"2026 será peor en lo económico y en la vivienda": el inquietante aviso de Julián Salcedo

España atraviesa una situación de "emergencia" en el acceso a la vivienda, con precios que han recuperado niveles propios de la burbuja inmobiliaria y una capacidad de compra ciudadana que, según los expertos, "ya ha tocado techo". La advertencia procede de Julián Salcedo, economista y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, quien en declaraciones a esRadio ha lanzado un pronóstico inquietante: "2026 va a ser peor en lo económico, al menos también en la vivienda, que 2025".

Tras un ejercicio que Salcedo ha calificado como "el año de la vivienda", los datos confirman un repunte del 13% en el precio medio de compra, situando al sector "prácticamente al nivel del año 2007", el pico de la anterior crisis inmobiliaria. Sin embargo, el experto considera que "el ciclo se está agotando" y prevé una moderación no por corrección del mercado, sino por agotamiento de la demanda: "La capacidad adquisitiva de los españoles ya ha tocado techo".

El umbral de los 250.000 euros: una barrera infranqueable

Salcedo ha subrayado una realidad contundente: comprar una vivienda por debajo de 250.000 euros en una ciudad media o grande "es prácticamente una quimera". Esta cifra, que implica hipotecas cercanas a los 200.000 euros y cuotas mensuales de entre 1.100 y 1.200 euros, resulta inasumible para la mayoría de los hogares españoles. De hecho, el peso del gasto en vivienda ha superado ampliamente el tope recomendado del 35% de los ingresos familiares, alcanzando el 50% en ciudades como Madrid.

El problema se agrava en el mercado del alquiler, donde los incrementos han sido aún más pronunciados. Mientras el precio de compra ha subido un 13%, los alquileres se han encarecido entre un 17% y un 18% de media nacional, llegando hasta el 50% en la capital. Esta espiral alcista está provocando una reconfiguración social sin precedentes.

Una transformación sociológica: del hogar familiar al 'co-living'

La crisis habitacional está redibujando los modelos de convivencia en España. "Ya no estamos hablando de estudiantes, estamos hablando de adultos de entre 35 y 55 años" que optan por compartir piso o alquilar habitaciones, explica Salcedo. Personas que, tras divorcios o por imposibilidad económica, "no pueden hacer frente al sostenimiento de una casa en solitario".

Este cambio ha impulsado el auge del denominado flex living o co-living, un modelo de vivienda colaborativa que ya atrae la mayor parte de la inversión inmobiliaria en España. Paralelamente, cerca del 30% de los hogares españoles son ya unifamiliares, ocupados por una sola persona, una tendencia al alza que modifica también la tipología de vivienda demandada: apartamentos de 40 a 45 metros cuadrados con un solo dormitorio.

Críticas frontales a la intervención pública

Ante lo que define como una situación de "tal preocupación, de tal emergencia", Salcedo ha reclamado medidas excepcionales y ha cargado contra la gestión administrativa. Califica de "inaceptable" que se tarden entre quince y veinte años en transformar suelo rural en urbano, citando como ejemplos paradigmáticos los retrasos en operaciones urbanísticas madrileñas como Madrid Nuevo Norte o los desarrollos del sureste de la capital.

Más contundente aún ha sido su crítica a las políticas intervencionistas del Gobierno. Limitaciones de precios, declaraciones de zonas tensionadas y suspensiones de desahucios son, en su opinión, medidas que "agravan" la crisis en lugar de resolverla, al "menoscabar la seguridad jurídica" y desincentivar la inversión privada en vivienda de alquiler.

Un recetario urgente: suelo, impuestos e inversión pública

El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios ha propuesto un conjunto de reformas estructurales. En primer lugar, "poner más suelo en el mercado" y "flexibilizar el urbanismo" para reducir los plazos de desarrollo urbanístico a una media de cinco años, frente a las dos décadas actuales.

En segundo término, ha abogado por una rebaja fiscal inmediata. Los impuestos que gravan la vivienda en sus distintas fases representan aproximadamente el 25% del precio final, una carga que considera desproporcionada en un contexto de emergencia. "El Estado y las administraciones públicas deben renunciar a una parte de esos impuestos para hacer la vivienda un poquito más asequible", ha argumentado.

Finalmente, ha reclamado un incremento sustancial de la inversión pública. Mientras países del entorno europeo destinan entre el 3% y el 5% de sus presupuestos a ayudas para la vivienda, España apenas alcanza el 1,5%, "mucho menos de la mitad" de la media comunitaria.

El déficit estructural: España carece de vivienda pública

Salcedo ha identificado la principal diferencia estructural entre España y sus socios europeos: la ausencia de un parque público de vivienda suficiente. "Nuestro parque de vivienda pública está en solo el 2,5% o 3%, que es una tercera parte de lo que hay en Europa", ha explicado. Esta carencia resulta especialmente grave porque priva al país de un "colchón" fundamental para atender a las clases más vulnerables.

El economista ha contrapuesto el modelo español, donde alrededor del 75% de los hogares son propietarios y solo el 24% vive de alquiler, con sistemas como el austriaco. En Viena, ciudad de referencia en políticas de vivienda, el 60% de la población reside en régimen de alquiler gracias a un parque público desarrollado durante un siglo de políticas continuadas.

Esta estructura de propiedad mayoritaria ha funcionado históricamente como salvaguarda social. "Imagínate nuestros jubilados, nuestros padres, que tuvieran que estar pagando ahora un alquiler de más de mil euros mensuales con una pensión que apenas supera esos mil euros. Pues no podrían vivir", ha ilustrado Salcedo. De hecho, el 69% de la riqueza de las familias españolas está materializada en bienes inmuebles, valorados en 7,3 billones de euros, frente a solo 1,7 billones en activos financieros.

El espejismo del ahorro y el fin de un ciclo

El experto ha alertado sobre la pérdida de la "cultura del ahorro" entre las generaciones más jóvenes, atrapadas entre salarios exiguos y precios inalcanzables. "Los salarios son tan justitos que les resulta muy difícil ahorrar", ha reconocido, aunque ha insistido en la necesidad de recuperar hábitos de ahorro y cultura financiera básica.

Con una última advertencia, Salcedo ha anticipado el agotamiento del ciclo expansivo de la economía española. Ese crecimiento del 3% anual y la creación continua de empleo "está llegando a su techo", ha vaticinado, augurando que los años 2026, 2027 y 2028 serán "más duros" que el ejercicio que ahora concluye. Una previsión que, de cumplirse, agravaría aún más la emergencia habitacional que ya sufre el país.