El centro de estudios Atenea acaba de publicar el informe La vivienda tiene solución, elaborado junto a Carolina Roca, presidenta de Asprima, y Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers. Y el diagnóstico del informe resulta incómodo porque desmonta uno de los dogmas favoritos de nuestra época: la idea de que el mercado es el culpable de todo. No. El problema español no es la ausencia de regulación, sino, precisamente, una sobredosis de regulación. Una hipertrofia normativa que ha convertido la vivienda en una carrera de obstáculos fiscales, urbanísticos y judiciales donde construir resulta casi un acto heroico.
La vivienda en España ya no es solo un problema social. Es una maraña burocrática donde para levantar un edificio hacen falta más sellos que ladrillos y más funcionarios que albañiles. El país que hace veinte años construía barrios enteros ahora tarda más de una década en discutir si una parcela es urbanizable, sostenible, resiliente o emocionalmente diversa. Cada año producimos menos, los visados han disminuido un 45% y se estima que arrastramos un déficit de 600.000 viviendas. Mientras tanto, los jóvenes viven en habitaciones que cuestan más que los pisos enteros de sus padres, los alquileres se convierten en artículos de lujo y los ministros siguen compareciendo para anunciar otro observatorio, otro índice o alguna nueva genialidad intervencionista destinada, naturalmente, a empeorar las cosas.
Porque esa es la gran paradoja española: cada ley de vivienda nace para abaratar la vivienda y acaba encareciéndola un poco más. Es una especie de maldición castiza. El Estado entra en el mercado y sale dejando menos oferta, más miedo y más inseguridad jurídica. Luego se sorprenden. Siempre se sorprenden. El político español tiene esa capacidad extraordinaria de provocar un incendio y aparecer después vestido de bombero social.
Todo empezó con la crisis de 2008. El país pasó de la borrachera inmobiliaria a la austeridad inmobiliaria. Como suele ocurrir en España, no corregimos los excesos: nos lanzamos al exceso contrario. Y así, después de años demonizando la construcción, decidimos que la mejor manera de solucionar la falta de vivienda es poner todavía más trabas a quien quiere construirla.
Hoy levantar viviendas es más lento, más caro y más incierto que hace veinte años porque el proceso entero está colonizado por capas y capas de burocracia, fiscalidad y arbitrariedad administrativa. Una parte creciente del precio de una vivienda ya no responde al coste de construirla, sino al peaje institucional que hay que pagar antes siquiera de poner el primer ladrillo, y que encarece la vivienda en torno al 29%. Tasas, cesiones, informes, recursos, impuestos, licencias eternas, normativas cambiantes, y una inseguridad jurídica que convierte cualquier promoción en una ruleta rusa con expediente administrativo.
Luego llega el alquiler, ese laboratorio donde la ingenuidad ideológica produce sus mejores monstruos. Se limitan precios, se dificultan desahucios, se imponen prórrogas forzosas y después alguien descubre, con genuina sorpresa, que los propietarios retiran viviendas del mercado. Como si la gente tuviera la absurda costumbre de no invertir donde pierde dinero o seguridad jurídica. ¡Fascinante hallazgo! El resultado está a la vista: menos oferta, alquileres más caros y un trasvase masivo hacia el alquiler temporal o turístico. Pero aun así persiste esa fantasía ministerial según la cual la realidad acabará obedeciendo al BOE por agotamiento.
Y mientras el mercado privado se asfixia lentamente, aparece el viejo fetiche nacional: la vivienda pública. España lleva décadas anunciando planes masivos de vivienda pública con el mismo entusiasmo con el que anuncia el Corredor Mediterráneo, reformas de la justicia o regeneraciones democráticas. La vivienda pública puede complementar, pero difícilmente sustituir un mercado privado funcional. Pretender resolver un déficit estructural gigantesco únicamente desde lo público no es la mejor solución.
El problema de fondo es ofensivamente sencillo: si construir es difícil, se construye menos. Si alquilar es arriesgado, se alquila menos. Si invertir es incierto, se invierte menos. No hace falta un comité de expertos de Naciones Unidas para comprender algo tan elemental. Pero la política contemporánea siente una profunda desconfianza hacia cualquier verdad sencilla. Prefiere las soluciones complejas, burocráticas y preferiblemente inútiles.
El suelo merece capítulo aparte porque ahí habita uno de los grandes absurdos nacionales. En España el suelo parece una criatura mitológica que debe ser protegida del ser humano. Todo está restringido, condicionado, paralizado o pendiente de recalificación eterna. El resultado es delirante: un país enorme actuando como si le faltara espacio físico. Y así hemos llegado a la paradoja de tener suelo de sobra y vivienda de menos.
A eso se añade la inseguridad jurídica, esa especialidad patria que consiste en permitir que un desarrollo urbanístico quede anulado después de años de tramitación por algún defectó formal descubierto por un tribunal cuando ya se han plantado hasta los geranios. Naturalmente, todo ese riesgo acaba incorporado al precio final. El comprador no paga solo ladrillos: paga también el miedo administrativo.
Capítulo aparte merece la fiscalidad, con esa pasión recaudatoria española según la cual la vivienda debe tributar al respirar y que convierte un bien de primera necesidad en un artículo de lujo. Se grava la compra, la venta, la construcción, la transmisión, la plusvalía real y la imaginaria. Después, por supuesto, los mismos responsables políticos se escandalizan porque la vivienda sea cara.
Mientras tanto, falta mano de obra, faltan albañiles y faltan técnicos. Hemos construido un país donde estudiar Formación Profesional parecía un fracaso social mientras fabricar consultores, community managers y expertos en resiliencia urbana era modernidad europea. Ahora descubrimos que los edificios no se levantan con hashtags.
La cuestión de fondo es si España quiere volver a producir vivienda o seguir produciendo regulación. Porque ambas cosas, a este ritmo, empiezan a ser incompatibles. Llevamos demasiados años confundiendo intervenir con solucionar, legislar con construir y anunciar con ejecutar. Y así hemos terminado: un país donde emanciparse antes de los treinta empieza a parecer una excentricidad estadística.
La vivienda no se abaratará con más discursos morales ni con ministros señalando culpables imaginarios. Se abaratará cuando haya más oferta, más seguridad jurídica y menos obstáculos absurdos. Todo lo demás es literatura administrativa. Y de esa, precisamente, vamos ya sobrados.