La subida del precio de la vivienda en España se ha producido por la confluencia de una serie de factores, unos previsibles, que aseguraban esa subida, y otros imprevisibles, que han reforzado la tensión alcista sobre los precios, hasta los actuales niveles.
Los factores previsibles, a mediados de los años noventa, eran: 1º) las cuatro devaluaciones del 92 al 95, sin inflación subsiguiente significativa, que convirtieron a España en un país barato y competitivo frente al resto del mundo. 2º) El triunfo del PP en las elecciones del 96 y su política de reformas, en particular las de tipo fiscal y muy especialmente el nuevo trato a las plusvalías. 3º) La lentitud en la generación de suelo apto para la edificación de viviendas.
Los factores imprevisibles han sido igualmente importantes: 1º) La introducción del euro, que redujo, todavía más, los tipos de interés, y que, en España, ha provocado un crecimiento espectacular del crédito bancario con garantía hipotecaria, que ha aumentado un 250% en 6 años, mientras en el resto de la Unión monetaria el crecimiento ha sido de sólo el 50%. 2º) La globalización, que permite que una política de bajísimos tipos de interés no se traduzca en subida de precios de los bienes y servicios que componen la cesta de la compra, pero que sí se refleja en la subida de precios de los activos –como las viviendas– que tienen una oferta rígida, o que se producen con lentitud, en relación con la demanda. 3º) La llegada masiva de inmigrantes, atraídos por las expectativas de crecimiento y la capacidad empresarial española. 4º) El aumento de la población ocupada, que tras permanecer estancada en 12 millones desde 1976 hasta 1994, ha aumentado en 5 millones de personas en los últimos diez años.
De entre estos siete factores el de mayor importancia es el monetario, pues el enorme aumento del crédito bancario se ha volcado en una demanda de activos inmobiliarios que tenían el atractivo –sobre otras posibles inversiones alternativas– de una historia pasada de continuas subidas y –en los primeros años– de una auténtica necesidad de mayor espacio para nuevos hogares. Por supuesto que la escasez de suelo para construcción de viviendas libres es un factor relevante, pues a la carencia de superficie suficiente se suma el tiempo necesario para que una vez recalificado, si no era previamente urbano, pueda construirse.
Algunos de esos factores son irrepetibles, como el descenso de los tipos de interés, o el ritmo de generación de nuevo empleo o la posibilidad de ganar competitividad frente al exterior vía devaluaciones. Y, en este sentido, el fenómeno se ha terminado, por más que estadísticamente sigan subiendo los precios pero, a partir de ahora, los precios evolucionarán –en mi opinión– en función del ritmo de aumento de nuevos hogares y de cuál sea la oferta de viviendas que se pone en el mercado, nuevas o de segunda mano.