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EL VALOR DEL SUELO URBANIZABLE CAE UN 86%

El Gobierno abarata un 90 por ciento la expropiación de terrenos privados

La Administración Pública ya puede expropiar propiedades privadas a precio de coste gracias a la nueva Ley del Suelo socialista. El precio del anterior terreno urbanizable se ha depreciado un 86 por ciento, y el urbano no consolidado ha caído casi un 92 por ciento desde el pasado mes de julio en beneficio del poder público. Los bancos cierran el grifo crediticio a los promotores por miedo a la expropiación de terrenos.

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LD (Manuel Llamas) Por fin, hay datos concretos encima de la mesa sobre el impacto real que ha causado la nueva Ley del Suelo, en vigor desde el pasado mes de julio. Entre los diversos perjuicios que ha provocado esta norma en el sector inmobiliario y financiero, destaca uno por encima de todos los demás: en la actualidad, la Administración Pública puede expropiar un gran volumen de terrenos privados a precio de ganga, en comparación con hace apenas medio año.

La ley vigente tan sólo distingue entre dos tipos de suelo (rural y urbanizado), en lugar de las tres clasificaciones que establecía la norma precedente. Así, lo que antes constaba como suelo rústico y urbanizable, pasa a valorarse en función de los rendimientos agrícolas del terreno (suelo rural). El resultado, tal y como vienen advirtiendo desde hace meses los expertos del sector, no se ha hecho esperar. Tan sólo es necesario observar algunos ejemplos concretos de tasación de terrenos a los que ha tenido acceso Libertad Digital:

1. Suelo urbanizable: son todos aquellos terrenos susceptibles de incorporarse al proceso de urbanización debido a su proximidad a núcleos poblacionales o construidos.

Con la anterior normativa (1998): en el caso concreto de un terreno con una superficie de 14.000 metros cuadrados, el valor de expropiación aplicado era de 4,26 millones de euros (unos 304 euros por metro cuadrado).
 
Con la nueva ley (2007): ese mismo suelo vale hoy 599.600 euros (42, 77 euros por metro cuadrado).
 
Resultado: una depreciación próxima del 85,9 por ciento.
 
 
2. Suelo urbano no consolidado: aquellos terrenos urbanos que, estando incluidos en el Plan General, se definan expresamente como tales por estar sometidos a procesos de urbanización, renovación o reforma interior.
 
Antes: la Administración se veía obligada a desembolsar algo más de 29,2 millones de euros para adquirir un terreno de 58.600 metros cuadrados. Es decir, 498,2 euros por metro cuadrado.
 
Ahora: el valor de esa misma propiedad, aplicando la metodología de la Ley del Suelo socialista, apenas supera los 2,42 millones de euros (41,3 euros por metro cuadrado).
 
Resultado: los poderes públicos (tanto ayuntamientos como, CCAA y el propio Gobierno) obtienen un rebaja sustancial, ya que puede adquirir de forma forzosa ese mismo suelo a un precio 91,7 por ciento menor.
 
 
 
La diferencia de precios entre ambas normativas no es tan sustancial en el caso del suelo rural y el suelo urbano consolidado (plenamente construido).
 
Sin embargo, la nueva Ley del Suelo provoca rebajas sustanciales a un gran número de propiedades susceptibles de ser urbanizados en un futuro próximo. Y es que, esta norma cambia por completo la metodología de valoración de terrenos, tal y como advierten los expertos.
 
En concreto, elimina el antiguo sistema de justiprecio (valor muy próximo al de mercado) a favor de un valor expropiatorio muy inferior, ya que la mayor parte de las propiedades privadas en este ámbito pasan a valorarse como terreno rústico (es decir, en base a la capitalización de rentas agrícolas).
 
Hasta hace escasos meses, la Admisnitración debía satisfacer un precio muy próximo alde mercado para adquirir por la vía forzosa una propiedad:
 
 
 
 
Sin embargo, la nueva ley genera un impacto “sustancial”: El precio de expropiar está por los suelos. Durante todo el proceso de urbanización éste valor se sitúa en mínimos hasta que el proceso de urbanización concluye por completo:
 
 
 
 
Además, dicha normativa, modifica por completo, no sólo las técnicas de tasación de terrenos, sino el propio mapa urbanístico, ya que amplía la capacidad de expropiación de la Administración debido al abaratamiento de los terrenos. “Incluso el suelo urbano no consolidado se puede valorar como rural”, según los expertos consultados.
 
Mapa del valor expropiatorio con la Ley de 1998:
 
 
 
 
Mapa con la nueva Ley 2007:
 
 
 
Por otra parte, ante el riesgo potencial de que un determinado suelo sea adquirido forzosamente por la Administración, las entidades crediticias se niegan a financiar el desarrollo de nuevos proyectos urbanísticos, a excepción de suelos urbanos consolidados. Y es que el precio de expropiación ha terminado por trasladarse al mercado inmobiliario en materia de suelo.
 
Así, los tasadores califican de auténtico “caos” la nueva ley, ya que ha provocado múltiples problemas en la valoración de terrenos que realizan estos profesionales. Los informes de las tasadoras tienen que “medir y advertir los posibles riesgos de expropiación y su correspondiente valor”.
 
El Gobierno ha intentado solventar esta situación mediante la aprobación de una orden por parte del Ministerio de Economía para delimitar los supuestos expropiatorios, pero el sector inmobiliario ha calificado la media de “insuficiente”.
 
La “incertidumbre” existente ha provocado que las entidades crediticias concedan a los promotores, como máximo, el valor de expropiación de los terrenos en los que pretenden iniciar un proyecto urbanístico. Es decir, los suelos que antes eran calificados como urbanizables cuentan hoy con cerca de un 90 por ciento menos de financiación. Además, “en el peor momento para el mercado, debido a la contracción del crédito”.
 
“Las entidades se concentran ahora en financiar proyectos en suelo urbano consolidado (finalistas)”, indican estas mismas fuentes.
 
En el Encuentro Sectorial sobre Tasación 2008, celebrado recientemente en Madrid, la directora general técnica de GESVALT, Ángeles Aguilar, señaló que la norma también ha incidido “en nuestro trabajo por el solape de distintos modelos de cálculo”.
 
Así, los informes de estos profesionales deben incluir un “análisis del seguimiento y nivel de cumplimiento de ejecución del planeamiento urbanístico; un análisis de posibles consecuencias derivadas de una futura expropiación; una medición del riesgo, la probabilidad, y el valor de la expropiación”, entre otros factores.
 
La desaceleración inmobiliaria también ha afectado a este sector: durante 2007 ser realizaron un total de 1,54 millones de valoraciones tasadas, un 15 por ciento menos que en 2006, según indicó entonces el presidente de ATASA, Luis Leirado. 
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