El sector y, sobre todo, el Gobierno, se agarra con fuerza a los datos oficiales de los últimos meses para tratar de vender a la opinión pública que el deseado ajuste inmobiliario ha llegado a su fin, tratando así de estimular la venta de pisos.
Las operaciones de compraventa de viviendas repuntaron en mayo por quinto mes consecutivo (un 11,9% interanual), aunque de forma más moderada que en abril, cuando crecieron un 17,6%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Mientras, el precio medio de la vivienda nueva en las principales capitales de provincia españolas se redujo un 0,8% en el primer trimestre, hasta situarse en 2.537 euros por metro cuadrado construido, según el último informe de Sociedad de Tasación.
Se trata de un descenso bastante inferior al registrado en los tres primeros meses de 2009, cuando el precio de la vivienda nueva bajó un 4,5%. Ambos datos (aumento de ventas y menor caída de precios) han sido interpretados como un síntoma de que el mercado se aproxima a una fase de estabilidad.
Sin embargo, los expertos del sector no coinciden con este diagnóstico. Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com, insiste en advertir que "el ajuste no ha terminado". En su opinión, España se enfrenta al siguiente dilema: "Seguir asistiendo a ajustes imperceptibles durante años o a un ajuste significativo que devuelva los precios a niveles de accesibilidad para la mayor parte de los compradores". Algunas de las medidas puesta en marcha por el Gobierno están obstaculizando dicha corrección de precios.
En este sentido, un reciente informe publicado por el semanario británico The Economist alerta de que España sigue estancada en precios de burbuja. En concreto, los pisos siguen sobrevalorados algo más de un 50% en el primer trimestre de 2010, si el precio de venta se compara con la rentabilidad anual (alquiler) de los inmuebles. De este modo, el mercado inmobiliario español se situaría como el tercero más sobrevalorado (inflado) del mundo, tan sólo superado por el de Australia (61,1%) y Hong Kong (53,6%).
Este estudio se suma al elaborado por el Instituto Juan de Mariana (IJM) a cierre de 2009, en el que se advertía que el precio de los pisos aún tendría que bajar un 20%, como mínimo, para regresar a sus "fundamentales históricos". Es decir, al PER (ratio entre precio de venta y alquiler) medio de las últimas décadas (19,5 años de alquiler para amortiza la compra del piso).
Sin embargo, el IJM añadía que "la media histórica del PER en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender [más de 1 millón, según datos oficiales], la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del PER, no puede descartarse en absoluto que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales".
Es decir, según ambos informes el precio de los pisos en España aún tendría que bajar entre un 20% y un 50% para que la necesaria corrección tenga lugar. Ante tal escenario, no es de extrañar que la agencia de calificación Fitch avance que la vivienda seguirá bajando en España hasta 2012. Y es que, los precios deberían caer de media un 30% respecto a los máximos alcanzados en 2008.