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Economía

GARANTIZA 680.000 MILLONES DE DÓLARES

El principal avalista público de hipotecas en EEUU está al borde de la quiebra

La Federal Housing Administration (FHA) es una entidad pública encargada de avalar casi 680.000 millones de dólares en préstamos hipotecarios otorgados en condiciones ventajosas. Sin embargo, el aumento de la morosidad ha reducido las reservas de esta agencia por debajo del mínimo obligatorio (2%).

Ángel Martín

Las intervenciones públicas en respuesta a la crisis, entre otras cosas, han puesto a la Reserva Federal en una encrucijada, los grandes bancos estadounidenses son ahora más grandes que antes de la crisis, y la discrecionalidad y falta de transparencia de éstas levantan sospechas de corrupción

Con otras agencias públicas en apuros, como la corporación que cubre los depósitos de los estadounidenses (FDIC), ahora es el turno de la Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda), entidad que garantiza las hipotecas con bajos anticipos iniciales como señal (down-payment). Es decir, ejerce de avalista público para la concesión de hipotecas con condiciones ventajosas. Algunos expertos advierten de que podría ser la siguiente en necesitar un rescate público.

Esta agencia fue una pieza más del entramado intervencionista que configuraba el contexto del mercado inmobiliario americano. Junto a los gigantes hipotecarios semi-públicos Fannie Mae y Freddie Mac o la Ley de Reinversión Comunitaria, las políticas de las administraciones americanas para fomentar la propiedad inmobiliaria facilitaron una disminución y relajaron los estándares mínimos de los anticipos necesarios para adquirir una hipoteca (down-payment).

Mientras que la media suele estar alrededor del 20% -es decir, si la hipoteca vale 100, el banco te concede un crédito de 80 y sólo tienes que pagar 20-, hubo iniciativas como la Zero Down Payment Act de 2004, por la que los primeros compradores de vivienda con hipotecas garantizadas por la FHA podían obtener sus hipotecas al 100% del valor de la vivienda.

Este tipo de políticas aplicadas al mercado inmobilirio fomentaron las hipotecas subprime, y junto a la brutal expansión del crédito liderada por la banca central, crearon el caldo de cultivo para esta crisis, tal y como analiza Thomas Sowell en su último libro El auge y la caída del mercado inmobiliario”.

El diario The New York Times informaba acerca de las recientes preocupaciones relativas a la salud financiera de la Federal Housing Administration. The Washington Post también se hacía eco de este tema.

Y es que, desde que se inició la crisis, el mercado hipotecario se secó y las condiciones de los préstamos se endurecieron, habiendo aprendido de los errores anteriores. Desde entonces, la FHA ha asumido un papel primordial en estimular la nueva adquisición de viviendas, tratando de suavizar así el rápido -y necesario- ajuste de precios inmobiliarios que se ha producido en Estados Unidos.

La FHA estimula el mercado inmobiliario

En la actualidad, esta entidad garantiza alrededor de 5,4 millones de hipotecas, y asegura préstamos a un ritmo de 6.000 por día, cuatro veces más que en 2006. O mejor dicho, son los contribuyentes quienes con su dinero aseguran estas hipotecas, y serían los que se verían afectados de entrar la FHA en problemas. En total, garantiza cerca de 680.000 millones dólares en préstamos hipotecarios.

Tan importante es el rol de esta agencia que algunos agentes inmobiliarios afirman que todos sus clientes se están beneficiando de la FHA. Así, se está cumpliendo el objetivo del Gobierno de facilitar hipotecas con down-payments muy bajos (3,5%), además de ofrecer otros incentivos para estabilizar el mercado.

A pesar de que los objetivos oficiales de la Administración Obama aparentan favorecer a aquellos más desfavorecidos y perjudicados por la crisis, hay motivos para pensar que se pueden esconder otras razones no tan solidarias.

Y es que, buena parte de estas hipotecas están siendo compradas directamente a los bancos, que no pasan precisamente por un excelente momento. Además, estas políticas tienden a empujar hacia arriba los precios de las viviendas, o al menos evitan su caída.

La morosidad se dispara

¿Sería, pues, descabellado pensar que otra razón de estas políticas sería ayudar al delicado sistema bancario? De hecho, esto ya se está haciendo por otras vías: explícitamente, mediante rescates públicos masivos, e implícitamente, mediante la compra por parte de la Reserva Federal de activos tóxicos al sistema bancario (como títulos respaldados por hipotecas, mortgage-backed securities).

