En España ha habido un vacío legislativo hasta 1999 en el campo de las edificaciones, ya que la única legislación aplicable era el Código Civil, ya fuera dentro del contrato de obra o dentro de la responsabilidad extracontractual, pero con una regulación muy parca y que no resolvía los problemas prácticos que esta materia creaba, problemas que eran resueltos por el avance de la jurisprudencia: el concepto de ruina, del promotor, etc.
No es hasta la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/99 de 5 de noviembre (que ha entrado en vigor el 5 de mayo del año 2000), cuando se resuelve el problema legislativo existente: un vacío legal que provocaba una falta de control en el mantenimiento de los edificios, ya que en muchos casos el escaso interés de los propietarios por su propiedad hacía que no se realizaran las operaciones necesarias de reparación. Para finalizar, algunas edificaciones acababan con una declaración de ruina por la falta de habitabilidad.
La mencionada Ley, en su artículo 19, obliga a la existencia de un seguro de responsabilidad decenal de las edificaciones, futuras y también anteriores a la Ley de ordenación de la Edificación. La propia existencia de la Ley hace que las compañías de seguros, para la concesión de sus pólizas, requieran de un control.
A su vez, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, de acuerdo con la reforma proveniente de la Ley 8/99, requiere –en su artículo 9– a todas las comunidades de propietarios la dotación de un fondo de reserva o un contrato de seguro que asegure los daños que puedan provocarse en el edificio.
Todo ello lleva a que, siendo las competencias en materia de ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística –de acuerdo con la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local— de los Municipios, el Ayuntamiento de Madrid haya regulado esta materia por medio de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, dando unos plazos para la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE).
En el caso de este edificio, el plazo para pasar la ITE finalizaba en un primer momento a finales del año pasado, pero este plazo fue modificado posteriormente por el propio Ayuntamiento hasta el mes de junio de este año.
La ampliación de este plazo proviene de los problemas que las comunidades de vecinos habían encontrado para llevar a la práctica la ITE, aunque el propio Ayuntamiento de Madrid había indicado que no admitiría más prórrogas en el futuro, que no tiene obligación alguna de comunicar a los propietarios afectados la obligatoriedad de realizar esta inspección técnica y que la negativa a realizar la inspección podía ocasionar la realización de la ITE por parte de la Gerencia de Urbanismo, con cargo a la propia comunidad de vecinos, además de las multas (de 75.000 ptas. y con un máximo de tres) que en su caso se pudieran imponer por el incumplimiento de estos plazos.
Ramón Villota-Coullaut es abogado