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La vivienda protegida agravará la crisis

El Gobierno debiera desistir de ese torpe empeño de sovietizar la vivienda. Como suele decirse, no está el horno del sistema financiero para estos bollos.

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Pese a que las estadísticas oficiales ofrecen un panorama menos pesimista, basta con llamar a cualquier inmobiliaria para comprobar que, tan pronto se inician las negociaciones para una compra, los precios de la vivienda, tanto nueva como usada, están bajando en términos nominales más de un 10% en España desde su punto álgido en 2006.

Este dato empírico coincide con lo que viene sucediendo también en EEUU, donde las autoridades reconocen una caída promedio del precio de las viviendas en torno al 8% mientras que, entre otros, el índice S&P Case-Shiller, a partir de un muestreo en 20 grandes ciudades de aquel país, da bajadas medias del 15% para el mismo periodo, lo que según los expertos conduciría a un descenso de hasta un 25% antes de que la situación toque fondo. Esto supondría, en conjunto, unas pérdidas de al menos 600.000 millones de dólares sólo en lo que atañe a valoración de inmuebles.

El descenso de los precios de la vivienda se va a convertir en uno de los grandes problemas de la economía norteamericana, pero también de la española. En España, la alocada espiral alcista en la que hemos estado instalados hasta hace año y medio se ha sustentado, además de en la extraordinaria facilidad y el bajo precio de los créditos, en la creencia generalizada de que la inversión en el ladrillo era tan segura que nunca podría depreciarse. De hecho, no existe una experiencia anterior en este sentido, lo que dificulta la toma de decisiones por parte de las autoridades.

La espiral alcista de los precios de la vivienda ha generado en los últimos diez años lo que los economistas denominan el "efecto riqueza". Como buena parte de los ahorros de los españoles ha ido tradicionalmente a parar al ladrillo, al apreciarse el valor de sus activos nos hemos creído más ricos precisamente por lo que decía arriba, porque nadie calibraba la posibilidad de que los precios de los inmuebles bajaran algún día.

El "efecto riqueza" ha facilitado a muchas familias españolas endeudarse hasta tasas históricas para gastar por encima de sus propios ahorros, lo que a su vez ha producido que nuestra economía se entrampe extraordinariamente en el exterior. Como es lógico esto ha venido beneficiando a la demanda interna, uno de los componentes fundamentales de nuestro último patrón de crecimiento.

En Estados Unidos se ha vivido un fenómeno parecido, hasta el punto de que hoy son muchos los analistas y economistas que consideran que las pérdidas reales derivadas de las hipotecas subprime dependerán del ajuste final del precio de las viviendas. Según este análisis, un desplome en el valor de estos activos aumentaría proporcionalmente los impagos de las hipotecas en la medida en que al ciudadano le sea más barato perder su vivienda antes que pagar sus deudas y por tanto añadir más leña al fuego a la crisis crediticia desatada en agosto pasado. En este sentido, los analistas ya descuentan que el Gobierno de Estados Unidos no tendrá más remedio que salir al rescate del precio de la vivienda, como hizo en su día con el banco Bearn Stearns, si no quiere arrastrar a los mercados a lo que los anglosajones llaman un prolongado e imprevisible doomsday.

En España las cosas no son tan rotundas, aunque sin duda lo que al final suceda en Estados Unidos nos afectará muy directamente. Nuestro país acredita una enraizada tradición de apego a la propiedad de la vivienda y aquí lo último que dejamos de atender es al recibo mensual de la hipoteca. En este sentido las entidades financieras pueden estar relativamente tranquilas.

El problema surge cuando consideramos que muchas de las viviendas adquiridas en los últimos cinco años están en manos de inmigrantes, procedentes de países en los que esa cultura digamos que patrimonial del ladrillo no está tan consolidada. Y a esto debemos añadir que numerosas entidades financieras, especialmente bancos pequeños y medianos y cajas de ahorros, han relajado a veces sus operativas de riesgo y, desoyendo las recomendaciones de la Comisión de Basilea, han concedido créditos incluso por encima del precio real de los inmuebles adquiridos basándose en tasaciones artificialmente infladas.

Es cierto que el sector inmobiliario atraviesa un bache profundo y que los constructores (que han llegado incluso a contratar desvergonzadamente a Taguas como interlocutor con el Gobierno con la aviesa intención de "socializar" sus pérdidas y riesgos con el dinero de todos) están profundamente preocupados, y con razón, con el devenir de sus negocios. También es verdad, y esta es una diferencia notable con EEUU, que nada menos que el 10% del PIB nacional depende al menos de momento de este sector, lo que ya nos está ocasionando graves problemas para todos.

Sin embargo, el dilema que tendrá que resolver el Gobierno es si conviene tratar de salvar a las promotoras, inmobiliarias y constructoras, o por el contrario debe centrarse en mantener, o al menos no precipitar al abismo, el precio de las viviendas.

El Ejecutivo de Zapatero, echando mano del trasnochado Keynes, parece haberse inclinado por rescatar al sector por la vía de la VPO. La medida anunciada de edificación de una ingente bolsa de viviendas de protección oficial y viviendas públicas puede ayudar a que las constructoras obtengan una paupérrima bolsa de oxígeno. Sin embargo, el efecto sobre el mercado de la vivienda, tanto en venta como en alquiler, puede ser desolador. De momento, muchos adquirentes han podido tomar la decisión lógica de esperar a tratar de obtener una vivienda con subsidio estatal, más barata que la que se ofrece en el mercado. Como es evidente, eso afecta artificialmente a la demanda, lo que a medio plazo empujará aún más los precios a la baja con la consiguiente posible dilución del "efecto riqueza".

También afectará a los impagos de créditos. Quienes ya abonan su hipoteca observarán cómo no sólo están haciendo frente a los pagos por un inmueble adquirido más caro que lo que dictaría el mercado, sino que además se verían agravados tanto por la alta inflación que padecemos ya (con la consiguiente presión sobre bonos y por tanto sobre los tipos de interés), como por el hecho de que a ese alto precio de adquisición deben añadir además una subida importante de un Euribor con tendencia alcista. Este escenario puede tentar a muchos, sobre todo a inmigrantes con menos cultura "patrimonial" que los españoles, a abandonar sus viviendas gravadas y a trasladar el riesgo directamente a las entidades crediticias que les financiaron. Pero no sólo a los inmigrantes: ojo a los datos de desempleo.

Así pues la vía de intervenir a la baja en el mercado inmobiliario puede llegar a suponer un grave error de nuestra política económica, por cuanto sus efectos acarrearían más perjuicios que beneficios. El "Ministerio de la Vivienda Protegida", que es lo que ha creado Zapatero, podría convertirse así en el "Ministerio del Efecto Empobrecimiento de los españoles".

El Gobierno debiera desistir de ese torpe empeño de sovietizar la vivienda. Como suele decirse, no está el horno del sistema financiero para estos bollos.

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