LD (M. Llamas) Los datos, tanto a nivel macro como microeconómico, muestran que el “aterrizaje suave” que vive la construcción, tal y como hasta hace poco insistía en pregonar el Gobierno, se ha convertido en un caída libre de consecuencias inquietantes.
En este sentido, un reciente informe de la consultora R. R de Acuña & Asociados ponía los puntos sobre las íes sobre la grave situación que padece el sector inmobiliario en España:
En la actualidad, “existe un exceso de oferta de 1,5 millones de viviendas acabadas y en construcción. Situación que se mantendrá hasta después de 2009, dada la debilidad de la demanda, y considerando la caída subjetiva de la misma que se ha producido en 2007”. Así, tal entidad estima que el presente año la demanda puede oscilar entre “menos de 300.000 viviendas y 390.000, con una visión optimista del mercado”.
Además, el precio de la vivienda en España se sitúa “por encima del 18 por ciento del nivel adquisitivo medio de la demanda”. Las inmobiliarias en su conjunto “no podrían efectuar una rebaja similar a ese 18 por ciento en el precio de venta para restablecer el equilibrio entre oferta y demanda sin incurrir en pérdidas, toda vez que el beneficio ordinario es ya inferior a esa cifra”, según destacan estos expertos.
De ahí que “las nuevas promociones que se inician de productos no líquidos, tendrán una demanda virtualmente nula hasta que se disuelvan los stocks existentes, que será a largo plazo”, según este mismo informe.
El desajuste entre oferta y demanda amenaza con hacer desaparecer un gran número de compañías inmobiliarias. El fuerte incremento del número de empresas inmobiliarias durante los últimos años, frente a la situación actual de sobreoferta, determinará “la extinción de un número importante de empresas, pues su existencia no la justifica la citada situación”.
La consultora avanza que “el número resultante de compañías se situará a niveles similares o inferiores a las del año 2000 (lo que supone una reducción en cuanto al número de empresas superior al 60 por ciento)”. Unas 60.000 empresas registradas.
Las causas del desajuste
Pero, ¿a qué responde la actual situación?
1. Caída de la demanda: el pasado año cerró con una caída en el volumen de ventas superior al 50 por ciento con respecto a 2006. Y ello, debido, entre otros factores a “un precio financiado fuera de las posibilidades económicas del demandante, y por otro lado la inseguridad por parte del adquirente respecto a la cuota hipotecaria a pagar”.
2. Errores estratégicos: las promotoras está sufriendo ahora los efectos de una mala planificación empresarial a corto y medio plazo. Según el documento, ha existido un “retraso entre el conocimiento de la situación real del mercado y la toma de decisión del inicio de la promoción inmobiliaria y el periodo de gestación (de 3 a 5 años). Esto ha dado lugar a que la oferta de viviendas se aleje mucho por exceso de la situación real de la demanda”, indica.
3. Elevado endeudamiento: Este exceso de oferta, unido al atesoramiento de suelo a precios excesivamente altos, ha determinado “un exceso de endeudamiento del sector promoción inmobiliaria. La marcha del sector inmobiliario muestra un incremento del endeudamiento actual y futuro, dado el nivel de vivienda en construcción, la debilidad de la demanda y la inadecuación de la oferta”, advierte.
Si ello, se ha originado por la compra de suelos excesivamente caros es “un poco preocupante, pues, nos estaría diciendo que parte de los stocks en suelo que mantienen las promotoras se encuentran totalmente fuera de mercado, por lo que tarde o temprano arrojarán minusvalías, dado que el efecto precios (revalorización) es muy pequeño o prácticamente nulo”, indica.
En este sentido, la nueva Ley del Suelo aprobada por el Gobierno ha depreciado los activos de terrenos en casi un 90 por ciento en apenas 7 meses. Sobre todo, en el caso de acumulación de suelo urbanizable. Además, los terrenos rústicos están ya fuera de mercado, ya que los bancos rechazan invertir en el desarrollo de nuevos proyectos, dada la actual situación de crisis inmobiliaria.
Mientras, las promotoras padecen una “mayor necesidad de endeudamiento y aplazamiento en la financiación”, según R.R de Acuña, pudiendo o no acceder a la misma en función a sus resultados de explotación.
El informe señala que, el desajuste financiero entre deuda e ingresos del sector inmobiliario nacional alcanzaba ya a mediados de 2007 cerca de 125.000 millones de euros (casi el 12 por ciento del PIB español). Es decir, un sobreendeudamiento próximo al 44 por ciento sobre el total de compromisos financieros contraídos por los promotores.
