Cuando se habla de vivienda vemos que hay dos modelos, grosso modo, que se diferencian muy claramente el uno del otro. Por un lado, está el modelo que defiende la intervención sistemática y fuerte del Estado a través de controles de precios, una mayor regulación, etc., que es el modelo que podemos ver en España. Por otro lado, tenemos un modelo que huye de este intervencionismo y aboga por dar libertad a los mercados para que entre los propios agentes económicos se puedan poner de acuerdo, siendo este el modelo que se aplica en Argentina desde la llegada de Javier Milei.
Pues bien, mientras que el modelo que se aplica en España tiene como resultado que cada mes los precios de los alquileres suben, el modelo aplicado en Argentina tiene consecuencias muy distintas y favorables tanto para los caseros como para los inquilinos.
Si ya hace unas semanas contamos como las políticas de Milei habían elevado la oferta de pisos un 300% en Buenos Aires y los precios habían caído un 75%, en este artículo traemos más evidencia que respalda la buena marcha de esta política económica en materia de vivienda, en este caso hablaremos de un reciente paper de los economistas Martin Elfert y Stephan L. Thomsen, que recibe el nombre de "El impacto de la liberación con motosierra en el mercado de alquiler de viviendas en Buenos Aires".
Como ya hemos explicado en Libre Mercado, todo comenzó cuando el 21 de diciembre de 2023, apenas once días después de asumir el cargo, el presidente Milei derogó la ley de alquileres como parte de un decreto más amplio destinado a la desregulación económica. Dicha reforma institucional consistió en una eliminación del uso obligatorio del Índice de Contratos de Locación (ICL), suprimió la restricción sobre los aumentos anuales de los alquileres y permitió que los contratos de alquiler se denominaran en divisas extranjeras (mayormente en dólares de Estados Unidos).
También se redujo la duración mínima del contrato a dos años, reintroduciendo de esta forma la flexibilidad para los propietarios. El objetivo primordial de estas reformas era la revitalización de la oferta de alquileres, que se encontraba paralizada, estimular la inversión privada y permitir que los precios de los alquileres mostraran mejor las condiciones imperantes en el mercado en un contexto de inflación continuada.
Los resultados positivos no se hicieron de rogar tras la reforma de Milei, en la siguiente imagen lo podremos ver:
En la parte de arriba podemos ver como la oferta de alquileres en las últimas semanas antes de la reforma estaba cayendo, aunque se mantenía entre las 4.000 y las 6.000 unidades. Sin embargo, tras la abolición de la ley de alquileres se observa un aumento bien marcado y sostenido en la oferta, alcanzando niveles cercanos a las 16.000 unidades en un periodo de 20 semanas. Es decir, mientras la oferta estaba cayendo antes de la reforma, tras dicha reforma la oferta de vivienda en alquiler se disparó.
En cuanto a los precios reales de los alquileres, vemos como antes de la abolición estos precios mostraban una tendencia al alza. Pues bien, tras la reforma vemos como estos precios comenzaron a descender en las siguientes semanas.
Es decir, mientras la oferta de alquiler llegó a aumentar hasta un 88% tras la derogación de las medidas intervencionistas del anterior gobierno del kirchnerista Alberto Fernández, al mismo tiempo se produjo una caída en los precios reales de los alquileres de entre un 13% y un 29%. Esto es algo que desde el punto de vista de la lógica tiene todo el sentido, ya que un aumento de la oferta tiene como consecuencia (manteniendo todo lo demás constante) que los precios de esos bienes caigan, y esto es lo que ha pasado en Buenos Aires con los alquileres.
Bien podría el Gobierno de Pedro Sánchez, o cualquier otro aspirante a presidente del Gobierno en España, aplicar las medidas que están funcionando en países como Argentina y dejar de insistir en un modelo que únicamente hace bajar la oferta de alquileres y sube los precios de los mismos.