El pasado viernes el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero dio a conocer el Anteproyecto de Ley de Economía Sostenible. Desde entonces, destacados miembros del Ejecutivo socialista no han parado de vender a bombo y platillo que dicho texto es la solución que nuestro país necesita para salir de la crisis económica en la que estamos inmersos.
Lo más curioso es que al leerlo uno se puede dar cuenta de que sirve, principlmente, para que el Gobierno especule una vez más con el suelo privado y reconozca el disparate legal que realizó con su Ley de Suelo de 2007, cuyo articulado se encuentra recogido en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley del Suelo y que tanto daño hace a nuestra economía.
Hasta que entró en vigor la nueva Ley de Suelo, el aprovechamiento urbanístico, es decir, la cantidad de metros cuadrados de un uso que un propietario tiene derecho a urbanizar y edificar sobre su suelo, estaba asociado al derecho de propiedad del suelo.
Por ello, dicho aprovechamiento era un derecho que formaba parte del patrimonio de una persona o empresa y, por lo tanto, de su activo. Sin embargo, la Ley de Suelo del actual disoció el derecho al aprovechamiento urbanístico del derecho de propiedad.
De esta forma, las valoraciones de los suelos urbanizables con un aprovechamiento reconocido por el planeamiento vigente bajarían de forma brutal en las expropiaciones realizadas por la Administración Pública. Dado que para las valoraciones de estos suelos no se tendrían en cuenta sus aprovechamientos y, por ello, las expectativas futuras de desarrollo.
Esto suponía la quiebra de un gran número de propietarios o empresas, dado que entre su activo tenían registrado dicho derecho al aprovechamiento urbanístico de su suelo. Por ello, en la Ley de Suelo se introdujo una disposición transitoria tercera que permitía seguir valorando los suelos urbanizables y sectorizados -listos para ser urbanizados- con la legislación anterior.
Eso sí, siempre y cuando no hubieran sobrepasado los plazos que el planeamiento exigiera para urbanizar, o en el caso de que el planeamiento no definiera plazos el nuevo sistema de valoraciones se aplicaría a partir de tres años contados desde la entrada en vigor de la Ley.
El Gobierno evitaba, así, de forma transitoria la quiebra de muchas personas y empresas, pero de forma indirecta obligaba a las mismas a urbanizar en muy poco tiempo si no querían perder este derecho.
Lo que el Gobierno no previó fue lo que muchos importantes economistas venían diciendo. Y es que, debido a nuestro sistema bancario, basado en la expansión del crédito sin ahorro y con una permisividad absoluta para que las entidades pudieran endeudarse a corto plazo para prestar a largo, tarde o temprano se produciría una importante crisis económica. Además, esta crisis afectaría, principalmente, a aquellas economías que hubieran invertido en negocios a largo plazo.
La distorión de la Ley del Suelo
Es por ello que la crisis en España se manifiesta de forma más importante que en otros países, pues el sector de la construcción representaba un importante volumen de negocio en ese momento y estas inversiones son a largo plazo. No obstante, es frecuente que desde que se compra un suelo hasta que se termina de urbanizar y edificar puedan pasar más de diez años.
Además, por si esto fuera poco, el Gobierno daba la estocada de muerte al maltrecho mercado inmobiliario al depreciar un activo tan importante como es el suelo con la Ley que fue aprobada antes de que Zapatero terminara reconociendo la existencia de nuestra actual crisis económica.
Sin embargo, la situación ha cambiado mucho en nuestro país desde la aprobación de la Ley del Latrocinio, pues expropiar a alguien algo y no pagarle el justo precio, que desde los escolásticos españoles del siglo XV es definido como el precio de mercado, es un robo.
Cuando dicha ley entró en vigor todavía la banca tenía liquidez, por ello todavía algunos propietarios podían conseguir crédito bancario para desarrollar sus suelos con premura. Sin embargo, las garantías hipotecarias se han visto resentidas cada vez más con el paso del tiempo por culpa de esta nueva norma.
La explicación es simple: los promotores en la mayoría de los casos ponían su principal activo, es decir el suelo con su aprovechamiento urbanístico, como garantía hipotecaria para conseguir los créditos necesarios para poder desarrollar la urbanización.
Crisis financiera
El banco, sabiendo que el suelo tenía un importante valor, aún pudiendo ser expropiado por circunstancias inesperadas, no ponía demasiados problemas a la hora de conceder el crédito. Sin embargo, con la nueva Ley en vigor la situación es distinta, ya que los propietarios que no hayan cumplido los plazos de urbanización marcados por el planeamiento urbanístico no podrán conseguir préstamos poniendo como aval su suelo.
Y ello, debido a que el aprovechamiento urbanístico de éste ya no posee valor catastral alguno, y en el supuesto de ser expropiados por supuesta utilidad pública sería valorados por unas cantidades irrisorias. De ahí que ningún banco prestaría su dinero con semejante riesgo.
No obstante, la situación ha empeorado de forma considerable, debido a que muchos propietarios habían conseguido créditos para desarrollar sus suelos, pero las entidades bancarias al comprobar que éstos no podían finalizar su urbanización y tampoco devolver el dinero, han tenido que ejecutar sus créditos y quedarse con los terrenos.
Además, en la actualidad, el suelo en el mercado ha bajado de precio y estamos a punto de cumplir los tres años desde que se aprobó la Ley de suelo 2007, por lo que dichos suelos que a día de hoy tienen un aprovechamiento urbanístico asociado perderían su valor catastral y, por lo tanto, dejarían de ser ya no sólo un activo importante de las personas o empresas propietarias de suelo sino, además, de la propia banca española.
Ante semejante problema, el Gobierno quiere hacer una nueva especulación política sobre el valor del suelo con la Ley de Economía Sostenible. En el anteproyecto introduce una disposición final que amplía los tres años de plazo para la entrada en vigor del nuevo sistema de valoraciones del suelo urbanizable sectorizado que no tenga plazo fijado por el planeamiento a seis.
De esta lamentable forma el Ejecutivo socialista se disfraza de especulador para engordar el valor de un activo como el suelo durante más tiempo. Este valor no es tan bajo como el que se le atribuye en la nueva legislación ni es tan alto como el que existía hasta hace unos años.
El Gobierno acude así en auxilio de la banca para salvarla de forma pasajera, pero con un coste muy elevado: posponer la salida de nuestra crisis económica. Inflar de forma artificial el valor de unos suelos durante tres años más hace que se mantengan en el mercado empresas ineficientes que han errado en sus inversiones, cuando lo más saludable sería su desaparición.
Al mismo tiempo, devalúa otros suelos que poseen empresas saneadas y a los que le son de aplicación los criterios de valoración de la Ley de Suelo de 2007, con lo que estas empresas, necesarias para nuestro desarrollo económico, se ven penalizadas.
Gonzalo Melián es director del área de Urbanismo del Instituto Juan de Mariana y profesor de urbanismo de IE School of Architecture.