XII) El gran problema: la solvencia de las instituciones españolas
Según los datos que hemos expuesto, el sector promotor debe a la banca alrededor de 311.000 millones de euros. También sabemos que habrá alrededor de 1.200.000 viviendas nuevas sin vender a finales de 2008; ese número de viviendas puede tener, a precios de hoy, un valor de 160.000 millones de euros. De esta cantidad, un porcentaje pequeño estará soportado por los fondos propios de los promotores, pero la cifra es compatible con el endeudamiento global de 311.000 millones de euros del sector inmobiliario. El resto podrían ser préstamos para nuevas edificaciones diferentes a las viviendas, para la adquisición de suelo y para operaciones corporativas.
Dado el descenso de ventas de viviendas, de entre el 70% y el 80%, en 2008, en relación al mismo periodo de 2007, y siempre que la paralización de ventas continúe, lo que parece inevitable dada la inconcebible rigidez a la baja de la vivienda nueva en que se han empecinado muchos promotores, las posibilidades de que muchos terminen por suspender pagos son cada vez mayores.
La banca está intentando, como hemos comentado, la refinanciación de las grandes promotoras, pero los pequeños y medianos representan, probablemente, más del 50% del total de esa cifra de 311.000 millones. Un enorme grupo de pequeñas empresas que entrarán en concurso de acreedores y de las que una buena parte acabará finalmente en quiebra. La situación, lógicamente, afecta a otros muchos sectores ligados al de la construcción y venta de viviendas, como el sector de electrodomésticos, el de muebles y similares.
Por su parte, el brusco descenso del consumo del sector privado, que según el Gobierno podría crecer un 0,4% en 2008, frente a tasas del 3% ó 4% en los años anteriores, precipitará también la crisis y suspensión de pagos de muchas otras empresas. Es posible que, a la vista de la evolución del empleo y de los datos de ventas de comercios minoristas y de automóviles a particulares, el consumo privado no alcance siquiera esa cifra, que avanzó en su tercera revisión del PIB para 2008 el vicepresidente económico el jueves 25 de julio.
Pero, afortunadamente, el endeudamiento de los otros sectores económicos distintos del inmobiliario-constructor-promotor, es mucho menor y sus fondos propios mucho más altos en relación a su balance total. Habrá suspensiones de pagos pero, en muchos casos, será posible refinanciar y evitar la desaparición de las empresas.
¿Cómo afectará esa posible situación de concurrencia de acreedores a la banca? No sabemos, pero si los Fondos Propios del conjunto de entidades financieras que operan en España alcanzan en total 170.000 millones de euros y su financiación a largo plazo suma otros 50.000 millones de euros, esa es la cifra que tiene la banca española para soportar la actual crisis. No es imposible que los créditos en mora, por dificultades de los promotores, alcancen, si la parálisis de ventas continúa un año más, los 150.000 millones de euros.
Hacer predicciones sobre lo que va a ocurrir con los 311.000 millones de euros prestados a los promotores es casi imposible, por diferentes razones:
- Por una parte, un porcentaje elevado de los promotores desarrolla su actividad junto con la de empresarios inmobiliarios, que alquilan sus edificaciones, con lo que es posible que los ingresos por alquileres o por venta de edificaciones en funcionamiento y que obtienen una renta pueda compensar las pérdidas producidas por la actividad puramente promotora.
- Por otra, la promoción puede ser una más de las actividades de grupos empresariales diversificados tanto en su actividad en España como fuera de España, donde pueden actuar como promotores o como inversores con otras actividades. También en este caso las pérdidas de las promociones podrían compensarse con otros ingresos de actividades dentro y fuera de España.
- En tercer lugar, hemos hecho referencia que la banca está refinanciando al menos a tres años a los promotores que tiene mayor deuda, fondos propios algo más elevados y activos de mejor calidad, por lo que la necesidad de constituir provisiones para cubrir la entrada en mora de los préstamos y créditos a esas empresas no se reflejarían en las actividades financieras hasta dentro de tres años.
