LD (L. Ramírez) España comenzó a vivir a mediados de 1998 una expansión del mercado inmobiliario que, tras la entrada en la eurozona, se convirtió en una burbuja, facilitando la sobrevaloración de los inmuebles, favoreciendo las tasaciones por encima del valor real de las viviendas y penalizando el ahorro, en favor de la compra mediante créditos hipotecarios.
La razón principal de este crecimiento, además de la emancipación de los jóvenes de la generación del baby boom y de la inseguridad jurídica del mercado del alquiler –así como las restricciones en la concesión de los solares para la construcción, se encuentra en la política expansiva del Banco Central Europeo (BCE).
Con la peseta, el Gobierno podía, a través del Banco de España, establecer los tipos de interés, pero con la entrada en la eurozona, España dejó en manos del organismo comunitario las decisiones sobre el precio del dinero.
En línea generales, cuando un país experimenta crecimientos importantes del PIB (especialmente cuando se realiza mediante créditos), el incremento de la actividad suele tener generar más inflación de lo que sería deseable. En estos casos, el Banco Central sube los tipos de interés y evita así que las familias y las empresas sigan endeudándose con tipos bajos. Se beneficia al ahorro y se penaliza el préstamo.
Pero cuando España incorporó la divisa comunitaria a la economía, el PIB comenzaba una etapa de crecimiento sin precedentes, lo que amenazaba la estabilidad de precios a medio y largo plazo. Pero en el resto de Europa, principalmente en Francia y Alemania, la actividad no pasaba por sus mejores étapas.
El BCE decidió mantener una política de bajos tipos de interés para favorecer a estas dos locomotoras comunitarias, pero perjudicó a España, ya que era más barato solicitar créditos que ahorrar. Algo que no es lo más adecuado en un sistema económico moderno.
El Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana así lo apunta en su informe sobre “Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España”, donde destaca que “uno de los principales impulsores de los aumentos de los precios de los inmuebles ha sido la política monetaria expansiva que ha sufrido nuestro país desde la entrada en vigor del euro.
Como puede apreciarse en el siguiente gráfico, el precio del metro cuadrado en España comienza a dispararse merced a las grandes reducciones de tipos que se experimentan desde 1995 para poder cumplir los criterios de entrada en la eurozona:
“Este hecho sugiere que buena parte del alza de los precios de la vivienda no se ha debido a factores reales (como la mayor población y la rígida disponibilidad de suelo), sino que ha tenido su origen en un proceso de inflación de activos; en otras palabras, la vivienda ha atraído buena parte de los nuevos fondos artificiales creados por el banco central generando una burbuja de precios”, señala el informe del OCE.
Uno de los mejores instrumentos de los que disponemos para tratar de medir la sobrevaloración de los precios de los inmuebles con respecto a sus fundamentales es el ratio entre el precio de adquisición y el precio del alquiler, al que denominaremos PER de la vivienda (para diferenciarlo de un indicador equivalente, el PER bursátil, con un uso mucho más frecuente).
Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión. Esta variable sirve para evaluar el atractivo del alquiler frente a la compra, ya que no siempre es mejor apostar por la adquisición, aunque en España el arrendamiento no ha sido atractivo en los últimos años. ¿Quién no ha oído que alquilar un piso es tirar el dinero?
El estudio del OCE, mediante este análisis, establece que a finales de 2007 los inmuebles españoles presentaban una sobrevaloración cercana al 40 por ciento, dado que el PER de la vivienda se situó en 32,2 frente a una media histórica (entre 1985 y 1999) de 19,5. La subida ha resultado especialmente marcada durante los últimos diez años, momento que coincide con las fuertes reducciones de tipos de interés.
Estos datos del PER de la vivienda deben ponerse en relación con otros datos similares, tanto internos como externos. En el ámbito nacional, el Ibex 35 ha oscilado en 2007 con unos PER medios de entre 13 y 15, esto es, menos de la mitad del PER de la vivienda.
En el contexto internacional, el PER de los inmuebles de otros países, si bien se ha incrementado notablemente durante los últimos años, todavía presenta una imagen muy inferior a la española. De hecho, a excepción de Mónaco, España es el país occidental con un PER más elevado en la vivienda
La vivienda como inversión
El Observatorio de Coyuntura recuerda que es cierto que en España puede existir un componente psicológico que “ata” al propietario al inmueble a pesar de no ser una inversión rentable. Dicho de otro modo, la propiedad sobre una parte del stock de viviendas en España se considera un bien de consumo y no una inversión. Sin embargo, este efecto queda recogido en la media histórica del PER que se sitúa en 19,5 (frente a 32 en la actualidad).
