciento.
Respecto a las viviendas unifamiliares en la corona metropolitana, el estudio refleja una diferente evolución en el precio medio del metro cuadrado, que ha registrado de media un incremento del 10,2 por ciento en los últimos 12 meses hasta situarse en 2.834 euros de media.