En el debate sobre el encarecimiento de la vivienda, parte del discurso político y mediático ha instalado una idea aparentemente intuitiva: si se prohíben los pisos turísticos, los precios bajarán como resultado de una menor presión por el lado de la demanda. La lógica parece sencilla. Menos Airbnb significa más viviendas disponibles para residentes, y más oferta debería traducirse en alquileres más baratos. Sin embargo, cuando esta hipótesis se contrasta con datos reales, el resultado es mucho menos evidente y, de hecho, cuestiona la idea de que la prohibición sea una solución automática al problema de la vivienda.
Un reciente informe de Fedea, que revisa de forma sistemática más de 400 estudios académicos sobre el impacto económico de los alquileres de corta duración, ofrece algunas conclusiones relevantes para este debate. La evidencia empírica recopilada muestra que restringir o prohibir el alquiler turístico no garantiza una reducción de los precios y, en algunos casos, incluso puede producir el efecto contrario. Los ejemplos de Sídney y Santa Mónica son especialmente ilustrativos.
El caso de Santa Mónica
Empecemos por la localidad costera ubicada en California. Su caso es uno de los más citados en la literatura académica por la contundencia de la regulación adoptada y por la magnitud del impacto sobre el mercado de alquiler turístico. En 2015 la ciudad aprobó la llamada Home-Sharing Ordinance, una normativa que prohibió prácticamente todos los alquileres turísticos de viviendas completas y solo permitió el alquiler de habitaciones en la residencia principal del propietario.
Antes de la aprobación de la normativa, Santa Mónica contaba con aproximadamente 1.700 anuncios activos en Airbnb, de los cuales cerca de 1.100 correspondían a viviendas completas destinadas al alquiler turístico. Tras la entrada en vigor de la regulación y el endurecimiento posterior de la supervisión municipal, el número total de anuncios cayó rápidamente hasta situarse por debajo de los 700. Las viviendas completas -que eran el objetivo principal de la regulación- se redujeron hasta unas 300 unidades aproximadamente.
En términos porcentuales, esto supuso una caída cercana al 60% del mercado de alquiler turístico en la ciudad en apenas un par de años. El volumen de anuncios pasó de más de 1.700 propiedades anunciadas antes de la regulación a menos de 700 tras su aplicación efectiva, lo que convirtió el caso de Santa Mónica en uno de los ejemplos más claros de contracción regulatoria del alquiler turístico en Estados Unidos.
La expectativa política era clara: menos Airbnb implicaría más viviendas disponibles para residentes y, por tanto, alquileres más bajos. Sin embargo, los estudios empíricos que analizan este episodio concluyen que la caída del 60% en la oferta de alquiler turístico no produjo cambios estadísticamente significativos en los alquileres de larga duración. El precio del alquiler residencial no mostró una reducción apreciable después de la entrada en vigor de la normativa.
El resultado es revelador. La prohibición generó un fuerte impacto sobre el mercado turístico y sobre los ingresos de los propietarios, pero no logró su objetivo principal en materia de vivienda. La escasez siguió ahí, prácticamente intacta.
Uno de los supuestos implícitos en la regulación restrictiva es que las viviendas expulsadas del mercado turístico regresan automáticamente al alquiler de larga duración. El informe de Fedea subraya que este mecanismo rara vez funciona de forma limpia. En la práctica, muchos propietarios no reaccionan alquilando a largo plazo, sino vendiendo el inmueble, retirándolo del mercado o destinándolo a otros usos. El resultado es que la oferta residencial no aumenta en la medida esperada, o simplemente no aumenta.
Este fallo del mecanismo es clave para entender por qué las prohibiciones suelen decepcionar. La regulación actúa sobre un ámbito concreto -el uso turístico-, pero no corrige el problema estructural: una oferta de vivienda rígida, limitada por el urbanismo, la fiscalidad y los costes regulatorios. Cuando la oferta no puede expandirse, cualquier intervención que limite usos alternativos tiende a redistribuir la escasez, pero no puede eliminarla.
La experiencia de Sídney
Si Santa Mónica muestra que prohibir puede no producir los efectos esperados, el caso de Sídney ofrece otro tipo de evidencia relevante. En el estado australiano de Nueva Gales del Sur, las autoridades introdujeron en 2018 un sistema de regulación que limitaba el alquiler turístico de viviendas completas a un máximo de 180 días al año en el área metropolitana de Sídney.
La medida afectó a miles de propiedades que hasta entonces podían alquilarse durante todo el año a través de plataformas digitales. En el área metropolitana existían varios miles de anuncios de alquiler turístico, concentrados especialmente en los barrios centrales y en zonas costeras con fuerte demanda turística.
Los análisis empíricos citados en el informe de Fedea indican que, tras la introducción de esta regulación, el mercado del alquiler residencial registró incrementos de precios de entre el 2,7% y el 3,6%. Es decir, lejos de abaratar la vivienda, las restricciones se asociaron con un aumento de los alquileres de larga duración.
Los investigadores también observaron que la limitación de 180 días redujo inicialmente parte de la actividad de alquiler turístico, pero ese efecto no se tradujo en un aumento significativo de la oferta de alquiler residencial. Parte de las viviendas afectadas por la regulación no volvió al mercado de alquiler de larga duración.
En algunos casos fueron vendidas, en otros permanecieron fuera del mercado o se destinaron a otros usos. El resultado fue que la oferta efectiva de vivienda en alquiler no aumentó en la magnitud esperada.
El error de confundir uso con oferta
Tanto en Sídney como en Santa Mónica aparece el mismo problema conceptual: confundir la reasignación de usos con un aumento real de la oferta. Prohibir o limitar el alquiler turístico no crea nuevas viviendas. Simplemente obliga a los propietarios a elegir entre opciones que, en muchos casos, no incluyen necesariamente el alquiler de larga duración.
El informe de Fedea subraya que este problema es especialmente visible en ciudades con oferta de vivienda poco flexible, donde construir resulta difícil o lento por razones administrativas o regulatorias. En estos contextos, cualquier cambio en los usos permitidos de la vivienda puede trasladarse con relativa rapidez a los precios.
La paradoja del regulador activo
Otra conclusión relevante del estudio es que las regulaciones tienden a alterar la distribución de las rentas del mercado más que a mejorar la accesibilidad a la vivienda. Las restricciones suelen expulsar a parte de los pequeños propietarios ocasionales, mientras que los operadores más profesionales, con mayor capacidad jurídica y financiera, se adaptan mejor al nuevo marco regulatorio.
Este proceso puede modificar la estructura del mercado sin resolver necesariamente el problema de fondo, que es la escasez de vivienda disponible.
Una lección empírica
Los casos de Sídney y Santa Mónica ilustran una conclusión más amplia que aparece repetidamente en la literatura analizada. Las restricciones al alquiler turístico pueden reducir este tipo de actividad, pero sus efectos sobre los precios de la vivienda son mucho más inciertos de lo que suele asumirse en el debate público.
El informe de Fedea insiste en que la eficacia de cualquier regulación depende en gran medida del contexto institucional y del grado de flexibilidad de la oferta de vivienda. Cuando la construcción está limitada por factores urbanísticos o regulatorios, las restricciones sobre usos alternativos de la vivienda tienden a tener efectos limitados sobre la accesibilidad.
En ese contexto, la evidencia sugiere que las políticas orientadas a aumentar la oferta de vivienda pueden tener un impacto más directo sobre los precios que las medidas centradas exclusivamente en restringir determinadas formas de alquiler.