El Anuario 2007 de la Estadística Registral Inmobiliaria recogía como una de sus novedades la medición del plazo medio de posesión de las viviendas transferidas en dicho periodo. El resultado sin duda era llamativo: siete años y cuatro meses.
En la segmentación de resultados se comprobaba cómo prácticamente el 35% de las compraventas del año 2007 estuvieron en manos de sus propietarios menos de tres años. De igual modo, con el paso de los trimestres se incrementaba el plazo medio de posesión fruto de la mayor dificultad de venta.
Este resultado ratificaba una consideración habitualmente asignada al mercado inmobiliario español, como era el alto componente especulativo, asentado fundamentalmente en la consideración de la vivienda como un bien de inversión. No nos alejaríamos excesivamente de la realidad al afirmar que aproximadamente el 40% de las compraventas de vivienda realizadas durante los últimos años se han producido con fines de inversión. Recuérdese que en cualquier mercado de inversión las expectativas sobre el comportamiento del precio del activo resulta la variable fundamental, en este caso las expectativas sobre el comportamiento del precio de la vivienda.
Esta actitud del inversor español resultaba comprensible con tasas interanuales de crecimiento de precios próximas al 15% y costes de financiación por debajo del 5%. En dicho escenario, a pesar del importante efecto fiscal en la compraventa de vivienda, resultaba prácticamente imposible equivocarse. Tarde o temprano el mercado acababa por justificar la inversión.
La situación actual, sin duda, ha contado con un cambio radical del escenario. Los precios de la vivienda se reducen, las dificultades de acceso al crédito se han incrementado y el coste financiero era, hasta hace muy pocos meses, comparativamente más elevado, y aunque la tendencia resulte claramente bajista, en consecuencia positiva para afrontar la compra de una vivienda, en una coyuntura de reducción de precios, el riesgo se incrementa y la rentabilidad se reduce.
Una de las consecuencias más relevantes de todo ello ha sido la desaparición del inversor en el mercado inmobiliario español. La demanda de vivienda por esta vía ha desaparecido. Con ello podría explicarse una parte importante de la reducción de compraventas de vivienda (reducción del 43,48% en las compraventas de vivienda usada registradas del tercer trimestre de 2008 con respecto al tercer trimestre de 2007).
Esta salida del inversor en el mercado inmobiliario español supone no sólo la reducción del número de compraventas de vivienda, si no el cambio en la repercusión de las variables que inciden en su comportamiento. De este modo, la demanda de vivienda como bien de uso pasa a tomar el papel preponderante, donde la evolución en el comportamiento de variables como la renta disponible, los tipos de interés, la población (inmigración), el empleo, o los salarios sustituyen en importancia a variables propias de mercados de inversión (expectativas, rentabilidad de alternativas de inversión…).
En todo caso, conviene resaltar el hecho de que todo mercado cuyo bien objeto de transacción es considerado como un bien de inversión, pero que a su vez es un importante bien de uso, suele estar sometido a importantes tensiones. El ejemplo representativo más reciente puede encontrarse en el petróleo o los cereales. En la vivienda ha ocurrido lo mismo durante los últimos años, siendo uno de los factores decisivos para que importantes sectores de la sociedad española quedasen excluidos de la capacidad de acceso a la compra de este bien como consecuencia de los elevados precios, fruto del alto componente especulativo.
Actualmente, tal y como señalábamos, el escenario ha cambiado. Por el lado de la demanda únicamente queda el usuario. Por tanto, en sentido estricto no cabría hablar de "problema de la vivienda" ya que se está produciendo una reducción del precio del activo (vivienda), que era lo que durante los últimos años se quería, y por otro lado no existen tensiones inflacionistas fruto de factores especulativos. Sin embargo, parece que en España la variación del precio de la vivienda siempre es un problema, tanto si sube como si baja.
El predominio de demandantes de vivienda con fines de uso, que para España puede representar una novedad, a nivel internacional constituye una realidad habitual. Posiblemente aporte un mayor grado de racionalidad en la toma de decisiones y, en consecuencia, en el comportamiento de las variables representativas del mismo (precios, compraventas…).
La reflexión que en todo caso cabe hacerse es si la experiencia de lo que ha ocurrido servirá para que finalmente pueda afirmarse que el mercado inmobiliario español se ha reconvertido, dejando al margen el componente inversor sobre un bien tan relevante para una sociedad, entrando en una senda de racionalidad en el proceso de decisiones sobre este bien, o simplemente nos encontramos ante una determinada fase del ciclo económico, manteniendo la alta propensión a la propiedad inmobiliaria de la sociedad española.
Artículo elaborado por Dr. Luis Alberto Fabra Garcés
Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario
Universidad de Zaragoza