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¿Hay burbuja inmobiliaria?

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El alto coste de la vivienda en España, sobre todo en las grandes poblaciones, y la velocidad con la que han subido los precios –en ciudades como Madrid y Barcelona los precios se han multiplicado por tres en la última década, coincidiendo con un periodo de bajas tasas de inflación–, plantean la cuestión de si el mercado inmobiliario se halla inmerso en una peligrosa burbuja cuyo estallido, como sucedió en Japón en 1989, podría provocar una grave crisis económica y financiera. Diversas instituciones como el Banco de España, los colegios de arquitectos, el sector inmobiliario o la Asociación Hipotecaria Española, así como prestigiosos e influyentes medios de comunicación como la revista The Economist han expresado su opinión acerca de este asunto sin que pueda decirse que exista un punto claro de acuerdo entre todos ellos.

El Banco de España considera que no existe una burbuja en sentido estricto y que a corto plazo asistiremos a una moderación de los precios. Para el instituto emisor, los factores que explican la espectacular subida del precio de la vivienda son la bajada de tipos de interés, el incremento de la renta disponible y la escasa rentabilidad de la Bolsa, factores que quedarán contrarrestados con la previsible subida de los tipos a medio plazo y con la recuperación bursátil. No obstante, nuestra autoridad monetaria advierte del alto grado de endeudamiento de las familias españolas y recomienda moderación en la concesión de créditos.

Los informes que maneja el sector inmobiliario llegan a conclusiones similares, y añaden como factor moderador el crecimiento de la demanda, basado en la disminución media del número de personas por familia y en la demanda de segundas residencias, especialmente en zonas turísticas. Es más, Analistas Financieros Internacionales considera que de no haber sido por la rápida respuesta del sector, que en último año ha puesto en el mercado cerca de 600.000 nuevas viviendas, las subidas de los precios podrían haber sido incluso mayores.

Por su parte, el Consejo Superior de Arquitectos cree, en cambio, que la existencia de una burbuja inmobiliaria es una realidad “indiscutible” y “muy preocupante”, y la achaca al intervencionismo de las autoridades municipales en materia de concesión de suelos y a los “poco rigurosos” criterios en materia de recalificación de terrenos y a la falta de voluntad política para potenciar la vivienda en alquiler. Sin embargo, en opinión de su presidente, Carlos Hernández, la oferta de viviendas es “desproporcionada” y “se está comiendo la demanda futura”. Así lo cree también The Economist, que en un reciente estudio publicado en sus páginas –muy criticado por la Asociación Hipotecaria Española– considera que los precios están altamente sobrevalorados y podrían bajar hasta un treinta por ciento a medio plazo. No obstante, los arquitectos también consideran que el continuado crecimiento de la demanda –motivado por la reducción del tamaño de las familias y por la adquisición de segundas viviendas– podría contrarrestar los efectos de la burbuja.

Existen, pues, en principio, argumentos de peso en una y otra dirección, así como apuntes certeros en lo que se refiere a los tipos de interés, a la evolución de la Bolsa, a la oferta de suelo urbanizable, a la situación de los alquileres y al crecimiento de la demanda. Pero para hablar de burbuja propiamente dicha hay que considerar sobre todo la parte puramente especulativa de la demanda que entra en el mercado únicamente con la esperanza de realizar beneficios una vez que los precios hayan subido lo suficiente; es decir, la proporción de viviendas adquiridas que no se dedica a primera o segunda residencia y que cumple el mismo papel que los activos financieros en la Bolsa. Según los datos que maneja la Asociación Hipotecaria Española, las adquisiciones cuyo motivo es únicamente la inversión apenas sobrepasaron el 10 por ciento del total. Es decir, que la inmensa mayoría de las viviendas adquiridas son primeras y segundas residencias; por lo que no cabría hablar propiamente de “burbuja”, al menos no en el sentido que este término tiene en el lenguaje financiero.

Por tanto, lo más probable es que, si no se dan bruscos descensos en la demanda de viviendas, en un futuro próximo asistamos a una estabilización de los precios, una vez que la Bolsa se recupere y que los tipos de interés repunten. Aparte de la escasez artificial de suelo, los factores que más ha influido en el espectacular incremento de los precios han sido los bajos tipos de interés de la moneda única y las facilidades de pago concedidas por los bancos: créditos a 25 y 30 años que, con una moneda inestable y altas tasas de inflación, como era el caso de la peseta, las entidades financieras probablemente no hubieran estado dispuestos a conceder, ya que lo habitual entonces eran los créditos a 15 y 20 años. Sin embargo, conviene no perder de vista las consideraciones del Banco de España acerca del exceso de endeudamiento de las familias: aunque no parezcan probables escenarios apocalípticos de bajadas de un 30 por ciento en los precios de las viviendas, un repunte brusco de los tipos de interés, unido a un empeoramiento de la coyuntura económica, podría colocar en serios apuros a muchas familias que dedican más de la mitad de su presupuesto a la adquisición de una vivienda. Quizá ahora sea el momento más propicio para elegir un crédito a tipo de interés fijo.

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