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Nerviosismo por la burbuja inmobiliaria

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Ya se han hecho públicos los datos sobre el incremento del crédito hipotecario durante el 2002. Éste creció el año pasado nada menos que un 20%, elevándose por encima del millón doscientas mil el número de tasaciones inmobiliarias realizadas.

Aprovechando la publicación de estos números, resucitan pasados culebrones. Se propone una legislación que regule las tasaciones bancarias y los porcentajes máximos que, sobre el importe de dicha tasación, puedan conceder los bancos como crédito para adquirir vivienda.

Los detractores de la propuesta argumentan, con razón, que suele ser contraproducente sustituir con tablas de referencia de precios publicadas en el BOE los mecanismos de mercado y la libre formación de precios. Recordaremos una vez más que sólo los precios libres trasmiten información real sobre escaseces relativas y preferencias reveladas.

Por otro lado, implantar límites a los derechos de prestamista y prestatario para pactar libremente cuantías y garantías tampoco suena demasiado bien. ¿Es plausible pensar que el legislador está más interesado que el banquero en que la garantía del préstamo sea suficiente y en que su solvencia no corra peligro?

Todo esto muy cierto. ¿Por qué se mete entonces el Gobierno en ese berenjenal? Pues seguramente porque se ha dado cuenta de que la relación entre los precios de la vivienda y la creación de crédito hipotecario garantizado con dichos precios tiene, en palabras de un viejo insigne economista, carácter incestuoso y no sabe cómo romper el enlace. Los precios suben al crecer el crédito extendido y curiosamente éste último aumenta como consecuencia de los mayores precios que tasados sirven como garantía para su extensión.

Dicho de otro modo. Por un lado tenemos que la demanda de vivienda procede en una parte no desdeñable del crédito hipotecario. Por otro lado ese crédito (dinero) se crea, genera y extiende por el banco en función de las valoraciones que sobre precios de mercado se realizan y por último dichos precios de mercado suben como consecuencia de la creación de ese crédito generado. La pescadilla que se muerde la cola.

La relación es incestuosa porque el precio de los inmuebles es artificialmente inflado por la propia creación de dinero bancario y sin embargo ese precio aumentado parece servir perfectamente como garantía para la extensión de más crédito. Es la historia de todas las “burbujas inmobiliarias”. En Japón en 1989 un apartamento de una habitación en el centro de Tokio costaba ¡200 millones de pesetas! y... los bancos prestaban tranquilamente con la garantía de ese valor de mercado. Catorce años después el precio –algo más razonable– de ese apartamento anda por los 60 millones y el sistema bancario se encuentra en una quiebra técnica cuya implosión absoluta sólo a duras penas se oculta.

Bajo el régimen monetario actual, los banqueros saben que su eventual morosidad la acabaremos asumiendo todos y esos problemas de moral hazard influyen en sus decisiones. Si, como dicen los monetaristas, todo el problema del control de la inflación fuera cuantitativo, los prestamos se concederían al primer borrachín que los solicitase. El gobierno ha advertido de dónde vienen algunos de los males en el precio de la vivienda. Claro que si quisiera de verdad resolver el problema, tendría que abolir la banca central y el régimen de papel moneda inconvertible. Lo otro parece poco más que un remedio chapucero con peligrosos efectos colaterales.

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