- No sabemos si en la financiación de los 311.000 millones de euros está incluida la financiación directa, por parte de bancos extranjeros a empresas españolas y que podría estar, por tanto, soportada por el balance de entidades situadas fuera de España.
Por esa razón hemos supuesto que de los 311.000 euros de crédito promotor pueden entrar en mora algo menos de la mitad, el 50%, lo que equivaldría a 150.000 millones de euros.
No he querido, ni podido, evaluar la posibilidad de que con la disminución del empleo total se reduzcan las necesidades de oficinas y naves industriales además de comercios. Si esto ocurriera los afectados podrían ser no los promotores sino las empresas puramente inmobiliarias, un grupo al que se considera seguro por parte de todos, analistas, inversores y banca. Pero si la economía española funcionara con sólo 18 millones de personas en lugar de con 20 millones, es evidente que también sobrarían otros tipos de edificaciones, además de viviendas.
Esos activos inmobiliarios, que ejecutarían los bancos que tienen garantías hipotecarias sobre esos créditos, por supuesto que tienen valor, no el que se les asignó en el momento de la concesión del crédito, pero sí, quizá, un 70% si se trata de viviendas y sólo un 25-30% si se trata de suelo urbano. Utilizo esos porcentajes porque las operaciones que se están formalizando en la actualidad se realizan con ese tipo de descuento.
Si con el paso del tiempo, tras tres, cuatro o seis años, la banca consigue vender las viviendas que se hayan adjudicado de los promotores por la ejecución de las garantías hipotecarias en un 70% de su valor crediticio y vender también suelo, aunque recuperando sólo un 30% del valor que se les atribuyó en su momento para otorgar créditos, podemos estar hablando de pérdidas totales de alrededor de 40.000 millones en la liquidación de las viviendas y de más de 60.000 millones en las ventas finales de suelo adjudicado. En total, alrededor de 100.000 millones de euros.
Este proceso de reconocimiento de pérdidas puede durar unos cuantos años. Desde la entrada en mora hasta la adjudicación en caso de insolvencia, o por adjudicación en los casos de concursos de acreedores, y su posterior traspaso a una compañía gestora de propiedad de las entidades financieras para su manejo pueden pasar varios años. Las pérdidas del sistema financiero podrían distribuirse a lo largo de 5 o 6 años.
Durante ese periodo la banca ganaría tiempo para poder generar beneficios en su actividad crediticia normal, con los que compensar parte de las pérdidas de su cartera de promotores.
Por otra parte, no hemos tendido en cuenta los efectos de los impagados de los promotores en otros sectores, como el de la construcción, que tiene unas deudas totales con la banca, cercanos, como hemos visto, a los 150.000 millones de euros.
Tampoco hemos considerado cómo va a afectar la recesión económica a los otros sectores económicos, el industrial y el de servicios. Muchos resistirán, porque están bien capitalizados, pero la falta de liquidez de la banca puede provocar suspensiones de pagos injustificadas de muchas empresas de estos sectores, que no podrán atender sus obligaciones con terceros si se les cortan los créditos para capital circulante; un hecho que ya es común y que está afectando gravemente a los sectores económicos que actúan al margen de los sectores promotor-constructor.
Por todo ello, considero que, en este análisis, se puede mantener una cifra de pérdidas tan elevada como la que estoy manejando. Habría compensaciones. Habría más pérdidas por créditos concedidos a otros sectores relacionados y a los que les afecta más directamente la recesión económica. Y las pérdidas de los promotores podrían compensarse con actividades inmobiliarias, o de otro tipo, de grupos de empresas y, también, podrían aplazarse en el tiempo.
Estamos en el campo de la pura especulación, sin más datos que los que se derivan de valoraciones personales respecto a los cuáles van a ser los precios de las viviendas y el suelo y cuál va a ser la evolución económica española.
