Una de las simplificaciones más desafortunadas que hacemos casi todos los que hablamos del precio de la vivienda es no diferenciar entre los niveles que alcanza en una u otra localidad determinada. Y, así como es verdad, aparentemente, que el precio promedio de un metro cuadrado, en el municipio de Madrid, puede situarse en torno a 2.000 euros, también lo es que dentro de Madrid los precios fluctúan entre los 6.000 euros/m² y los 1.300 euros/m². Y, entre autonomías, los precios del País Vasco, Barcelona y Madrid cuadruplican los de Extremadura.
Los precios en las zonas más buscadas siempre estarán altos porque, simplemente, la oferta no puede aumentar, mientras en lugares alejados los precios siguen siendo muy bajos, con una escasísima repercusión del precio del suelo. Otra de las razones de los altos precios de las viviendas en los centros económicos más importantes, donde más personas trabajan, es la tradicional escasez de vías de comunicación rápidas con lugares alejados y, por tanto, potencialmente, mucho más baratos.
En este sentido, una de las soluciones al alto precio de la vivienda es acortar los tiempos de desplazamiento desde donde se vive hasta donde se trabaja. La extensión del metro de Madrid, por ejemplo, con la enorme inversión en lo que se denomina “metrosur”, es una buena solución para abaratar la vivienda. O resolver, como se está haciendo también en Madrid, los problemas de circulación y aparcamiento, lo que se traduce en la entrada de menos vehículos y más uso de transportes colectivos, lo que redunda en menor tiempo de desplazamiento. La demanda, en estos casos, puede desplazarse hacia lugares muchos más alejados y dejar de presionar donde lo hace en la actualidad.
Considerando el conjunto de España, la construcción de vías férreas para el AVE en todo el territorio nacional puede, igualmente, ayudar a desplazar la demanda a lugares más alejados del centro de trabajo. Este es uno de los pocos sistemas de actuación pública que puede abaratar o, mejor, hacer más accesible, la vivienda a todos los que trabajan. Lo que no funciona son los sistemas de control de precios del suelo, como acaba de proponer el partido socialista.
En los países en los que se ha implantado un sistema rígido de fijación de precios y márgenes, los precios pueden, en efecto, ser, en principio, y sobre el papel, más bajos que en países liberalizados. Pero lo que suele ocurrir es que la desaparición de los márgenes de beneficio determinados por el mercado provocan una enorme limitación en la construcción.
En la propia España tenemos ejemplos evidentes con las viviendas de protección oficial. En muchas zonas, hay terrenos urbanos suficientes para su construcción, pero no se desarrollan porque los precios fijados oficialmente no le interesan a ningún promotor serio, o bien se desarrollan, pero se engaña con las calidades, con los problemas subsiguientes a medio plazo, o se ponen condiciones tales de pobreza –o ausencia de fortuna y medios– que son pocos los que pueden pedirlas, o bien se colocan entre amigos, que después proceden a venderlas a un precio sustancialmente mayor, no declarado porque no es posible sobrepasar ciertos márgenes.
Uno de los logros del sistema libre es que, si hay suelo, se construirá con rapidez en cantidades suficientes. Este es le caso de España, donde hemos pasado de iniciar el año con 280.000 viviendas a superar casi el medio millón. Naturalmente, al margen del terrible problema de la falta de suelo urbano –principal causa del encarecimiento de la vivienda–, no es lo mismo para los ayuntamientos programar 280.000 viviendas que medio millón, concentradas, además, por problemas de transporte, en localidades próximas a aquellas donde se encuentran los principales centros de trabajo.
El intervencionismo en precios, fijando valores de expropiación distintos de los del mercado, u obligando a construir en plazos determinados, o forzando a las propias instituciones municipales a ceder terrenos a bajos precios para la construcción de viviendas protegidas, se termina reflejando en escasez, precios más altos, corrupción y dinero negro.
Son muchas las actuaciones de las administraciones públicas que pueden contribuir a abaratar el precio del suelo. Entre ellas, las más importantes son la producción rápida de suelo urbano, recortando todos los plazos del proceso de transformación de suelo en urbano, y la construcción de vías de comunicación rápidas, a nivel municipal, autonómico y nacional.
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