Además, según este estudio, uno de los más reveladores elaborados hasta el momento, “el crédito existente en la actualidad seguirá aumetando en los próximos años, tal como muestra el crecimiento del saldo hipotecario debido a la financiación del alto número de promociones en gestación (del orden de 1.400.000 viviendas) y a la debilidad de la demanda”.
Así, la consultora prevé que en 2009 el sobrecrédito real del sector alcanzará “al 60 por ciento de los préstamos contraídos”, hasta aproximarse a los 200.000 millones de euros. De este modo, el informe concluye que tal situación generará dificultades para un conjunto de promotoras que “no podrán hacer frente al servicio de la deuda”, tal y como afirman otros expertos inmobiliarios.
4. Morosidad: Además, ello derivará en “problemas de cobro de los préstamos concedidos por las instituciones financieras”. De ahí, precisamente, los recientes y constantes rumores sobre la delicada situación que viven ciertas entidades, sobre todo, cajas de ahorro. “Los citados desequilibrios del mercado, así como las dificultades económicas “ permanecerán hasta más allá de 2009”, según dicho estudio.
5. Contracción crediticia: A esta difícil situación, se suma la contracción crediticia existente en el mercado internacional. Las entidades han cerrado el grifo a los promotores, dificultando aún más la delicada situación financiera de dichas compañías.
Así, otro reciente estudio de la consultora inmobiliaria Dyrecto indica que “sólo el 44 por ciento de las entidades crediticias están dispuestas a financiar promociones de primera vivienda, la mitad que hace un año, cuando este segmento estaba entre las preferencias del 91 por ciento de los bancos y cajas”.
Además, este porcentaje se reduce al 20 por ciento, desde el 86 por ciento, en el caso de la segunda residencia, según un informe Dyrecto. El estudio asegura que la desaceleración de la demanda de viviendas en 2007 ha provocado que las entidades se lancen a financiar otros productos más seguros, como naves industriales (85 por ciento), oficinas (79 por ciento), hoteles (77 por ciento), vivienda protegida (55) y centros comerciales (54).
Por ello, Dyrecto afirma que "pocos bancos y cajas mantienen actualmente su apoyo al promotor español a la hora de financiar sus proyectos". Más aún, asegura que "el sector residencial está sufriendo la situación más restrictiva desde hace años, triplicándose la dificultad para conseguir financiación".
Los costes de financiación aumentan un 50 por ciento
Además, aquellos promotores que acceden a los créditos para mantener su actividad lo hacen pagando unos costes financieros un 50 por ciento superiores a los de hace un año. Las entidades exigen al promotor una aportación de recursos propios un 35 por ciento mayor, así como la garantía de un porcentaje importante de viviendas vendidas previo a la firma del préstamo.
Más concretamente, el informe precisa que la cobertura en la financiación de un terreno todavía puede alcanzar hasta el 80 por ciento, si bien lo normal es que esta cobertura sólo alcance el 60 por ciento.
En este punto, Dyrecto indica que el sistema de valoraciones implantado tras la aprobación de la Ley de Suelo explica, en parte, esta circunstancia: "Las entidades han pasado de una lucha encarnizada por captar al promotor a desechar la mayor parte de las operaciones, analizando en profundidad tanto al promotor como el proyecto", concluye el informe.
Resultado: el paro en la construcción aumenta un 27 por ciento
Los datos de la desaceleración son evidentes. Así, los visados de obra nueva residencial han caído casi 24 por ciento el pasado año con respecto a 2006 (de 866.000 a 651.000 viviendas). El indicador de la edificación ha caído un 50 por ciento: de 6,4 puntos en 2006 a 3,1 en 2007, según datos del Banco de España.
Así, el volumen de viviendas iniciadas descendió el pasado mes de diciembre un 36,2 por ciento en tasa interanual. Como consecuencia, el volumen presupuestario en materia de licitación residencial se ha desplomado un 58,4 por ciento interanual el pasado diciembre, según esta misma entidad.
No es de extrañar, pues, que el clima en el sector de la construcción esté por los suelos. Y es que, en apenas un año, su indicador de confianza ha retrocedido 19 puntos en tasa interanual: desde los 10 puntos alcanzados en enero de 2007 a los -9 del pasado mes. Igualmente, su nivel de producción ha descendido de 19 a 4, y la contratación de 9 por ciento a menos 2.
Sin embargo, lo más preocupante es la negativa evolución que experimenta el paro en el sector. El pasado enero, la construcción registró un incremento en el desempleo del 27,1 por ciento. Es decir, 31,6 puntos más que en enero de 2007, según dicha entidad.