Es verdad que, en anteriores crisis inmobiliarias, como la de 1990-93, la banca recuperó la casi totalidad de sus préstamos tras ejecutar sus garantías hipotecarias y de otro tipo y de mantenerlos en el balance de compañías filiales o en el de empresas creadas al efecto, pero creo que la situación es, ahora, diferente. Nunca antes se había producido una burbuja inmobiliaria. Los precios de las viviendas de principios de los noventa podían estar hinchados, en conjunto, un 10%-20%, y el volumen total de viviendas adjudicadas por la banca era insignificante en relación con el actual. Y en cuanto al suelo, lo evidente es que, antes, en la anterior crisis, apenas había suelo y su precio nunca fue un problema. El suelo siguió siendo escaso. Nada que ver con los enormes excesos que existen en estos momentos. Por eso la situación de solvencia de la banca es tan comprometida.
Si eso fuera así, la banca se enfrentaría a pérdidas de 100.000 millones de euros en los próximos años. No es una cifra excepcional dada la gravedad del problema. Lo difícil es que, en este momento, los dos grandes bancos internacionales que tenemos, el Santander y el BBVA, son los únicos con capacidad para lograr recapitalizarse si lo necesitaran. El resto de los bancos, por su tamaño, y las cajas, por su especial régimen jurídico, tienen cerrada esta vía para recomponer su capital.
Si no se recapitaliza, nuestro sistema financiero arrastraría al real, pues los créditos tendrían que reducirse drásticamente, para acompasarlos a sus fondos propios y respetar los criterios de solvencia fijados imperativamente por el Banco Central Europeo, de acuerdo con las decisiones de Basilea. Habría que buscar una solución, pues una crisis financiera global de esa naturaleza provocaría una auténtica catástrofe.
Desgraciadamente, los problemas crediticios de la banca no terminan aquí. El crédito hipotecario por compra de vivienda durante los años de 2005, 2006 y 2007 también presenta características que los acerca a la categoría de hipotecas subprime españolas.
- Los precios que pagaron los compradores fueron muy altos en conjunto, en particular en lo que se refiere a la vivienda de venta libre.
- Los créditos hipotecarios concedidos a los compradores alcanzaron, en ocasiones, el 100% del valor de tasación.
- Desde entonces, es posible que esos precios se hayan reducido en, al menos, un 10% ó 20%, o incluso más.
- Esos créditos hipotecarios se concedieron a plazos muy largos, en promedio a 30 años y a tipos de interés variable, por lo que en 2008 y 2009 será mínima la parte de principal que se haya devuelto a la banca financiadora.
- En algo más de dos años el euribor ha pasado del 2% al 5,3% y su repercusión en las cuotas hipotecarias es muy grande.
- Simultáneamente, ha aumentado el IPC hasta situarse en el 5% anual y ha subido especialmente los precios de los alimentos y los combustibles, lo que afecta, directamente, a la capacidad de pago de los adquirentes de viviendas de menor renta de esos años.
- Ha aumentado sustancialmente el desempleo y se espera que se destruyan entre un millón y un millón y medio de empleos, lo que, nuevamente, afectará a los compradores de viviendas que las hayan comprado hace menos tiempo.
La actual morosidad del conjunto de la banca, que ha pasado del 0,2 al 1,5% en apenas un año, tiene que ver con el impago de cuotas hipotecarias de compradores de vivienda. La cifra de mora alcanza, hoy, los 22.000 millones de euros; según los expertos en esta materia, no sería extraño que esa cifra se doblara o incluso que aumentara hasta el 3,5%, lo que situaría la morosidad por este concepto en los 42.000 millones de euros que habría que sumar a la morosidad por demanda de los créditos a promotores y a resto de los sectores productivos.
En este caso, si la banca se ve obligada a ejecutar sus garantías hipotecarias, podría recuperar tras un largo periodo una cantidad superior, en porcentaje, a la que podría obtener de los activos ejecutados a los promotores. Pero en el entretanto esta circunstancia afectaría gravemente a la solvencia del sistema.