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El precio justo no existe

Mientras la inflación el la zona euro sea moderada, el tipo de interés se moverá suavemente y también el precio del mercado inmobiliario. En suma, es un mercado con probable y prolongada trayectoria alcista, como ha reconocido la OCDE.

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El informe de la OCDE sobre España es bastante más ecuánime y menos alarmante de lo que se ha dejado traslucir en la prensa, aunque hay puntos muy discutibles, sin duda. Como todos los de su tipo, sean del FMI o de la OCDE, no deja de ser un documento condicionado políticamente, donde no se dice lo que el país examinado no quiera que se diga; es, en definitiva, un informe negociado (como los del ¡Hola! con gente VIP) y por eso es milagroso que no sea malo del todo. En todo caso, la prensa apenas ha destacado otra cosa que el omnipresente problema del "calentamiento" del mercado inmobiliario en España, del que la OCDE se atreve a cifrar la sobrevaloración en un 30%. Aquí es donde la OCDE podría haberse ahorrado cualquier cifra, que sólo sería relevante en función de la senda del futuro precio.

En el gráfico se representa el precio de la vivienda en España (euro/m2) relativo a la renta nominal (euros) entre 1995 y 2006. (Puede verse como la evolución de la capacidad adquisitiva a la inversa.)

Relación Precio de la vivienda/ PIB nominal

Relación entre el precio de la vivienda y el PIB nominal

Fuente: INE y Ministerio de la Vivienda

Obsérvese antes que nada la inflexión que empieza a manifestarse en los dos últimos años, debida a la leve desaceleración del precio de la vivienda. Otra cosa destacable es que el mercado inmobiliario empieza su despegue respecto a la renta en 1998, tras un periodo de práctico estancamiento.

Entre 1998 y 2006 hay un incremento del precio un 35% superior a la renta nominal (como ven, una cifra del orden de la estimada por la OCDE como exceso de precio). Ahora bien, si tomamos de año base 1995, entonces el exceso es del 22%, una cifra nada alarmante.

Tomar el periodo 1998 como base es una decisión arbitraria, pues supone tomar los precios inmobiliarios de 1998 como de equilibrio, cuando no hay razones que lo justifiquen. Nada impide pensar que esos precios de 1998 estaban muy bajos en relación a una serie de factores que entran en la formación del precio de cualquier activo: el crecimiento esperado de España, el tipo de interés, la mayor estabilidad de España al entrar en el euro, sin descartar una infravaloración visible respecto a otros mercados inmobiliarios europeos... De hecho, antes de 1998 los precios inmobiliarios languidecieron hasta un nivel inusitado respecto a la renta.

La vivienda es un activo y, como en todo activo, en su demanda se vuelcan unas expectativas de renta futuras. Su precio es función de esas rentas esperadas, actualizadas por una tasa de descuento. Con la tasa de descuento (o tipo de interés) esperada, el valor actual de ese flujo de renta sigue siendo alcista. Y mientras la inflación el la zona euro sea moderada, el tipo de interés se moverá suavemente y también el precio del mercado inmobiliario. En suma, es un mercado con probable y prolongada trayectoria alcista con los datos actuales, como ha reconocido la propia OCDE. Otra cosa es que Zapatero y sus socios, a base de acumular despropósitos y torpezas, como dinamitar las instituciones, acosar y coaccionar a los propietarios, etc., acaben por inyectar una desconfianza que abata esas expectativas, lo que no es en absoluto descartable. Al final, en economía, siempre se vuelve a la política.

Luis Hernández Arroyo es autor del blog Cuaderno de Arena.

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