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AUNQUE EXISTEN MATICES

La crisis inmobiliaria en EEUU empieza a tocar fondo tras ajustar precios

La vivienda comienza a ver la luz en EEUU. El rápido ajuste de precios, con una caída superior al 30%, ha facilitado un repunte en la venta de casas nuevas. Ciertas señales avanzan el fin de la crisis inmobiliaria. Pese a ello, el paro y la morosidad son riesgos a tener muy en cuenta.

Manuel Llamas

Tres años. La burbuja inmobiliaria en EEUU explotó en 2006. Desde entonces, el mercado de la vivienda ha experimentado una fuerte corrección, que se ha traducido en caída de precios, ventas y grandes quiebras inmobiliarias. El rápido ajuste de precios que ha tenido lugar avanza el principio del fin de la crisis inmobiliaria en la primera potencia mundial, aunque existen importantes matices.

Los últimos datos permiten vislumbrar algo de luz al final del túnel. Para empezar, la caída de las ventas en vivienda nueva comienza a tocar fondo, según los expertos. Así, el pasado julio se vendieron 39.000 casas nuevas, un aumento del 9,6% respecto a junio, aunque un 13,4% inferior al mismo mes de 2008.

Se trata del tercer peor mes de julio en venta de casas nuevas desde que existen registros (1963). El mínimo histórico se alcanzó en julio de 1982 (31.000) y el récord máximo en julio de 2005 -en plena burbuja-, con 117.000 ventas.

Sin embargo, en los últimos doce meses, el mercado ha logrado colocar 433.000 inmuebles, casi un 32% más con respecto a la tasa anual de ventas registrada el pasado enero.

El repunte de las ventas y la paralización de obra nueva ha permitido reducir el abultado stock (casas nuevas a la venta) que acumulaba el sector inmobiliario en EEUU. De hecho, a finales de julio dicho stock ascendía a 271.000 unidades, con lo que la oferta se agotaría en apenas 7 meses de mantenerse el actual ritmo de ventas.

Mientras, el precio medio de las casas nuevas vendidas fue de 210.100 dólares el pasado julio, frente a un precio medio de venta de 269.200 dólares.

Asimismo, la venta de viviendas de segunda mano superó las previsiones tras aumentar un 7,2% intermensual en julio, hasta una tasa anualizada de 5,24 millones. Por primera vez en cinco años, la venta de este tipo de inmuebles ha subido durante cuatro meses consecutivos en tasa intermensual. De hecho, las ventas subieron un 5% respecto a julio de 2008, el primer crecimiento interanual desde noviembre de 2005.

Fuente gráfica: Idealista

Los expertos del sector afirman que esto marca un "punto de inflexión". El precio medio de las casas de segunda mano se situó en 178.400 dólares, un -15,1% respecto a julio de 2008. Y es que, la caída de precios y el aumento de los embargos (con rebajas de hasta un 20% por debajo del precio medio de la zona) está animando la demanda.

Una demanda que, de momento, se concentra en las casas con precios más bajos. Así, un estudio más en detalle muestra que el incremento de ventas en segunda mano se concentra únicamente en las de menos de 250.000 dólares y, más en concreto, en las de menos de 100.000 dólares.

Fuente gráfica: Idealista

Las ventas caen en el resto de segmentos y, de hecho, se han desplomado en las casas de más de dos millones de dólares, con descensos superiores al 30% interanual. Un tercio de las ventas procede de embargos. Estos datos reflejan que mientras que los inversores van a la caza de gangas, los compradores buscan casas a precios bajos.

De este modo, el repunte de ventas en ambos segmentos (casas nuevas y usadas) habría sido imposible de no haberse producido un rápido ajuste de precios en el sector inmobiliario. El precio medio de la vivienda en EEUU ha caído más de un 30% desde su valor máximo, alcanzado a mediados de 2006.

En concreto, según el índice Case-Shiller de Standard & Poors (S&P), el precio de la vivienda en EEUU descendió un 15,4% interanual el pasado junio y un 31,4% desde el estallido de la burbuja en las 20 áreas metropolitanas más importantes del país.

Sin embargo, también se ha producido un repunte leve en este ámbito. Los precios aumentaron un 2,9% en el segundo trimestre con respecto al primer trimestre de 2009, el primer incremento trimestral en tres años.



Fuente gráfica: Bespoke

Los precios registraron además un incremento del 1,4% intermensual en junio, encadenando su segunda subida mensual consecutiva. El presidente del comité que elabora el índice subrayó que "por segundo mes consecutivo estamos viendo signos positivos".

