Es evidente que durante estos años el aumento de la demanda de viviendas ha ayudado al sector de la construcción, que se ha sumado al crecimiento de los otros sectores, y que, en la actualidad, contribuye a mitigar las tendencias depresivas del resto de la economía. Si los datos que se han publicado hace poco son exactos, en España existen hoy 1,6 viviendas por cada familia frente a medias generales de 1,2 en el conjunto de los países desarrollados. Esto significa que una parte sustancial del ahorro de las familias se invierte en viviendas, en detrimento de la financiación de todo tipo de empresas a través de la compra de valores de renta fija o variable.
Un nivel de tipos de interés reales tan bajo como el que tenemos provoca, en economías en crecimiento como la española, un exceso de inversión en los sectores en que los ahorradores piensan que hay menores riesgos o mayores posibilidades de revalorización. A nivel nacional, esta conducta se traduce en una sobreinversión en bienes raíces, que elevan sus precios por encima de la lógica económica, hasta que esa propia elevación de precios, y la caída de la rentabilidad por falta de demanda, se traduzca en un descenso general de precios en el sector.
El rendimiento, a nivel general, de la inversión en viviendas es, como hemos visto, bastante bajo, y augura un escaso crecimiento de la productividad en España en los próximos años; un dato perfectamente compatible con las escasas inversiones en I+D, fruto, a su vez, de una llegada tardía a la industrialización. Sin embargo, es evidente que la riqueza nominal de los españoles se ha multiplicado en estos años –como consecuencia última de los factores que hemos analizado– en especial por la evolución de los precios en el sector de la vivienda, y que este aumento ha compensado las pérdidas de la bolsa de valores, y dado alas al consumo y al endeudamiento.
Es seguro que hay mucha gente joven horrorizada y desanimada ante los precios que ha alcanzado la vivienda –aunque el nivel de tipos de interés les permita, todavía, acceder a la propiedad–, pero también es verdad que los dueños de todas las viviendas, –menos los que han comprado el último millón, o millón y medio, de un total de 14 millones, en los últimos dos o tres años– se encuentran con propiedades con valores nominales enormemente altos, que en parte son una pura ilusión, pero, que, en conjunto, son aumentos sustanciales de la riqueza personal y familiar.
Conclusión. El proceso de subida de precios toca a su fin. Desde el punto de vista de la demanda, la creación de empleo es mucho más lenta que en los pasados años. Demográficamente, por otra parte, en 2002 cumplen 28 años –un año menos de la edad en que abandonan el hogar familiar los jóvenes españoles–, la generación más numerosa de la historia de España, la nacida en 1974, año a partir del cual comienza la espectacular caída de la natalidad española. Además de una menor creación de empleo, lo que desanimará incluso a los inmigrantes, las dificultades económicas alemanas y, en parte, también británicas, afectarán a las inversiones en segunda residencia en España de los nacionales de estos países.
Mientras, por parte de la oferta, se pueden garantizar dos o tres años de entregas masivas de viviendas, sea cual sea la demanda. También afectará a la oferta la abundancia de suelo urbano y las mejores alternativas a la inversión en viviendas que están apareciendo en las propias bolsas, cuyos índices han descendido a unos niveles que las vuelve a hacer atractivas. En ausencia de recuperación económica, todo ello debería repercutir en la demanda final y en el precio de las viviendas, que debería primero estabilizarse, para después caer en muchos casos, zonas y ciudades.
Burbuja o no, hemos alcanzado unos techos de precios. No es lógico, sin embargo, que, aunque desciendan, lo hagan en porcentajes y ritmos parecidos a los de las bolsas, porque se trata de un mercado muy poco transparente, en el que influyen desproporcionadamente las diferentes situaciones familiares. Lo que garantiza que no estarán en el mercado simultáneamente todas las viviendas sobrantes.
Para terminar, dado el parque de viviendas ya existente, y el casi seguro exceso de oferta para los próximos dos o tres años, la ocasión es propicia para crear un auténtico mercado de viviendas para alquiler, para lo cual no son necesarios incentivos ni castigos fiscales: es suficiente con una nueva ley de arrendamientos, que mejore la situación del arrendador, y un rápido funcionamiento de la justicia.
Lea la primera parte del análisis sobre el precio de la vivienda:
1. Razones de la subida.
En Libre Mercado
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