En el anterior artículo, expusimos una perspectiva global del alcance y utilidad del Real Decreto Ley 6/2012 para "medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos". En esta segunda parte, realizaremos un análisis detallado de ciertos aspectos jurídicos controvertidos y de la verdadera dimensión práctica de esta nueva norma.
Cuando hablamos de los aspectos jurídicos controvertidos, nos estamos refiriendo básicamente a una cuestión, la cual, por otra parte, suele ser recurrente cada vez que nuestros legisladores se ponen manos a la obra. Pese a lo que pueda parecer, las normas jurídicas que integran nuestro ordenamiento no son estancas, suelen estar íntimamente relacionadas unas con otras, de ahí que, en muchas ocasiones, los prácticos en Derecho nos encontramos con que una determinada prescripción normativa es directamente incompatible con otra norma jurídica también relativa a la misma materia. O que algunos de los preceptos de las nuevas normas, que pretenden modificar otras preexistentes, atacan directamente a la "ratio" o al motivo que llevó al Legislador a regular esa cuestión de una determinada manera.
Muchos dirán que esto se puede solucionar fácilmente con el principio "lex posterior derogat lex anterior", pero la realidad de las cosas nos demuestra día a día, a los que estamos metidos en el mundo del Derecho, que ni siempre es así ni siempre es tan fácil. Pasemos pues a tratar los puntos controvertidos de este RDL.
En el Art. 5.4 se alude a que quienes pretendan acogerse a este RDL, porque cumplen los requisitos establecidos para ello, evidentemente, tienen que documentar el acuerdo al que han llegado con la entidad financiera. Estamos hablando de la primera opción de las tres que ofrece el Decreto, que sería la reestructuración de la deuda. El punto de partida es una hipoteca, que inexcusablemente exige para su constitución escritura pública e inscripción registral, el documento nuevo sería lo que jurídicamente se conoce como "novación", que también exige iguales condiciones, lo cual implica una serie de costes no despreciables. ¿Quién los asume? Porque según el tenor literal del citado artículo, "los costes de dicha formalización correrán a cargo de la parte que lo solicite", lo cual nos lleva a la pregunta: ¿quién lo va a solicitar, la entidad o el deudor?
En el punto 5 del mismo Art.5 se establece que la novación del contrato tendrá los efectos previstos en el Art. 4.3 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios con respecto a créditos y préstamos novados. Como ya anticipábamos, las hipotecas se inscriben en el Registro de la Propiedad, cuando hay varias inscripciones, la primera en el tiempo goza de preferencia, conocida como el "rango hipotecario" (pruis tempore potior iure). Cuando estamos en el tipo de operaciones morosas objeto del presente RDL es muy frecuente la existencia de múltiples procesos judiciales abiertos contra el deudor insolvente, y por tanto, el rango es un elemento fundamental (el primero cobra, los demás es muy dudoso).
La inscripción de una novación no modifica el rango, con dos excepciones: que impliquen incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o ampliación del plazo de préstamo. Es decir, justo las dos posibilidades de reestructuración que contempla en RDL. En este caso, es muy dudoso que el resto de acreedores den su consentimiento para que la entidad financiera siga manteniendo el rango hipotecario, lo cual nos lleva a una nueva reducción de los posibles destinatarios de este Decreto.
Por otra parte, no encontramos con que, si bien no se establece un lapso de vigencia concreto de este RDL, el punto 6 del Art. 5 establece que las adhesiones de las entidades se entenderán producidas por un plazo de dos años, prorrogables anualmente de forma automática. En su Disposición Adicional única, donde se regulan los alquileres, establece de forma preceptiva una duración de dos años para dichos alquileres, sin prórroga, salvo que la entidad desee lo contrario.
Ahora bien, en caso de prórroga, la renta inicialmente establecida se convertirá en una "renta de mercado" (se supone que es el mismo tipo de precio de mercado que usan para valorar los inmuebles y terrenos que tienen en balance). Estas previsiones chocan frontalmente con nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos, que en su Art. 9 establece una duración mínima de 5 años, salvo que el inquilino decida otra cosa, y en su Art. 18 prevé que durante esos 5 años la renta se actualizará conforme al IPC.
La exposición de motivos de la LAU justificaba estas medidas para proteger al inquilino frente al arrendador, considerándose al inquilino la parte débil, que no puede verse obligado a cambiar de residencia por el mero capricho del arrendador. El RDL excluye expresamente la aplicación de estos artículos, la pregunta es: ¿por qué la limitación de dos años cuando a las propias entidades financieras se les va a permitir acogerse a esta nueva normativa más tiempo si así lo desean?, ¿a quién queremos proteger?
El Art. 12 del presente RDL regula de una forma más ágil el procedimiento de ejecución extrajudicial ya previsto en el Art. 129 de la Ley Hipotecaria. No es nada nuevo, son las subastas ante notario. Ahora bien, ojo con esta opción porque si no hay postores, y el acreedor no se adjudica el bien, ya que no está obligado a ello, el notario da por terminada la ejecución y queda abierta la vía judicial. ¿Quién asume los costes?, ¿los va a ver duplicados el deudor, al soportar primero la vía notarial y posteriormente la judicial? El RDL no aclara nada al respecto. Además, la subasta notarial requiere de pacto expreso en la escritura de constitución de la hipoteca, lo cual no es muy frecuente, que digamos...
En el Art. 6, como tan de moda está, se crea una "Comisión" de control de los mecanismos establecidos en este RDL, y si observan su composición, ¿no echan de menos a nadie? Está presente todo el mundo, menos el que más importa, el deudor.
Por último, en el Anexo se establecen las tres vías de "salvación" del deudor hipotecario. Primero, la reestructuración (o cómo encajar una pieza redonda en un agujero cuadrado), vía agotada, porque todas las que se han podido realizar ya las han hecho las entidades. Eso sí, con regalito para las entidades, ya que adicionalmente podrán reunificar el conjunto de deudas contraídas por el deudor, para solaz y disfrute de la entidad, que así puede privilegiar los otros créditos que tenga contra ese deudor, ahora con garantía real, frente al resto de acreedores. In brick we trust...
En segundo lugar, la quita "voluntaria" para casos inviables de reestructuración (lo de voluntario lo dice todo...). Y la tercera vía dolorosa, si falla todo lo anterior, la dación en pago. Aunque, eso sí, si no hay cargas posteriores, al contrario de lo que suele ser frecuente en cadáveres financieros donde ya los conocen por el nombre en el Juzgado. En ese caso, es razonable estimar que el que supere estos trabajos de Hércules y llegue al oasis de la dación en pago se llama Pepe, vive en Villapardillos de Abajo, nació el 11 de Abril de 1967 y, por ello, le harán una estatua en su pueblo. Como decían en cierta película: "Sólo puede quedar uno..."
Finalmente, una pequeña reflexión sobre las variantes fiscales introducidas en este RDL. Antes, la carga fiscal de la dación en pago (AJD, IRPF, ITP, gastos notariales...) se los comían acreedor y deudor. Éste último se enfrentaba a una plusvalía virtual que lo dejaba sin casa y con una deuda con el amigo de los niños, Hacienda. Como la situación actual y el objetivo de este RDL es el tratamiento de insolventes totales, hay que abrir la mano para ayudar a la banca, y los declara exentos de tributación en sus Art. 8 a 11.
T. Hagen es economista y P. Vilar abogado