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Emilio J. González

Que los bancos asuman el riesgo de las hipotecas

Ya que muchas entidades crediticias, en especial las politizadas cajas de ahorros, se han comportado de forma tan irresponsable, lo que hay que hacer es dejarles bien claro que, en el futuro, tendrán que asumir plenamente las consecuencias de sus actos.

Emilio J. González
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Las crisis hay que sufrirlas, pero también se debe aprender de ellas con el fin de no volver a repetir los mismos errores. En este sentido, las causas y los problemas derivados de la burbuja inmobiliaria son todo un máster de lo que no se debe volver a permitir y nos enseña que si, desde el primer momento, se obliga a los bancos y cajas a compartir los riesgos de los préstamos hipotecarios con quienes los obtienen, serán mucho más prudentes a la hora de concederlos. Se trata, en definitiva, de aplicar en España el mismo sistema que en Estados Unidos, según el cual, si alguien deja de pagar la letra del piso, el banco se queda con la casa mientras que la persona, al perder su vivienda, queda libre de toda deuda, con independencia de si luego después el banco recupera todo el dinero con la venta del inmueble o sólo parte y tiene que anotarse una pérdida.

¿Por qué es necesario este cambio, que supone una reforma legislativa importante? Porque no es normal lo que ha pasado en España con la vivienda. Bancos y cajas de ahorros han dado créditos inmobiliarios sin pararse a pensar dos veces en la solvencia real de quienes los obtenían, y todo porque pensaban que como la vivienda siempre sube, en caso de impago estarían más que cubiertos con el valor siempre al alza de la vivienda. Es más, con esta forma de pensar, además de conceder muchos préstamos a personas de dudosa solvencia, han dado créditos que superaban con creces el cien por cien del valor de la garantía hipotecaria, esto es, la casa, porque en poco tiempo el valor de mercado sería considerablemente superior. Y si no lo era, como las agencias de tasación son propiedad de bancos y cajas de ahorros, ya se encargarían ellas de tasar los pisos muy por encima de su valor de mercado. De esta manera, la prudencia que debe presidir la actividad de intermediación financiera ha brillado por su ausencia durante la burbuja inmobiliaria y ahora se pagan las consecuencias.

Los bancos y cajas de ahorros, por ejemplo, acumulaban en junio 181.000 millones en créditos problemáticos relacionados con el sector inmobiliario, según los datos del Banco de España, lo cual coloca a muchas de estas entidades al borde de la quiebra. Si hubieran actuado de forma más consecuente, nada de esto hubiera sucedido. Pero como todo era conceder créditos y más créditos, que para eso el dinero estaba barato, pensando que, en caso de impago, el que tendría el problema sería quien obtuviera el préstamo porque seguirá debiendo dinero al banco, incluso después de que le embargasen la vivienda, no había incentivos para detenerse un instante y averiguar la verdadera solvencia de quien lograra el crédito. Si desde el primer momento las entidades crediticias hubieran tenido muy claro que, en caso de impago, ellas iban a tener que asumir una parte de la pérdida y que el acreedor ya no les debería nada una vez que se hubiera quedado sin su casa, otro gallo les hubiera cantado.

Bancos y cajas, además, se han cavado su propia tumba con su política en relación con el sector inmobiliario y las hipotecas. Al alimentar artificialmente la subida del precio de la vivienda han dado lugar a que éste se sitúe en niveles imposibles para la mayor parte de las familias españolas, en especial si subían los tipos de interés o venía una crisis económica porque entonces muchas de ellas iban a entrar en la categoría de morosos. Lo normal es que el precio de la vivienda sea, aproximadamente, tres veces los ingresos de una familia, lo cual le permite afrontar sin demasiados problemas una hipoteca a diez años. Con la burbuja, esta relación ha superado las nueve veces y los plazos de amortización del crédito se han ido hasta los 30 ó 40 años. Ahora que pintan bastos para la economía española nos damos cuenta de que el resultado de todo esto ha sido una sobrevaloración exagerada y artificial de la vivienda que amenaza con hundir a más de una entidad financiera y llevar a la quiebra a más de una familia. Con el agravante de que aquel al que le embargan el piso y, aún así, sigue debiendo dinero al banco, pierde toda capacidad de recuperación económica, de consumo y de compra en el futuro de otra casa, con todo lo que ello implica para la economía en general y para el empleo en particular.

The Economist estima que las casas en España todavía están sobrevaloradas en un 50% y su forma de hacer el cálculo es muy ilustrativa al respecto. El prestigioso semanario británico utiliza como referente el precio del alquiler, que es lo que puede pagar una familia con sus ingresos mensuales, teniendo en cuenta que, además, tiene otros muchos gastos. A partir de esta referencia llega a concluir que los pisos en nuestro país están sobrevalorados en un 50%. Por ejemplo, para un alquiler de 500 euros mensuales, el precio de compra de una vivienda, calculando una rentabilidad del capital del 5%, tendría que ser de 90.000 euros, aproximadamente. Esas viviendas hoy se están ofertando por, aproximadamente, 250.000 euros porque quien quiere o tiene que vender sigue pidiendo precios próximos a los máximos de la burbuja, excepto si se trata de entidades crediticias que, en cuanto tienen recursos para provisionar las pérdidas, sacan a la venta los pisos embargados con descuentos de entre el 40% y el 50%. Esto es lo que ha representado la burbuja inmobiliaria, colocando a muchas familias en serias dificultades si optaban por adquirir una casa y a las entidades crediticias en muchos problemas porque el valor real de mercado de esos activos hoy está muy por debajo del alcanzado hace tres años, lo que representa pérdidas muy importantes para muchas de ellas hasta el punto de cuestionar su viabilidad futura. Cualquier parecido entre esta situación y la prudencia que debe presidir la actividad financiera es pura coincidencia.

Ahora, lo que tenemos que hacer es aprender la lección. Ya que muchas entidades crediticias, en especial las muy politizadas cajas de ahorros, se han comportado de forma tan irresponsable, lo que hay que hacer es dejarles bien claro que, en el futuro, tendrán que asumir plenamente las consecuencias de sus actos, incluyendo los riesgos de conceder hipotecas, o préstamos desmesurados para adquirir una casa, a quien no reúna las condiciones necesarias de solvencia. Y no estaría de más, también, que se les dejara igualmente claro que se acabaron las operaciones de rescate y que quien tenga que quebrar quebrará porque, en caso contrario, seguiremos con la situación de riesgo moral a que dan lugar las operaciones de salvamento de entidades financieras con recursos públicos. Esto se tiene que acabar.

El Sr. González es profesor de Economía de la Universidad Autónoma de Madrid. Comentarista político en el programa Es la Mañana de Federico, de esRadio. Miembro del panel de Opinión de Libertad Digital.

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