LD (M. Llamas) La polémica tramitación que conllevó la nueva Ley Hipotecaria a lo largo del pasado año, sigue dando sorpresas tras su aprobación y posterior entrada en vigor el pasado mes de diciembre.
El artículo 12 de la citada ley establece la inscripción en el Registro de la Propiedad de todas las cláusulas, tanto financieras como no financieras (personales) de las hipotecas, tal y como establezca el acta notarial. Es decir, las numerosas condiciones que acuerdan la entidad y el particular.
Sin embargo, con la anterior legislación tan sólo accedían al Registro las cláusulas de trascendencia real. Es decir, las condiciones básicas del crédito hipotecario, tales como el capital, el valor de tasación del inmueble, intereses ordinarios y de demora, plazo, cobertura máxima hipotecaria y elemento básicos del procedimiento.
Hasta ahora, la entidad tan sólo podía solicitar la ejecución de la hipoteca por motivos de impago. Sin embargo, la reforma del Gobierno abre, en gran medida, el abanico de posibilidades a la hora de solicitar la ejecución y posterior embargo del inmueble.
La ley obliga ahora al registrador a inscribir en el Registro todas las cláusulas (reales y personales) de la hipoteca, tales como los pactos de vencimiento anticipado, condiciones y contratación de seguros, comisiones bancarias, retasaciones del inmueble, la obligación de no arrendar o vender el piso hipotecado, los gastos de la entidad, entre muchas otras.
Incertidumbre jurídica
De este modo, “queda en manos de las entidades la posibilidad de ejecutar la hipoteca por el incumplimiento de diversas condiciones, no sólo por el impago del préstamo”, tal y como ha explicado Francisco Blasco, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia, durante su intervención en el XVI Congreso Internacional de Derecho Registral. Y es que, el artículo 130 de la citada Ley permite ejecutar la hipoteca en base al incumplimiento de cláusulas de carácter personal (como el impago del seguro de vida o el haber arrendado la casa en contra de lo pactado con la entidad, etc.), siempre y cuando éstas consten en el Registro.
“Rara vez una norma ha podido generar tantas dudas e incertidumbres”, añade. Los registradores están obligados a incluir cláusulas que antes no tenían acceso al Registro y, además, la norma pretende “eliminar la selección (calificación) de condiciones crediticias que hasta el momento realizaba el registrador”. La posibilidad de que se inscriban todas las cláusulas hipotecarias “sin necesidad de calificación previa constituye un riesgo”, advierte.
Según el registrador Fernando P. Méndez la falta de calificación sitúa en “en una situación de indefensión a los clientes”. Además, “podría limitar en gran medida la concesión de segundas y terceras hipotecas ante la incertidumbre jurídica que genera la norma en este ámbito”.
Una resolución de la Dirección General de Registros y de Notariado (DGRN) del 21 de diciembre pasado estableció la inclusión en el asiento registral de todas estas cláusulas, sin posibilidad de que el registrador pueda calificarlas (es decir, denegar su inscripción). Tal decisión ha generado un gran desconcierto entre el colectivo de registradores, hasta el punto en que ha sido recurrida ante los tribunales y está a la espera de ser resuelta.