La izquierda española lleva años reivindicando el fin de los pisos turísticos como supuesta solución al encarecimiento de la vivienda. Sin embargo, experimentos similares como los que se han dado en Nueva York ponen de manifiesto que este tipo de soluciones pueden resultar contraproducentes, en la medida en que golpean el turismo pero no resuelven el problema del acceso a la vivienda.
Una noche de hotel en Nueva York costaba en 2022 un promedio de 320 dólares. Sin embargo, esta cifra se ha disparado hasta los 475 dólares en 2024. La inflación acumulada observada durante este periodo fue del 9%, de modo que 125 de los 155 dólares de incremento se deben a una subida de precios por encima del nivel general de IPC.
¿Qué ha ocurrido para que se produzca esta evolución? La clave, como apunta un informe de Idealista, está en la prohibición de los pisos turísticos, que han quedado sujetos a severas restricciones a raíz de la aprobación de una ordenanza municipal anunciada en 2022 e introducida desde 2023. La norma (LL18) limita los alquileres de menos de 30 días a situaciones muy específicas, obligando a que el propietario resida también en el domicilio e impidiendo que el alojamiento ofrecido sea para más de dos personas.
Con la ordenanza LL18, el número de viviendas turísticas ofrecidas por la plataforma de referencia del sector, Airbnb, ha caído a plomo. Si en el año 2023 había unas 22.000 residencias disponibles, en 2024 apenas quedaban 5.000 opciones en el mercado. La caída es cercana al 80% y, como era de esperar, ha obligado a los turistas que se hospedan en Nueva York a pagar precios mucho más altos por alojarse en sus establecimientos, que ya solamente compiten con la quinta parte de pisos turísticos que hace apenas tres años.
La ordenanza municipal aprobada por las autoridades neoyorquinas entró en vigor en 2023, ejercicio durante el cual el precio medio de los hoteles subió de 320 a 400 dólares por jornada. En 2024, primer curso en que la regulación estuvo en vigor de enero a diciembre, el coste de alojarse una noche en la Gran Manzana pasó a 475 dólares. El incremento, pues, es del 48%. Eso sí: las cifras de temporada alta son aún más costosas, con precios que rondan los 1.000 dólares.
Durante este mismo periodo, la cifra de unidades residenciales disponibles en el mercado de alquiler ha caído, que no aumentado, de modo que los neoyorquinos no se han beneficiado del incremento de oferta que anticipaban los promotores de la regulación. EasyStreet, la web de referencia en el mercado inmobiliario de la ciudad, contaba 34.858 pisos disponibles para arriendo en septiembre de 2023, cuando entró en vigor la ordenanza. Sin embargo, en marzo de 2025, esta cifra había caído a 32.049 unidades.
Mirando a largo plazo, parece evidente que la oferta de pisos para alquiler crecía con fuerza hasta mediados de la década de 2010. Desde entonces, y con la salvedad del repunte que se observó durante la pandemia del covid-19, este indicador se ha mantenido más o menos estable. Lo vemos en el siguiente gráfico, nuevamente formado con datos de EasyStreet.
Es importante recordar que el programa 421-A, que proporcionaba exenciones fiscales a los desarrolladores que construían viviendas nuevas, ha sido anulado por las autoridades neoyorquinas. La falta de este incentivo, empleado para construir el 68% de las nuevas unidades residenciales de la ciudad en la última década, ha traído consigo una disminución en la construcción de nuevas unidades de alquiler, puesto que los desarrolladores enfrentan mayores cargas fiscales sin estas exenciones. Asimismo, la burocracia municipal ha venido concediendo menos permisos de construcción, con una reducción cercana al 15% en la década pasada.
Controles de precios
Sin incentivos fiscales y con más trabas para construir, es difícil atajar el problema de la falta de stock de vivienda para alquiler. Las autoridades municipales creían que persiguiendo el alquiler turístico se podría lograr un repunte de las unidades disponibles para arriendo, pero los programas de control de precios que están en vigor en dicho segmento han impedido que se produzca este cambio. De hecho, son esos controles de precios los que hicieron que tantos propietarios prefiriesen dedicar sus inmuebles al alquiler turístico y, puesto que tal opción ha quedado severamente restringida, los dueños de estos activos han optado por buscar nuevas fórmulas que no impliquen quedar sometido al régimen de control de precios que se aplica a los arriendos.
Nueva York cuenta con 3,7 millones de unidades residenciales. De esta cifra, 2,3 millones se enmarcan en el ámbito del alquiler, mientras que 1,4 millones se mantienen en régimen de propiedad u otras fórmulas similares. De los 2,3 millones dedicados al arriendo, alrededor de 1 millón están sujetos al programa de alquiler regulado. Los aumentos del alquiler los fija un organismo público, los contratos se deben renovar de forma casi obligatoria salvo bajo supuestos muy determinados y la incorporación de mejoras en el inmueble no siempre permite revisar al alza los precios. Este tipo de normas aplican al 43% de las viviendas de alquiler.
El caso es que, pese a todo el intervencionismo descrito en los párrafos anteriores, los precios del alquiler, que alcanzaban un promedio mensual de 2.764 dólares cuando se introdujo la nueva ordenanza en 2022, han aumentado hasta los 2.840 dólares en febrero de 2025. Por tanto, el saldo final que hoy presenta el mercado neoyorquino es uno de menos oferta y precios más altos, a lo que se debe sumar el golpe propiciado a los turistas, que pagan precios mucho más elevados.