Con todos los aspavientos y recriminaciones que están teniendo lugar mientras los mercados inmobiliarios se derrumban, el número de ejecuciones de hipotecas se dispara y los mercados financieros caen presa del pánico, se está poniendo muy poca atención a las decisiones económicas y políticas fundamentales que condujeron a este lío.
El crecimiento en los préstamos hipotecarios "de riesgo" otorgados a personas que compraban casas que en realidad no se podían permitir ha sido un factor clave en el colapso de los mercados inmobiliarios, que tuvo lugar cuando los riesgos atraparon tanto a prestatarios como a prestamistas. ¿Pero por qué los compradores pidieron de pronto tantos créditos arriesgados y los prestamistas concedieron repentinamente tanta financiación "creativa" a estos prestatarios?
Una pista es la concentración de semejante comportamiento en lugares y momentos concretos.
Las hipotecas en las que sólo se paga el interés y no parte del montante durante los primeros años permiten que muchas personas comiencen a comprar una casa con hipotecas cuyos pagos son más reducidos al principio. Pero claro, sólo es cuestión de tiempo que los recibos suban y, a menos que sus ingresos hayan crecido lo suficiente en el ínterin para que sean capaces de permitirse los pagos nuevos y más elevados, esos prestatarios pueden terminar perdiendo sus casas.
Esa clase de préstamos hipotecarios de riesgo no era nada frecuente hace unos pocos años. En el 2002, menos del 10% de las hipotecas nuevas en los Estados Unidos eran de este tipo. Pero para el 2006, el 31% de todas las hipotecas nuevas pertenecían a este tipo "creativo" o arriesgado. En la bahía de San Francisco, la cifra llegaba al 66% de todas las hipotecas nuevas.
¿Por qué esta diferencia entre distintos momentos y lugares? Porque el precio de la vivienda se estaba disparando en esos momentos y lugares, de modo que las personas de ingresos modestos que tenían la esperanza de comprarse una casa tuvieron que vender un riñón para lograrlo.
¿Pero por qué crecieron tan rápido los precios de la vivienda, para empezar? Un buen número de estudios de comunidades por todo Estados Unidos y en otros países llegan a la misma conclusión: restricciones del Gobierno a las nuevas construcciones. Pese a que también pueden estar involucrados muchos otros factores –rentas en aumento, crecimiento de la población, costes de construcción– un examen de los momentos y lugares donde el precio de la vivienda se duplicó, se triplicó, o se cuadruplicó en cuestión de una década demuestran que las restricciones políticas a las nuevas construcciones han sido la clave.
Términos atractivos y emotivos como "espacios protegidos", "crecimiento inteligente" y otros similares han acompañado a las restricciones al uso del terreno que hicieron crecer el precio del suelo en muchos lugares hasta el punto en que superaba con creces el precio de las casas construidas sobre ese terreno. En aquellos lugares que se resistieron esta retórica política, los precios de la vivienda siguieron siendo razonables a pesar del crecimiento de los ingresos y la población.
Los costes de la construcción raramente fueron un factor importante, ya que en los lugares con grandes restricciones a la edificación y precios de la vivienda por las nubes no se construía demasiado.
En resumen, el Estado ha sido el principal factor que ha impedido a los ciudadanos acceder a esa "vivienda digna" de la que tanto hablan los políticos.
Los políticos también han sido un factor clave que ha llevado a los bancos a dar dinero a personas con menores perspectivas de ser capaces de devolver sus préstamos. La ley de reinversión en la comunidad permite a los políticos presionar a los bancos para que presten a personas a quienes no darían dinero si no les obligasen. Esos mismos políticos se dan mucha prisa en gritar "¡Explotación!" cuando el interés gravado a los prestatarios de alto riesgo refleja ese peligro.
Las enormes pérdidas de los prestatarios de riesgo, algunos de los cuales han ido a la bancarrota, manifiestan de nuevo las consecuencias de dejar que los políticos intenten controlar al milímetro la economía.
Pero aun así, entre todas las recriminaciones que se están haciendo en los medios y en el Gobierno, rara vez se les echa nada en cara a los políticos a nivel local, estatal y nacional que han jugado un papel clave en crear las condiciones que condujeron al desastre financiero a los compradores de viviendas y a quienes les prestaron dinero para comprarlas.
Los mercados financieros se ajustan dolorosamente y tanto prestatarios como prestamistas serán en el futuro menos proclives a entrar en financiaciones tan arriesgadamente "creativas", pero los políticos no dan señales de cambio. ¿Por qué deberían cuando han salido en gran medida airosos de los desastres que fomentaron sus políticas?