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Alquilar o comprar

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Es bien sabido que los españoles tenemos una marcada tendencia a comprar la vivienda en la que habitamos. De hecho muchos no se independizan hasta formalizar esa compra. El fenómeno se achaca a factores culturales, pero yo prefiero encontrar una respuesta basada en la elección racional de los individuos. Algunos estímulos deben explicar que esa decisión sea la solución óptima al problema de procurarse una vivienda.
 
Si optamos por pagar un alquiler todo el gasto se aplica al consumo de un bien de primera necesidad. Estaremos pagando por el flujo de servicios que nos procura la vivienda, y por nada más. Cada año se nos aplicará un incremento pactado, generalmente igual a la tasa de crecimiento del IPC. Pero lo malo del caso es que cada 5 años el contrato se extingue, y si el inquilino quiere continuar el dueño de la vivienda puede exigir un nuevo contrato, con condiciones distintas. Es un momento delicado para el inquilino porque el dueño de la vivienda puede repercutir en el alquiler el aumento del precio de la vivienda durante los 5 años transcurridos, aumento que será muy superior al acumulado por el IPC. Las causas del actual crecimiento acelerado de dichos precios fueron tratados brevemente en otro artículo publicado en Libertad Digital, y aunque se desaceleren difícilmente dejarán de crecer.
 
La compra tiene ventajas innegables. Para empezar, el pago regular de la hipoteca remunera un consumo pero también financia una inversión: estaremos pagando por un bien cuya propiedad es nuestra y cuyo precio aumenta con el tiempo en beneficio del propietario. Hay que descontar ese beneficio esperado del flujo de pagos que impone la hipoteca. Por otro lado los bajos tipos de interés hacen que el coste de diferir el pago de la vivienda sea relativamente reducido, y si se negocia un tipo fijo estaríamos además a salvo de sobresaltos (de los que es imposible librarse con un alquiler, como hemos visto).
 
Para acabar de desequilibrar la situación nos encontramos con que la compra de vivienda tiene ventajas fiscales, mientras que el pago de un alquiler en general no (aunque algunas Comunidades Autónomas empiezan a incorporar deducciones ligadas al alquiler, si bien con topes y condiciones muy restrictivas). Por tanto, el consumo de un bien de primera necesidad relativamente costoso no merece una ayuda del Estado, pero ese mismo consumo acompañado de inversión lucrativa sí.
 
Pueden darse circunstancias personales que aconsejen alquilar y no comprar, pero en general los incentivos nos empujan a la compra, y el incremento del precio de las viviendas no es un freno a esa inclinación. Cualquier medida irreflexiva de intervención estatal en el mercado de la vivienda puede provocar un desastre. El libre mercado y la calibración cuidadosa de los incentivos que el Estado introduce en la decisión de compra-alquiler, de forma intencionada o no, son lo más recomendable, y lamentablemente lo menos esperable.

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