Los ponentes de la mesa redonda Crear viviendas: cada vez más difícil y más caro, celebrada en los Cursos de Verano CEU-María Cristina, coinciden en que el problema de la vivienda en España es estructural: falta suelo, faltan trabajadores, sobra burocracia y la rentabilidad del sector se ha hundido diez puntos por debajo de la media europea.
España tiene un déficit estructural de vivienda que ronda las 900.000 unidades y necesitaría construir un mínimo de 1,2 millones de viviendas para empezar a corregirlo, muy lejos del ritmo actual. Esa fue la principal conclusión de la mesa redonda Crear viviendas: cada vez más difícil y más caro, celebrada en los Cursos de Verano CEU-María Cristina bajo la dirección de Javier Fernández-Lasquetty y moderada por Luis Fernando Quintero.
Francisco Pérez Medina, consejero delegado de Culmia, abrió el debate concluyendo que el problema de la vivienda en España está "muy diagnosticado" y continuó planteando una pregunta retórica: "No tiene sentido que, habiendo una demanda tan grande, el salario de los españoles no llegue para comprar una vivienda". Pérez Medina recordó que el sector ha perdido casi la mitad de su mano de obra desde el estallido de la burbuja: de 2,6 millones de trabajadores en la construcción en 2007 a 1,4 millones en la actualidad.
A su juicio, la raíz del problema es la baja rentabilidad de las promotoras españolas —un 2,5% de media, frente al 12,5% europeo—, lo que impide invertir en maquinaria e industrialización. "La industrialización sería una solución, pero evoluciona lentamente y termina siendo cara", de nuevo por las trabas administrativas y legislativas con las que se topa. Además señaló los problemas de suelo y planificación urbanística —que exige más de veinte años—, la fiscalidad y la falta de seguridad jurídica como los cuatro grandes obstáculos del sector. Citó a Suecia como el ejemplo de país que "más se ha equivocado" en política de vivienda, precisamente por ser donde más mercado negro existe.
Juan Van-Halen, fundador y director de la consultora ARDAVANIA, situó el origen del problema en el suelo: el modelo de producción vigente procede del plan de 1956, concebido para proteger el suelo antes que para producirlo, lo que hace que desarrollar una parcela tarde entre 15 y 30 años, veinte de media. Van-Halen enumeró hasta cinco crisis simultáneas que atraviesa el sector: la del urbanismo, la del modelo financiero —la "fiesta inmobiliaria" que construyó la clase media española se financió con crédito bancario—, la del modelo productivo —empresas demasiado pequeñas para industrializarse—, la de la seguridad jurídica —"un plan parcial aprobado, y dentro de veinte años viene un ecologista y se lo carga"— y, por último, una crisis política e ideológica: "En el momento más complicado tenemos a los peores".
Recordó además que la edad media de los obreros de la construcción en España es de 48 años porque los jóvenes ya no se incorporan al oficio. Sobre la fiscalidad, cifró en un 25% la parte del precio de una vivienda que se destina a impuestos, a lo que se suma el coste de una ineficiencia administrativa que encarece cada licencia entre 15.000 y 40.000 euros y que puede demorarse hasta 15 meses la consecución de muchas de esas licencias.
Beatriz del Peso, socia del departamento de Derecho Administrativo, Urbanismo y Medioambiente de Garrigues, centró su intervención en la sobrerregulación: cada metro cuadrado de suelo está sujeto a la actuación simultánea de hasta tres administraciones, y un promotor puede necesitar entre 36 y 45 permisos distintos —de aguas, montes, carreteras, Adif o Red Eléctrica— para sacar adelante un solo proyecto. A ello se suma un déficit histórico de infraestructuras, especialmente eléctricas, que no se resolverá a corto plazo.
Del Peso reclamó simplificar los instrumentos de planeamiento y sacar del ámbito jurídico parámetros urbanísticos que, a su juicio, no deberían serlo, como el ancho de las calles. "El diagnóstico está hecho", señaló, citando los informes del Banco de España y la CNMC; lo difícil, avisó, es dar con la solución. Concluyó con una idea que resumió el espíritu del debate: "No hay ninguna razón para que el mercado de promoción de suelo y vivienda no pueda autogestionarse solo".