LD (M. Llamas) Del dicho al hecho hay un trecho. Ésta parece ser la realidad que envuelve al nuevo marco normativo aprobado por el Gobierno en materia de urbanismo y ordenación del territorio. El Consejo de Ministros acaba de aprobar el texto refundido de la Ley de Suelo. Un texto ideado para adaptar la anterior legislación (1992) a la normativa actual.
La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que la Ley del Suelo "fomenta la transparencia y detecta el fraude y la especulación urbanística", ante situaciones como la del supuesto caso de corrupción en Estepona. Esta ley, "ha supuesto una revolución" en relación a toda la legislación anterior en materia de suelo y ha sentado las bases para un nuevo modelo de crecimiento y organización del territorio "más transparente, más sostenible y menos especulativo".
La nueva norma pone fin, según Corredor, a "una situación de inseguridad jurídica que había generado muchos problemas de interpretación y de aplicación práctica de estas normas". Sin embargo, los expertos no opinan igual.
Lejos de corregir los defectos de la Ley del Suelo, el texto refundido introduce nuevos elementos de “incertidumbre jurídica” que, según fuentes del sector, causará más problemas y dificultades. Así, mantiene la valoración de los solares, en base a su “situación real” y no a sus “expectativas futuras”. Como resultado, la expropiación de terrenos se ha abaratado hasta un 90 por ciento, al tiempo que las entidades de crédito han reducido en un porcentaje similar su financiación al desarrollo de nuevos proyectos urbanísticos, tal y como avanzó Libertad Digital.
El reglamento de la ley no verá la luz hasta finales de 2008
El sector confía en que el Gobierno clarifique esta situación a través del futuro reglamento de la Ley, pero es previsible que éste no vea la luz, como mínimo, hasta finales de año, según las fuentes consultadas.
Además, el nuevo texto refundido introduce otros elementos nada halagüeños para los promotores. La normativa extiende a todos los instrumentos urbanísticos la exigencia de ciertos trámites que, hasta ahora, tan sólo era necesario aplicar en el caso de proyectos supramunicipales. Es decir, grandes proyectos de ordenación territorial que afectaban a distintos municipios.
Con esta modificación, cualquier plan urbanístico (incluso, modificaciones parciales) se verían obligadas a cumplir la tramitación administrativa más exigente y, por tanto, más costosa y, sobre todo, lenta, según los expertos.
Así, su artículo 11.7 establece lo siguiente: “En todo caso, en la tramitación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberá asegurarse el trámite de audiencia a las Administraciones Públicas cuyas competencias pudiesen resultar afectadas”.
Este párrafo sustituye al precepto, vigente hasta el momento, en la Ley de 1992. El artículo 113.2 rezaba lo siguiente: “La tramitación de los Planes Directores Territoriales de Coordinación se sujetará a las reglas que se establezcan en las normas autonómicas aplicables y, en su defecto, por las que se establezcan en el acuerdo que ordene su formulación”.
La clave, según estas mismas fuentes, radica en que lo que antes afectaba tan sólo a los grandes Planes de Coordinación, a partir de ahora se podría aplicar igualmente a todos los instrumentos de ordenación territorial, puesto que no establece discriminaciones de ningún tipo, añaden.
Fortalece la participación pública en proyectos urbanísticos
A ello, se añade un elemento más de “incertidumbre jurídica” también relevante. El texto refundido no hace mención a las Juntas de Compensación, como sistema privado para el desarrollo y reparcelación de proyectos urbanísticos. “Se echa en falta esta figura en el nuevo texto refundido, y ello podría abrir la puerta a una interpretación restrictiva en favor de la Administración Pública para el reparto y distribución de la propiedad urbanizada”.
Es decir, prima al sistema de cooperación (participa el Ayuntamiento), expropiación o al agente urbanizador en detrimento de la junta formada por los propietarios de los terrenos a desarrollar, según fuentes del sector. En este sentido, el espíritu de la ley arroja pocas dudas acerca de lo que ha de entenderse por propiedad privada en esta materia: “El régimen de la iniciativa privada para la actividad urbanística [...] es una actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa”.
"Si bien la edificación tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad, [..] la urbanización es un servicio público, cuya gestión puede reservarse la Administración o encomendar a privados (agente urbanizador, cooperación con entes públicos), y que suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lógica como físicamente de los límites propios de la propiedad”.
Y termina afirmando que, “allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia de terceros (¿Administración Pública?), lo que está llamado además a redundar en la agilidad y eficiencia de la actuación”, advierte.
Posible inconstitucionalidad
Por último, el director del Área de Urbanismo del Instituto Juan de Mariana (IJM) y profesor de la IE Universidad, Gonzalo Melián, señala que “este nuevo texto legal es muy probable que en el futuro le pase lo mismo que le pasó al Texto Refundido del año 92”. Es decir, que “únicamente queden en vigor algunos de sus artículos por ser, presumiblemente, la gran mayoría de ellos inconstitucionales”.
La Ley pretender convertirse en un instrumento eficaz en la lucha contra la corrupción urbanística. Sin embargo, tal idea “no sólo es falsa sino que, además, es todo lo contrario, pues, dicha ley incentiva la especulación política y con ella fomenta la corrupción”.
Por último, este experto remarca que “lo más grave de este texto en ciernes es la eliminación del principio de indemnidad patrimonial en las expropiaciones, ya que permite expropiar a los ciudadanos pagándoles una compensación irrisoria en comparación al precio de mercado”.
La Ley pretender convertirse en un instrumento eficaz en la lucha contra la corrupción urbanística. Sin embargo, tal idea “no sólo es falsa sino que, además, es todo lo contrario, pues, dicha ley incentiva la especulación política y con ella fomenta la corrupción”.
Por último, este experto remarca que “lo más grave de este texto en ciernes es la eliminación del principio de indemnidad patrimonial en las expropiaciones, ya que permite expropiar a los ciudadanos pagándoles una compensación irrisoria en comparación al precio de mercado”.