Es un dato que el crédito hipotecario ha crecido un 24% en el último año. No lo es, aunque lo digan las sociedades tasadoras, que el precio de la vivienda esté aumentando a un ritmo de entre el 14% y el 17%, según las fuentes. Sí lo es, por otra parte, que las ciudades españolas se han llenado de carteles de venta o alquiler y que esos anuncios se eternizan, porque no consiguen atraer a compradores o arrendatarios.
En primer lugar, es perfectamente compatible una subida del crédito hipotecario de ese calibre con un descenso del precio medio de las viviendas. El crédito hipotecario crece porque el número de nuevas viviendas en promoción, construcción y venta está registrando, precisamente en estos años, el mayor aumento en la historia de España. Esa adición al stock existente de viviendas –y de oficinas, locales comerciales y naves industriales– explica el aumento del 24% del crédito hipotecario, que también aumenta porque hay que sumar, por supuesto, las compras, con garantía hipotecaria, de viviendas y otros bienes inmuebles de segunda mano.
El precio medio de las viviendas, por otra parte, no es posible calcularlo con ninguno de los instrumentos que se utilizan en la actualidad. Las sociedades de tasación no tienen datos suficientes para calcular la evolución de los precios de un piso homogéneo, en la misma situación, con los mismos metros y las mismas calidades. Sí pueden, por el contrario, analizar los precios medios de nuevas promociones, que necesariamente suben porque están reflejando, precisamente ahora, el incremento del precio del suelo sufrido en los últimos años. Pero no tienen instrumentos para hacer afirmaciones del calibre que hacen sobre la evolución general. Ni tampoco el Ministerio de Fomento. Máxime en un mercado tan complejo como el español en el que ahora, más que antes, hay que diferenciar entre costa y vivienda habitual y situación y servicios de éstas en función de las autonomías y de sus perspectivas de futuro.
En tercer lugar, la evidencia de que se tarda muchísimo más en vender cualquier piso de segunda mano –y en España hay 22 millones de viviendas y la adición de nuevas, en estos momentos, es del orden de 600.000 anuales– se está reflejando en los precios, todavía tímidamente, pero es inevitable que se produzca un ajuste a la baja bastante pronunciado, aunque es difícil predecir cuándo, porque los propietario de esos pisos, en general, a pesar del crecimiento del endeudamiento de las familias españolas en el que tanto énfasis pone el Banco de España, tienen resistencia económica para aguantar mucho tiempo, antes de decidirse a reducir sus precios de venta. Porque la riqueza media de las familias ha aumentado mucho más que su endeudamiento.
Pero el proceso ya se ha puesto en marcha y terminará por producir un descenso mucho más pronunciado que el que ya estamos observando.