Las noticias sobre alzas y bajas de precios, número de viviendas vendidas o los cambios en la normativa impositiva para los hipotecados son cada vez más habituales. El problema es que se corre el riesgo de llegar a una sobresaturación informativa que no permita que vendedores y compradores se hagan una idea de cómo está el mercado. La siguiente guía intentará resolver algunas de estas dudas:
1. Predicciones: En el terreno de los pronósticos hay tantas opiniones como opinantes. Desde quien dice que en España los pisos siguen muy sobrevalorados, hasta quien anima a comprar anticipando un alza en los precios. En general, son mayoría los que creen que el mercado continuará a la baja.
- Gobierno: Beatriz Corredor ha sido una de las pocas voces que han apostado en los últimos meses por una subida de los precios de la vivienda. Así, animó a los españoles a comprar “antes de 2011” puesto que más adelante “será tributariamente más costoso” y los precios “podrían rebotar al alza”.
- Banco de España: El organismo presidido por Miguel Ángel Fernández Ordóñez pronostica en su último boletín que “en el caso del precio de las viviendas se espera a lo largo del período de proyección [2010 y 2011] una continuación del perfil de caídas de esta variable”.
- idealista.com: El portal de compraventas más conocido de España apuntó este lunes, en la presentación de su informe del primer trimestre del año que "nadie que conozca el mercado inmobiliario mínimamente se atreve a hablar de estabilización o a defender una subida de precios, y mucho menos de rebote o de una vuelta al 'boom' que disparó los precios por encima de cualquier análisis razonable".
- Instituto Juan de Mariana: El think tank liberal aseguraba hace unas semanas que la vivienda en España sigue “sobrevalorada más de un 20%” (una cifra que sale del estudio de los precios históricos de venta y alquiler), por lo que anticipa que las caídas seguirán en los próximos meses.
2. Evolución de los precios: Lógicamente, uno de los datos más consultados por aquellos que acuden al mercado (ya sea a poner un piso en venta o a buscar una oportunidad) es el de la evolución de los precios en los últimos meses. Aquí sí que hay unanimidad, todos los precios (ya sea de vivienda usada, nueva o de alquiler) han bajado desde sus máximos de 2007.
- Vivienda nueva: según los datos del Índice General de Precios del Ministerio de la Vivienda, tomando el primer trimestre de 2005 como referencia (100), el precio máximo en España se habría alcanzado a comienzos de 2008 (124,7), mientras que en diciembre de 2009 había bajado hasta 112,8 (más de un 10% de descenso en poco más de un año).
- Vivienda usada: tampoco la evolución reciente de las casas de segunda mano deja mucho margen para el optimismo de los vendedores. Según idealista.com, el precio medio de la vivienda en España cayó casi un 1% en los últimos tres meses, en una tendencia que se inició en 2007. Es más, tomando los datos de las grandes capitales, alguien que hubiese comprado una casa en Barcelona en marzo de 2007 ha visto caer su valor, de media, un 16,5%, mientras que un madrileño habría perdido un 10,8%.
- Alquiler: una de las salidas más habituales en los casos de parálisis del mercado suele ser el alquiler (que, además, en España, tiene tradicionalmente precios más bajos que los de sus vecinos europeos, por lo que tiene margen de subida). Sin embargo, también este indicador muestra un descenso en el coste por medio cuadrado del 24% en los últimos dos años.
Con estos datos, la intención de muchos compradores puede ser vender antes de que baje aún más el precio de lo que compraron hace unos años…; aunque otros pensarán que quizás la única forma de recuperar su inversión sea esperar a que la tormenta amaine.
3. Stock de viviendas: El siguiente dato que deben conocer las partes que acuden al mercado hace referencia a las ventas de viviendas en comparación con las disponibles en el mercado. Pues tampoco éste indicador es alentador para los compradores, puesto que, a pesar de que se han dejado de construir casas, las que se terminan siguen siendo más que las que se venden. Es decir, que sólo la inercia de las promociones que se iniciaron durante la época del boom del ladrillo y se terminan ahora es suficiente para aportar más pisos de los que puede asumir el mercado (lo que debería llevar a un mayor abaratamiento por el exceso de oferta).
- En concreto, en 2009, y a pesar de que en España hay más de un millón de inmuebles sin vender, se terminaron 387.075 viviendas aunque sólo se vendieron 220.633 pisos de obra nueva.
4. Las enseñanzas de la historia: También han sido habituales los estudios que intentan anticipar el comportamiento de los agentes en función de lo ocurrido en ciclos similares de décadas pasadas. Uno de los más interesantes es el que Steve Hanke, es profesor de economía aplicada en la Universidad Johns Hopkins, ha publicado para el Instituto El Cato. En el mismo, establece un gran ciclo para los bienes inmuebles en EEUU que duraría unos dieciocho años, durante los cuales las propiedades subirían de valor, tras el que vendría un período de dos o tres años en los que los precios se corrigen. Según este análisis, diciembre de 2007 habría visto el pico del último ciclo norteamericano y en estos momentos se viviría el comienzo de su recuperación.
- En España, ese ciclo también parece cumplirse. La Sociedad de Tasación establece que el precio medio de la vivienda en España se alcanzó en 2007 (2.905 euros), tras lo que ha ido bajando hasta la actualidad. La última bajada de los precios se produjo en 1991 (con lo que se cumple, aproximadamente la teoría de los 18 años) y el mercado tardó tres años en volver a tasas positivas. Si se repitiese esta tendencia, a finales de 2010 o comienzos de 2011, los precios podrían empezar a recuperarse; aunque casi todos los analistas coinciden en que la actual burbuja es mayor que la de comienzos de los noventa.
5. Euríbor: el último dato que permite adelantar el comportamiento del mercado es el del precio del dinero, que marcará el coste al que se endeudarán los posibles compradores. Aquí también el signo de la cifra puede variar en función del cristal con el que se mira. Para los optimistas, el euribor está en mínimos históricos (y seguirá bajo mientras no se consolide la recuperación) por lo que no hay mejor momento para endeudarse. Para los pesimistas, ya han empezado las advertencias de que los tipos de interés comenzarán a subir en unos pocos meses, por lo que la cuota de una hipoteca podría ocultar más de un susto.
- Para aquellos que deseen calcular el impacto de una posible subida hay numerosos simuladores de hipotecas en internet. De esta manera, para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años, con el euribor actual más 1% (un buen precio, tal y como está ahora el mercado) se pagaría una cuota aproximada de 1.139 euros. En el caso de que el euribor subiera al 4% (ni mucho menos su nivel máximo), la mensualidad alcanzaría los 1.610 euros.