El encarecimiento de la vivienda y la imposibilidad de acceder a un techo es una de las principales preocupaciones para los españoles, especialmente para los más jóvenes. En este sentido, desde la izquierda política y mediática se insiste en que la solución para la crisis de la vivienda pasa por incrementar el control público sobre el mercado inmobiliario. El problema es que la causa de fondo que explica la actual situación de este mercado es consecuencia del intervencionismo gubernamental.
No es sólo que el Estado haya generado una escasez artificial de vivienda como consecuencia de su política en materia inmobiliaria. Lo cierto es que el Gobierno también presiona los precios al alza mediante los impuestos. Así lo pone de manifiesto el informe Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y su Impacto en la Compraventa de viviendas de nueva construcción, elaborado por la consultora EY para Asprima, que detalla cómo "más de una cuarta parte del esfuerzo económico asociado a la compra de una vivienda nueva responde a cargas fiscales".
Impacto de los impuestos
Las cargas tributarias son, junto con la falta de suelo y las exigencias normativas a la construcción, uno de los factores que explican el precio de los inmuebles. En este sentido, de acuerdo con un reciente informe elaborado por EY para Asprima, "entre todos los tributos que encarecen el precio de la vivienda de obra nueva, la plusvalía municipal destaca como uno de los más desconectados de la realidad económica". De acuerdo con la consultora, la tasa impositiva de este tributo en el ámbito de la vivienda nueva "se ha disparado de forma desorbitada en los últimos años, alcanzando incrementos de más del 600% en algunos municipios".
Al respecto, el informe detalla además que este proceso se ha producido "sin que exista correlación alguna con incrementos reales del valor ni con una capacidad económica efectiva del comprador". Así las cosas, la consultora denuncia que este tributo "se trata, en esencia, de un impuesto que se ha desvirtuado por completo y que hoy funciona como un instrumento recaudatorio que termina repercutiéndose, de manera inevitable, en el precio final del inmueble que paga el comprador".
De hecho, de acuerdo con EY, "el problema no es solo la cuantía sino la lógica sobre la que está construido el impuesto". Concretamente, en su informe EY explica que "la normativa presume incrementos automáticos de valor incluso cuando dichos incrementos son inexistentes o responden únicamente a actuaciones derivadas del proceso de urbanización y construcción, gastos que asumen íntegramente las empresas del sector y que acaba, lógicamente, repercutiéndose en el precio del producto terminado, la vivienda".
No obstante, este impuesto es uno más que se suma a una larga lista de tributos que componen el grueso de la carga fiscal que soporta la vivienda en nuestro país. Precisamente, la consultora explica que "a lo largo del proceso promotor se suceden impuestos, tasas y cargas públicas que inciden en la adquisición del suelo, la tenencia del inmueble, la tramitación urbanística, la ejecución de las obras y la transmisión final de la vivienda".
De este modo, se detalla que "por cada 100.000 euros de precio de vivienda, la acumulación de costes fiscales trasladados al comprador supera los 26.000 euros, es decir, representa más de un 26,1% adicional". En consecuencia, EY incide en que "más de una cuarta parte del esfuerzo económico asociado a la compra de una vivienda nueva responde a proceso de producción y adquisición, y no a una mejora del producto ni a un mayor valor intrínseco del inmueble".
Precisamente, el informe explica que "estos costes fiscales trasladados se generan de forma acumulada en las distintas fases del ciclo de la promoción inmobiliaria", que incluye la adquisición del suelo, la tenencia del inmueble, la ejecución de las obras y la venta de las viviendas. De este modo, los impuestos que se aplican a la vivienda comprenden, entre otros, el gravamen de Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, las tasas municipales vinculadas a la actividad constructiva, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante el periodo de promoción y la repercusión económica de la plusvalía municipal.
Con todo, la consultora denuncia que "se trata, en todos los casos, de cargas fiscales que, directa o indirectamente, no son absorbidas por el promotor, sino que se incorporan al precio de venta y son asumidas por el adquirente final". De hecho, EY subraya que este resultado "pone de manifiesto que una parte muy significativa del precio de la vivienda de nueva construcción no responde al valor intrínseco del inmueble, a su calidad constructiva ni a una mejora del producto, sino a la acumulación de cargas fiscales soportadas durante el desarrollo del proyecto".