Tal como señaló Philipp Bagus, se trata de reinflar de nuevo los precios inmobiliarios para salir de la actual encrucijada en la que está el sistema bancario norteamericano, y en especial su banco central. Asimismo, los analistas de Business Insider alertaban de la nueva burbuja de crédito de la Fed: y si esta burbuja estalla, “¿quién va a rescatar a la Fed?”, se preguntaban.

Esta hipótesis viene reforzada por unas palabras de Barney Frank, presidente de la Comisión gubernamental que se encarga de temas financieros (House Financial Services Committee): “No creo que sea algo malo que ocurrieran los malos préstamos”, dijo. “Era un esfuerzo para evitar que los precios cayeran demasiado rápido. Es una política”. 

Reservas por debajo del 2%, mínimo exigido

De nuevo, se levantan sospechas sobre los perjudiciales efectos de las intervenciones públicas, tras haber conseguido a corto plazo efectos positivos. El artículo de New York Times ofrece varios datos en esta dirección. Muchos de los préstamos asegurados por la FHA en 2007 y 2008 se están convirtiendo en morosos, y el número de titulares de estas hipotecas que han entrado en default se ha incrementado en un 76% desde el año pasado: de 232.864 a 410.916.

El fondo de reservas de la FHA ha descendido por debajo de su nivel mínimo obligatorio (2%), algo similar a lo que sucedió, y que no tiene visos de cambiar, con el FDIC. La agencia Reuters informaba de que mientras que este mínimo se encuentra en el 2% de todos los préstamos, ahora el ratio de reservas se sitúa en el 0,53%, levantando preocupaciones en el sector.

Ya en octubre un antiguo ejecutivo de Fannie Mae, Edward Pinto, afirmó que era probable que fuera necesario un “rescate por parte del contribuyente en los próximos 24 ó 36 meses”.

No obstante, el secretario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano estadounidense (HUD, Housing and Urban Development), Shaun Donovan, prefería evitar la palabra “rescate” (bailout), y es que decía que si el fondo de reservas cae por debajo de cero, la FHA tiene autoridad para financiarse directamente a través del Tesoro, sin tener que pedir al Congreso más dinero. Por ello, no se considera ninguna “acción extraordinaria”.

El principal supervisor de la agencia e inspector general de la HUD, Kenneth Donohue, dijo que la caída en las reservas era una alerta que la FHA no estaba tomando demasiado en cuenta. “Podría ser que salgamos de ésta y que todo vaya bien”, decía, aunque no se mostraba excesivamente optimista y llamaba a la cautela.

Asimismo, criticaba a la agencia por rebajar tan drásticamente los estándares de concesión de créditos “¿Qué piensa que está haciendo la FHA pidiendo sólo un 3,5% (de señal para las hipotecas)?”.

En este sentido, señalaba que la agencia federal estaba operando presuponiendo que la economía estadounidense continuará mejorando, y que el mercado inmobiliario empezará a sostenerse por sí mismo. Algo que se pone en duda por diversos analistas. Donohue concluía con una advertencia: “Necesitan frenar el aval de malos préstamos”. 

El artículo de NYT cita varios casos de ciudadanos norteamericanos que gracias a la FHA han podido conseguir una vivienda. En sus declaraciones se muestran muy agradecidos con el Gobierno, e incluso alguno se sorprende de haber podido conseguir una hipoteca: “En el fondo sabía que no me podía permitir la casa”, decía una de estas personas, “pero de cualquier manera, me la dieron”.

A pesar de los beneficios a corto plazo que estas políticas consiguen, ¿no son estas mismas políticas las que crearon el mercado subprime que encendió la mecha de los problemas actuales?, ¿no generan los malos préstamos y perversas prácticas bancarias que están en el origen de esta crisis crediticia?

Los reporteros del diario norteamericano sostienen que el pinchazo inmobiliario “demostró que cuando los prestamistas permitieron a la gente comprar casas que no se podían permitir, eso dañó a las partes -mientras ponía a la economía misma en peligro-”.

Como dijo el gran economista y divulgador francés Frederic Bastiat, son este tipo de políticas las que generan efectos visibles positivos a corto plazo sobre ciertas personas, pero son a largo plazo perjudiciales para el conjunto de la sociedad.

De este modo, parece que quienes toman las decisiones de política económica, que acaban afectando a todos los ciudadanos, no han aprendido nada acerca de qué medidas han generado los actuales problemas.

O bien son innatamente incapaces de aprender, algo que es improbable, o bien el marco de incentivos en el que se mueven les lleva a actuar mal y tropezar mil veces en la misma piedra. Esta misma actitud, sin embargo, llevaría a estos gestores a la quiebra en caso de que éstos se movieran en un entorno de libre mercado y competencia. 
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