Esta semana, el concepto de moda es el de los "alquileres indefinidos". Desde Sol y desde el Congreso, nos aseguran que serán la cura a todos nuestros males en lo que tiene que ver con la vivienda en alquiler. El nuevo mantra es que dará seguridad a inquilinos y propietarios. Y, cómo no, menudean los artículos en los que nos explican que esto no es, ni mucho menos, una medida revolucionaria: son la norma en Europa, aseguran desde las autodenominadas asociaciones de inquilinas, los partidos en el Gobierno o los medios de izquierda.
Enfrente, si acaso, alguna mínima respuesta que recuerda que expulsaría a muchos propietarios del mercado, ante el miedo a perder por completo el control sobre su vivienda.
Sin embargo, el problema (como en otros casos) no está en el titular. Lo de los alquileres indefinidos puede funcionar en determinados supuestos. De hecho, no me extraña en absoluto que haya países en los que este tipo de contratos sea la norma. En realidad, lo peligroso está en los detalles. Porque se habla de "alquiler indefinido" y se apela al caso holandés o británico, pero ninguna otra de las características de la propuesta se acerca a lo que está vigente en otros países.
La izquierda siente que con esto tiene un buen lema para las próximas elecciones. Intuyo que no le va a salir tan bien como piensan. Pero, en cualquier caso, estas son las cinco trampas detrás del lema de moda:
1. ¿También para los ya firmados?
Sea cual sea nuestra opinión sobre los alquileres indefinidos en general, lo que no puede ser es que se aplique también a los ya vigentes. Porque ahí, el propietario dirá (con razón) que él habría fijado unas condiciones diferentes (de precio, de búsqueda del inquilino ideal, etc.) en caso de haberlo sabido. Es un principio básico que los agentes económicos reaccionan a la legislación. Si cambia la legislación laboral, también lo harán los contratos firmados (y se firmarán más o menos contratos que antes según la norma sea mejor o peor). De la misma manera, si se aprueba una norma que fije como regla el alquiler indefinido, en el futuro veremos unos contratos de alquiler muy diferentes a los actuales. Sería muy injusto impedir a los ya propietarios que no puedan hacerlo en su caso.
2. ¿Europa es el modelo?
Se habla de algunos países de Europa como si el hecho de que algo estuviera aprobado en otros lugares fuera una prueba de su bondad. En todo caso, lo será si allí está funcionando. Y la respuesta es que no mucho. Hay de todo, porque sólo en la UE tenemos 27 países. Pero no parece que el de la vivienda sea un problema resuelto en Holanda, Reino Unido o Alemania, por citar algunos de los ejemplos que se están poniendo en los últimos días.
3. ¿Indefinido, pase lo que pase?
Decir "alquiler indefinido" es como no decir nada. Lo importante no es el nombre, sino el detalle.
- 3.1 Primera clave: las causas por las que se puede poner fin al contrato. Algo que es fundamental en todos los países en los que esta figura está implantada. Es verdad que en el texto que el Gobierno llevó al Congreso se establecían algunos supuestos (fundamentalmente, que el propietario o sus familiares cercanos necesitaran la vivienda). De nuevo, eran causas mucho más restrictivas que en otros países. Y no incluían la venta: para el propietario, es fundamental saber que en el caso de que necesite vender el inmueble, no tendrá que lidiar con la complejidad de un inquilino. Mientras en Europa lo normal es que la venta de la casa sea motivo para poner fin al contrato, en España se plantea que el nuevo comprador se subrogue en ese contrato de alquiler (lo que, en muchos casos, implicará una rebaja sustancial en el precio de venta, que asumirá el propietario, que será el perjudicado).
- 3.2 Revalorización de la renta y duración de cada contrato (aunque se prorroguen de forma indefinida, también es importante la duración, porque lo normal es que al final de cada prórroga el propietario pueda recuperar la vivienda en los supuestos previstos). Si se obliga a alguien a mantener un contrato para siempre, lo más importante será que sepa cuánto puede cobrar, en qué condiciones, cuánto podrá revalorizar la renta, qué pasa si tiene que hacer obras de mejora... Lo anunciado esta semana en este punto supone otro cambio respecto a lo vigente en muchos países europeos: aquí la intención de la izquierda no es sólo obligarte a que el contrato sea indefinido, sino también fijar de forma estricta las condiciones del mismo (precio de partida por debajo de sus índices de precios tensionados, revalorización tasada…)
- 3.3 Obligatoriedad de este tipo de contratos. No es lo mismo si hablamos de una modalidad admitida, pero que puede no aplicarse si las partes así lo pactan, que si estamos ante el contrato por defecto para todos los alquileres en nuestro país.
- 3.4 La indemnización. Otro punto que dará mucho miedo a los propietarios y del que depende buena parte de la efectividad de la medida. Como el dueño sigue siéndolo, en todos los países en los que esta figura está presente se admite una opción para romper el contrato: indemnizar al inquilino que preveía seguir más tiempo en la vivienda. En el caso de España, esa indemnización se mueve en la horquilla alta: 12 meses como mínimo y un mes más por cada año extra (a partir del 12.º) que lleve el inquilino en la vivienda. Al final, todos los puntos de este apartado tercero inciden en lo mismo: detrás de la formulación genérica "contrato de alquiler indefinido" se pueden esconder muchos supuestos. Depende de cómo se regule todo lo demás. En España, y ahí está la gran trampa, la izquierda propone que ese todo lo demás vaya en contra y limite al propietario.
4. Las obligaciones del inquilino; sobre todo, la del pago.
Esto es lo más importante. De lo que no se habla en ninguno de los artículos sobre los tipos de contrato en Europa. La clave para que el alquiler funcione a largo plazo es siempre la misma: que en el caso de que el inquilino incumpla su principal obligación (el pago de la renta y el cuidado de la vivienda), el propietario pueda recuperar su casa cuanto antes. En este sentido algunos propietarios pueden llegar a pensar que un contrato indefinido no tiene por qué ser tan negativo. Por una parte les ata; pero, por otra, genera cierta estabilidad. Pero todo eso se rompe si creen que el inquilino podrá atrincherarse sin pagar, porque la ley le protege. Es decir, justo lo que cualquiera teme en España; y justo lo que en Europa se evita (en los países con contratos indefinidos, los desahucios son inmediatos). Equilibrio entre derechos y deberes: el inquilino sabe que podrá quedarse, el propietario sabe que cobrará su renta.
5. No resolverá nada.
Piense uno lo que piense del contrato de alquiler indefinido, ya sea con los detalles (infumables) del decreto de esta semana o con un diseño equilibrado (a la europea, dirán los cursis), lo evidente es que no resuelve el problema. Para los que ya tienen un contrato, puede ser una ayuda. De hecho, el 90% de lo que ha presentado el Gobierno en estos días va dirigido a ellos: a proteger a los que ya son inquilinos (a costa de sus propietarios, en muchos casos).
Pero el principal problema en España es la carestía de vivienda. Lo que afecta a los que ya tienen casa o a los que quieren cambiar. El Banco de España lo cifra en un millón de inmuebles. ¿En qué ayuda este nuevo contrato a estas personas? En nada.