Basta comparar esta situación con la vivida en EEUU, donde la media de los últimos 15 años (entre 1993 y 2007) se situó en 16,9, mientras que en junio de 2007 (justo antes del estallido de la crisis subprime) se encontraba en 22,8. En otras palabras, EEUU presentaba unos precios de la vivienda inflados en un 35% y ello fue motivo suficiente para desatar la actual crisis del mercado inmobiliario.
En España, la media de los últimos quince años es de 22,6 (lo que refleja el mayor componente de la vivienda como un bien de consumo), lo que supone una sobrevaloración del 42,5 por ciento.
El Informe Recarte
Y en esta línea se pronuncia el economista y presidente de LD, Alberto Recarte, en su informe sobre la situación del sector financiero español ante la crisis de liquidez internacional. El estudio enfatiza que los últimos diez años han sido diferentes al resto de la historia económica española. “Los tipos de interés han sido bajísimos, de hecho han estado, casi siempre, por debajo de la inflación, y ha habido superabundancia de crédito”.
Los bajos tipos respondieron a la política del Banco Central Europeo y la abundancia del crédito al imparable crecimiento de la economía española animada, en parte, por las reformas del período 1996-2000 y, en mayor parte, por un euro que eliminaba los riesgos de unas políticas monetaria y fiscal nacionales descontroladas por parte de España y de cualquiera de los países miembro del euro.
“Empresas y familias contemplaban el futuro con optimismo y, en consonancia con el mismo, aumentaron su endeudamiento, para invertir y para consumir. Este gasto se ha traducido en crecimiento económico, en creación de empleo y en la entrada en España de cinco millones de inmigrantes”, explica Recarte.
Los precios de las vivienda siempre suben ¿o no?
Así, las familias se han endeudado para comprar viviendas y es enorme, pero de difícil cálculo, el esfuerzo financiero que han hecho para mejorar el nivel de formación de sus hijos. Las compras de casas para familias como inversión, no para uso propio, partían del convencimiento de que sus precios nunca descenderían. Creencia firmemente asentada en el imaginario colectivo, porque quienes invirtieron en ese tipo de bienes en el pasado casi siempre terminaron por ganar.
Por su parte, las empresas, sobre todo las puramente promotoras, han invertido, en una mínima parte con fondos propios y en su mayor parte con créditos bancarios, en suelo: rústico, urbanizable y urbano.
“Ha habido, pues, crédito, barato y abundante, y optimismo entre los banqueros, empresarios y familias. El endeudamiento no importaba, porque se suponía que los precios de algunos bienes –suelo, viviendas y otras edificaciones– siempre subirían, los tipos de interés se suponía que serían siempre suficientemente bajos, el crédito siempre sería abundante y siempre habría demanda para casi todo lo que se construyera”, revela el Informe Recarte.
También se presuponía que el suelo siempre sería un bien escaso, dado el complejo y corrupto sistema de intervención administrativa para transformar suelo rústico en urbano, por lo que su precio sería constante o creciente, pero nunca decreciente.
Limitaciones de la moneda única
Pero estas máximas se han incumplido. Los precios de las viviendas bajan, los solares pierden valor por la parálisis del sector inmobiliario, y los promotores no tienen dinero para pagar sus créditos con las entidades financieras, que ascienden a 311.000 millones de euros.
Además, la crisis subprime ha generado desconfianza entre los bancos y ya no se prestan entre ellos, lo que hace que suba el Euribor (tipo de interés interbancario) y encarece las cuotas hipotecarias, aumentando la morosidad.
“Si los bancos consideraban que la demanda de crédito era solvente, el aumento del crédito podía ser ilimitado, al margen –equivocadamente– de lo que reflejaran las variables macroeconómicas nacionales. Una limitación de la moneda única que nunca han querido tener en cuenta sus impulsores. Y menos ahora, en que se ha celebrado como un éxito sin paliativos la introducción del euro al cumplir su décimo aniversario”, concluye Recarte.