Da la casualidad de que un íntimo amigo acaba de cambiar de trabajo y de ciudad y el desquiciado mercado inmobiliario que tenemos en España, gracias a la tozuda y perniciosa intervención del sanchismo, le coloca curiosamente en el mejor de los mundos: se muda a una ciudad con precios de la vivienda más baratos.
Ahora, vendiendo la vivienda que deja y comprando una nueva en destino, tiene la posibilidad de mejorar y, además, emplear todo lo obtenido por la venta de la vivienda que deja –menos la cacicada de Hacienda–, para adquirir la nueva sin tener que hipotecar prácticamente nada.
Como mi amigo, muchos españoles han preferido amortizar sus hipotecas a medida que podían hacerlo para quitárselas cuanto antes y poder decir que vivían en una casa en propiedad sin carga alguna, más allá de la contribución municipal y los gastos asociados a la misma. Y, ojo, esto no está mal. Es algo que permite dormir más tranquilo y vivir sin deudas.
Sin embargo, en ocasiones, las deudas pueden ser un aliado para construir rentabilidad a lo largo del tiempo. "Pero si los intereses se comen esa rentabilidad", dicen muchos. Cierto, pero no siempre.
Imaginemos que este amigo mío decide invertir toda la plusvalía de su casa en la casa nueva. Tendría una hipoteca pequeña –a un tipo que hoy se puede conseguir del entorno del 2,5% fijo–, cómoda de pagar y que en unos pocos años estaría satisfecha, sin una cantidad excesiva de intereses. De hecho, si prefiere reducir mucho la cuota en lugar del tiempo, puede ponerla por ejemplo a 20 años y así le quedará un pago mensual extraordinariamente cómodo. Si no hace nada más, y no aprovecha la rebaja en la cuota mensual para ir invirtiendo poco a poco en los mercados financieros, al final del camino, de esos 20 años, tendrá un patrimonio compuesto por la vivienda adquirida y dependerá del valor de mercado que tenga en ese momento. Si se revaloriza lo mismo que en los últimos 20 años, será un 5% más cara. Si se revaloriza lo mismo que en los últimos 10 años, será un 60% más cara. Depende del comportamiento del mercado hipotecario.
Si por el contrario aprovecha la coyuntura para ahorrar e invertir cada mes por ejemplo 200 euros en renta variable en fondos de inversión logrando la rentabilidad media del mercado, el 7%, en 20 años tendrá la casa y además 104.700 euros en fondos de inversión. De haber logrado un 10% anual podría subir hasta los 153.000 euros. Una calculadora de interés compuesto nos ofrece escenarios plausibles y con mucha exactitud.
Si en ese mismo caso, en lugar de emplear todo el dinero disponible para minorar al máximo la hipoteca y toma el camino contrario, el de tratar de descapitalizarse lo mínimo posible, es decir, aportar lo mínimo posible que te permita el banco de entrada más los gastos y el resto lo invertimos a largo plazo, al final del camino podríamos tener la vivienda y, además, unos ahorros en fondos de inversión capaces de cambiarte la vida. Imaginemos que tras entrada y gastos, nos quedan 50.000 euros y los invertimos logrando la rentabilidad media del mercado, tendríamos una vivienda al final de los 20 años más 200.000 euros en fondos de inversión.
Si en lugar de lograr el 7% logramos un 10% de rentabilidad anualizada tendríamos la vivienda más 366.400 euros. Y si en lugar de hipotecar a 20 años, hipotecamos a 30, al final de los treinta años además de terminar de pagar la casa tendríamos casi un millón de euros extra en fondos de inversión.
La clave de bóveda para decidir si esta estrategia es buena o es mala, es el tipo de interés que vamos a pagar por la hipoteca. Un tipo de interés del 2,5% como se puede conseguir a tipo fijo todavía hoy, es muy bajo. Extraordinariamente bajo. Podríamos decir que prácticamente no íbamos a conseguir un dinero más barato en toda nuestra vida. Por este motivo, si ponemos en relación el 2,5% fijo de la hipoteca frente al 7% del mercado, o al potencial del 10 o del 12 invirtiendo en fondos de gestión activa independiente con track records incluso superiores, el potencial de crecimiento patrimonial que ofrecen no tiene competencia.
Por ese motivo, el español medio en muchas ocasiones, sobre todo cuando disfruta de tipos muy bajos en su hipoteca, comete un tremendo error cuando decide amortizarla o descapitalizarse en lugar de invertirlo en renta variable. A veces vivir sin hipoteca nos ha privado de una tranquilidad patrimonial excepcional sin que esto haya supuesto mucho más esfuerzo.