La subida del precio de la vivienda en España no es sólo una preocupación de la clase política. Constituye un hecho de enorme trascendencia económica, a nivel personal, familiar y nacional. Las cotas que ya ha alcanzado afectan al futuro económico nacional y a las decisiones individuales de si invertir en una vivienda los ahorros presentes y futuros en este momento, o esperar otro momento, o bien vivir siempre de alquiler, dedicando los ahorros a otra inversión, como la renta variable o la renta fija. Con el fin de desgranar, al menos en parte, esta situación, voy a analizarla teniendo en cuenta distintos aspectos: el nivel de precios, la demanda, la oferta y los efectos en la economía nacional.
El nivel absoluto de precios. En Madrid y Barcelona, pero también en muchas otras ciudades, el precio por metro cuadrado de las mejores viviendas en las mejores zonas ha alcanzado los 6.000 euros (1 millón de ptas/m²), aunque los precios más habituales en las mejores zonas oscilan entre 3.000 y 5.000 euros por m² (entre 500.000 y 835.000 ptas/m²). Ese precio es similar al de las mejores oficinas en las mejores zonas, tras un descenso del precio de éstas cercano al 20% en el último año.
A esos precios, una oficina ofrece una rentabilidad, teniendo en cuenta el nivel de alquileres, de alrededor del 5-6%, mientras la rentabilidad en alquiler de una vivienda se sitúa entre el 1% y el 2% en la mayoría de los casos. Desde este punto de vista, los precios de las viviendas son excesivos, aunque quizá la comparación con el mercado de oficinas no sea tan definitiva como parece a primera vista, pues se trata de dos mercados diferentes, con distintos inversores y demandantes de servicios (de alquiler). Por otra parte, así como cualquier inversor en oficinas puede serlo también en viviendas, la inversa no es tan evidente, dados los volúmenes de ahorro necesario para invertir en oficinas o las limitaciones que implica invertir a través de una sociedad o un fondo, en lugar de directa y personalmente, como permite la inversión en viviendas para alquiler (si es que se trata de este caso). Es muy probable que, en el caso de fondos inmobiliarios de oficinas, el coste de las comisiones suponga entre el 1% y el 2% anual, mientras que no se valora el tiempo y recursos que se dedican a administrar una vivienda propia, para alquilarla. En este caso estaríamos hablando de una menor rentabilidad que las oficinas de entre 2 y 4 puntos porcentuales. Y esta diferencia se podría justificar plenamente por lo que añade la libertad para tomar decisiones que implica la propiedad directa, desde tomar una hipoteca hasta vender al precio que se considere oportuno en cada momento.
Razones de la subida
El nivel de los tipos de interés. Las razones para que los precios de las viviendas suban son múltiples y difíciles de cuantificar por separado. Los tipos de interés son, quizás, la principal causa de las subidas de precios, no sólo de la vivienda sino de otros muchos activos, como la tierra para cultivo, caza u ocio y los propios valores bursátiles, todavía sustancialmente más altos que en 1992 o 1993.
El nivel de los tipos de interés es la vara de medir el valor de una economía. A niveles del 16%, –el coste de una hipoteca durante muchísimo tiempo hasta hace 4 ó 5 años y con inflaciones medias en torno al 7%–, se traducía en un tipo de interés real del 9%. Hoy, con tipos de interés hipotecarios en torno al 5% y la inflación en el 4%, los tipos de interés reales se sitúan en el 1% y pueden ser incluso negativos.
Los tipos de interés reales estables, como los actuales, miden, en definitiva, el coste de oportunidad de cualquier inversión y el drástico descenso que han tenido en estos años justificaría, por sí solo, que los precios de las viviendas se multiplicaran en la misma proporción en que han descendido esos intereses. En el caso de España estamos hablando de multiplicar por tres, o por cuatro, incluso por nueve, el precio de la vivienda y de los otros activos productivos de la economía. Y quizá esta situación puede observarse mejor en el precio de la tierra de labor, de secano, donde no hay escasez, que se ha multiplicado por tres, y en las tierras para caza que se han multiplicado hasta por cinco. Al entrar en la unión monetaria adquirimos simultáneamente bajos tipos de interés y altos precios de los activos, al margen de lo que hiciéramos con nuestras cuentas públicas. Ambos comportamientos van unidos indisolublemente. Nadie debería haberse llamado a engaño.
El aumento de la demanda. En un artículo anterior hice especial referencia a este tema; se trata, en definitiva, de las consecuencias de haber creado más de 4 millones de puestos de trabajo en los últimos 8 años, frente a ninguno en los anteriores 18 años. Como las viviendas iniciadas han pasado de unos niveles históricos de 240.000 anuales a más de 500.000 en los últimos cinco años, estamos hablando de un exceso de 1.250.000, que no parece demasiado frente a la lógica demanda de los nuevos ocupados.
Hay otras razones que han impulsado la demanda, como la alta proporción de inmigrantes permanentes entre los nuevos ocupantes y la demanda de extranjeros para segundas viviendas, especialmente en la costa. En este caso estamos hablado de entre 50.000 y 100.000 viviendas anuales de mayor demanda, según los expertos.
Las rigideces de oferta de los distintos sectores. Es evidente la falta de suelo declarado urbanizable y urbano de España. Y esa escasez explica que cuando aumenta brutalmente la demanda, como lo ha hecho en España, la falta de respuesta rápida de la oferta se traduzca en subidas de precios, en lugar de en mayor construcción.
Sin embargo, en este caso, en mi opinión, aunque no hubiera habido restricciones legales a la creación de suelo, la subida de precios se habría producido en todo caso, aunque quizá no con la misma intensidad. Por las razones apuntadas anteriormente y por otras que afectan a la oferta. Doblar la producción de cualquier bien o servicio es difícil y costoso y siempre resulta en subidas de precios si la demanda crece inesperadamente y en esas proporciones.
Incluso con suelo declarado urbano, desde el momento en que se pretende construir hasta que están terminadas la ordenación, la urbanización, los proyectos, y la construcción en sí, es difícil que pasen menos de 4 ó 5 años. Y tampoco las empresas productoras de materiales de construcción estaban preparadas para doblar su producción y las propias empresas constructoras necesitaban mano de obra mínimamente preparada. En este sentido, el total de empleados en la construcción han pasado de 1.059.000 en 1994 a 1.538.000 en el segundo trimestre de 2002. Además, a los precios actuales del suelo, los ayuntamientos se están apresurando a transformar suelo, porque sus ingresos por ventas o permutas se están elevando espectacularmente.
La falta de inversiones alternativas. En los países desarrollados que más han crecido en los últimos años, y de ello son buena muestra Estados Unidos, Reino Unido y España, el enorme volumen de recursos logrados por las familias –directamente o a través del puro endeudamiento, como en Estados Unidos– se han estado invirtiendo en las bolsas de valores hasta comienzos de 2000; pero, tras la explosión de la burbuja bursátil, los inversores se han dirigido al sector inmobiliario. Y no es ninguna casualidad que los precios de las viviendas hayan subido en estos países mucho más que en países como Francia y Alemania, que han crecido mucho menos en este periodo.
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