El valor de un bien o servicio es, estrictamente, lo que alguien paga por su adquisición, con independencia de si su precio está afectado o no por factores coyunturales o especulativos. Ese precio viene determinado en el mercado por el juego de la oferta y la demanda y es el criterio empleado para valorar adecuadamente las cosas, ya sea las acciones de una empresa, la atención médica en una clínica privada, una barra de pan o una casa. El Gobierno, sin embargo, pretende modificar este criterio tan sensato y racional en lo referente a la concesión de préstamos hipotecarios, de forma que el valor que se tome para la concreción de los mismos se encuentre exento de los factores ‘coyunturales’ y ‘especulativos’ que puedan distorsionar el mismo para utilizar lo que denomina “valor hipotecario”, es decir, el precio exento de estos factores. Como hipótesis de trabajo en un laboratorio, la idea no está mal si prescindimos de todo tipo de cuestiones ideológicas y prácticas para tratar el asunto como un mero experimento de laboratorio. Como propuesta realizable ya es otra cosa por los problemas que plantea.
La primera dificultad es determinar lo que es el ‘valor hipotecario’ en el precio de una vivienda y lo que no, extremo realmente difícil porque el mercado te dice por cuánto se vende una cosa, pero la información que transmite no habla nunca de componentes coyunturales, especulativos, de costes o de cualquier otra índole en el precio de un bien o servicio; sólo dice cuál es realmente el precio final lo que imposibilita su depuración de esos elementos especulativos y coyunturales de que habla el Gobierno.
Luego vienen los aspectos prácticos. Si, como pretende el Gobierno, ese valor hipotecario inferior al precio de mercado se utiliza para determinar la cuantía de un crédito para la adquisición de una vivienda, entonces el préstamo no bastará y el ciudadano tendrá que ahorrar más dinero para darlo como entrada del piso. Esto, sin duda, contribuirá a frenar la demanda de viviendas y, en consecuencia, la subida de precios de la misma. Es una forma indirecta de actuar cuando el Ejecutivo está maniatado por el Tribunal Constitucional para hacer algo tan simple y necesario como es modificar la legislación urbanística para liberalizar el suelo. Pero esta estrategia puede entrañar problemas.
Uno de ellos es que se retrase la compra de una vivienda si previamente hay que tener bastante dinero ahorrado para abonar la parte que no cubre el crédito hipotecario. Y eso es un problema para un país con una baja tasa de natalidad derivada en gran medida de que la edad media de abandono del hogar paterno son los 29 años, la más alta de la UE, debido precisamente a la carestía de la vivienda. No obstante, este problema podría solventarse si quien quiera abandonar el hogar paterno alquila una casa, pero eso es algo que va contra la cultura española profundamente arraigada de tener un piso en propiedad. Además, si se opta por el alquiler, se podría crear una fuerte presión de la demanda que hiciera subir el precio de los mismos si esa demanda no se cubre efectivamente con una oferta que quiera atenderla por sí misma o por evitar la carga fiscal que el Gobierno quiere imponer a las viviendas que permanezcan vacías.
Este último análisis suscita una reflexión: si todo esto no son más que piezas de un plan deliberado del Gobierno, que incluiría también el abaratamiento de la vivienda mediante la liberalización del suelo como consecuencia del pacto local y del nuevo sistema de financiación de los ayuntamientos que acaba de aprobarse. En este caso, al pretender que los bancos y cajas de ahorros concedan créditos para la compra de una casa referenciados a su ‘valor hipotecario’ y no al precio de mercado actual evitaría problemas de depreciación de la prenda sobre la que se constituye el crédito mientras haría que el comprador fuese plenamente consciente de lo que valdrá su piso en el futuro, donde ya no habría encarecimiento por razones especulativas, y lo que cuesta en el presente, cuando sí que influyen estos factores.
Desde luego, la coincidencia temporal de todas estas decisiones y medidas invita a pensar en un plan preconcebido del Gobierno. Suena demasiado bonito como para creer que es así.
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