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Emilio J. González

¿Pinchazo o moderación?

Emilio J. González
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¿Hay una burbuja inmobiliaria en España? De existir, ¿puede pincharse? El debate está en la calle y las respuestas a estas cuestiones son distintas según a quién se pregunte. Pero lo más probable es que la contestación a ambos interrogantes sea un ‘sí’ rotundo.

El precio de la vivienda se ha disparado en los últimos años hasta llegar a multiplicarse por dos desde 1996. Parte de esta escalada se debe a una fuerte presión de la demanda, alimentada por la caída de los tipos de interés, que abarató la letra del piso, por las bajadas del IRPF, que aumentaron el salario mensual disponible de los españoles, y por la elevada creación de empleo desde hace siete años que ha permitido a muchas personas embarcarse en la adquisición de una vivienda al poder contar con un puesto de trabajo estable que les permita financiarla. En este sentido, por tanto, no se puede hablar de burbuja, sino de respuesta del mercado ante una demanda elevada que la oferta no cubría. Pero otra parte de la subida de precios ha venido motivada por el cambio de la peseta al euro, que llevó al dinero negro a salir de las cajas para entrar en los pisos, y por los tres años de crisis bursátil que convirtieron al ladrillo en valor refugio ante el desplome de las acciones. Y aquí si hay burbuja.

En cuanto al pinchazo de la misma, lo primero que hay que recordar a quienes se consuelan pensando que los pisos nunca bajan de precio es que en Japón, durante la década de los ochenta, también hubo una burbuja inmobiliaria que terminó por estallar en 1989. Y allí si que hay escasez de suelo, dado que la superficie del Archipiélago es limitada y la densidad de población muy elevada. Esto debería haber servido para mantener altos los precios de los pisos. Sin embargo, y aún así, la burbuja se pinchó, entre otras razones porque los sueldos de los japoneses no podían costear viviendas tan caras.

En España ocurre algo parecido: según el Banco de España, los ingresos actuales de los españoles ya no les permiten pagar los dinerales que hoy les piden por una casa y sus ingresos van a crecer ligeramente por encima de la inflación en los próximos años. Esto limita la presión de la demanda y está empezando a tener impacto en los precios. Hay inmobiliarias que advierten que la inversión en inmuebles en estos momentos tardará años en producir plusvalías. Algunas señalan, además, que hay zonas de España, cada vez más, incluso de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, en las que los precios no han aumentado desde finales del año pasado. Y las promotoras comienzan a notar que terminan urbanizaciones y siguen teniendo pisos vacíos y que empiezan otras nuevas en las que apenas han vendido el 20% ó 30% de las viviendas a edificar cuando hace un año iniciaban las obras con más del 70% de las casas vendidas. En consecuencia, el precio de la vivienda posiblemente ha tocado techo.

Estos datos, sin embargo, no bastan por sí solos para justificar el pinchazo de la burbuja. Pero si se añade que, según el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos, este año se iniciarán en España 600.000 nuevas viviendas, cien mil más que el máximo histórico de 2002 y la misma cantidad que las empezadas en Francia e Italia conjuntamente, cuando se esperaba que el ritmo se redujera a la mitad, entonces la cosa cambia. Por muchas casas que puedan adquirir los extranjeros, tal cantidad de pisos es muy difícil de absorber, sobre todo en las condiciones actuales de salarios y precios. Además, las inmobiliarias no van a parar en seco de edificar porque, de hacerlo, no sólo no ganarían dinero sino que desaparecerían como empresas. Asimismo, aunque hoy los tipos de interés hipotecarios están en mínimos históricos, de aquí a uno o dos años serán más elevados. Por consiguiente, la posibilidad de pinchazo de la burbuja no se puede descartar. Otra cosa es la intensidad de la caída de los precios y el plazo en el que se produzca. Pero lo que sí parece muy claro es que, en los próximos meses, con toda probabilidad no serán tan altos como hoy en día.

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