Las ciudades que mostraron los mayores incrementos mensuales de precios fueron Cleveland, San Francisco y Minneapolis. Sólo Detroit y Las Vegas registraron descensos de precios en junio respecto a mayo.

Todas las grandes ciudades del país han registrado caída de precios de dos dígitos desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2006. Por encima de todas, destaca el desplome que ha sufrido Las Vegas: un 54,6% desde su valor máximo, y casi un 32% respecto a junio de 2008. Le siguen Phoenix, Miami y Detroit con depreciaciones superiores al 45%.



Existen, al menos, otros tres indicadores que avanzan el inicio de la recuperación inmobiliaria en EEUU. En primer lugar, el ratio de precio de venta frente a precio del alquiler. El siguiente gráfico muestra la fuerte corrección que ha sufrido el precio de compra de los inmuebles. Pese a ello, hay que tener en cuenta que el precio de los alquileres también está bajando, pero el ajuste entre ambas variables es significativo.

Una caída de similares características es la que ha experimentado el ratio entre precio de la vivienda e ingresos familiares medios. Comprar una casa en EEUU es hoy mucho más asequible que hace tres años.

Ambos indicadores casi han regresado a niveles pre burbuja (2000-2001).

Por último, el precio de las casas, tanto nominal como real (ajustada la inflación) ha retrocedido casi seis años, hasta niveles de 2003. Es decir, la mayor parte del ajuste ya se ha producido y, por tanto, empieza a tocar fondo.

Las sombras en el horizonte

Sin embargo, existen algunas sombras en el horizonte a tener en cuenta. La morosidad (delinquent) y los embargos (foreclosure) se han disparado, sobre todo, en las hipotecas de alta y media calidad crediticia (conocidas como prime y Alt-A).

La crisis subprime ha quedado muy atrás. Ahora, los morosos no son las familias de bajos ingresos, sin trabajo ni patrimonio (ninjas: no income, no job, no assets), cuya purga ya se ha producido, sino entre las familias de clase media e, incluso, alta, debido a su elevado endeudamiento. El pasado julio, la morosidad hipotecaria subió hasta el 7,32% de media en EEUU.

Según los últimos informes sobre la materia, es muy probable que el volumen de embargos en este tipo de hipotecas alcance su máximo nivel a finales de 2010. En este sentido, la agencia de calificación Fitch calificaba recientemente como"dramático" el aumento de la morosidad en las hipotecas de calidad media y alta, tal y como avanzó Libertad Digital.

A ello, se suma un reciente estudio de Deutsche Bank, en el que advertía lo siguiente: en 2011, la mitad de los estadounidenses con hipotecas a sus espaldas serán propietarios de una casa cuyo valor será inferior al del crédito (negative equity).

Es decir, casi 26 millones de estadounidenses, de los 51,6 millones de hipotecados, estarán con el agua al cuello (underwater), ya que el valor de su hipoteca será superior al de la casa. Este proceso anima a los propietarios a entregar las llaves al banco o, simplemente, dejar de pagar las cuotas hipotecarias, ya que están pagando un préstamo muy superior al valor de su propiedad.

En la actualidad, el número de propietarios con el agua al cuello supera los 15 millones (casi el 30% de los hipotecados), según datos del segundo trimestre de 2009, y es posible que supere los 20 millones a finales de 2009, tal y como avanzó LD. El número de estadounidenses con hipotecas superiores al valor de sus casas alcanza tintes dramáticos en algunos estados, tales como Nevada, Arizona o Florida (más del 50%).

Por otro lado, el Gobierno de EEUU estima ya que la tasa de paro superará el 10% en 2010. Así, el aumento del paro y la oleada de morosidad y embargos que está por llegar podría presionar aún más a la baja el precio de la vivienda en EEUU, según los analistas consultados. Entre un 10% y un 20% adicional respecto a los niveles actuales. Es decir, el precio de la vivienda en EEUU podría llegar a caer hasta un 50% respecto a 2006.

Y ello, sin contar los nefastos efectos colaterales que esto podría provocar sobre los ya deteriorados balances de la banca, y la consiguiente restricción del crédito. Pese a las sombras aún presentes en el horizonte, el rápido ajuste de precios en la vivienda de EEUU está permitiendo el saneamiento del sector y, por lo tanto, avanza el fin de la crisis inmobiliaria a corto o medio plazo.

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