"Rentistas especuladores", "delincuentes de la vivienda" o "secuestradores del derecho a la vivienda" son algunos de los descalificativos que se pueden leer en redes sociales insultando a los inversores inmobiliarios que tienen sus viviendas en alquiler vacacional o turístico. Sin embargo, pocos de los que acusan a los inversores de especular con un derecho constitucional se cuestionan el recorrido legislativo que ha hecho a los inversores ofrecer sus inmuebles a la demanda turística.
Según un estudio de pisos.com difundido en los últimos días, el alquiler vacacional en zonas turísticas como Baleares, la Costa Brava o la Costa de la luz durante los meses de verano puede llegar a generar mayores ingresos durante el período estival que un alquiler convencional durante todo el año. En este mismo, se explica que en la Costa del Sol y, en concreto en Málaga, un alquiler vacacional puede llegar a generar 10.684 euros; mientras que el alquiler convencional en esta misma ciudad ingresaría anualmente 15.965 euros. Es decir, que el alquiler vacacional en verano llegaría a ingresar más del 65% de los ingresos anuales de un alquiler vacacional.
Sin embargo, el estudio se limita a hablar de los ingresos que generan, sin tener en cuenta los costes del alquiler vacacional como la limpieza o la gestión continua del alquiler por días o semanas. Si nos fijamos en las empresas —ya que los particulares tributan de forma diferente si destinan su inmueble al alquiler vacacional o al convencional—, esta diferencia de ingresos no se corresponde con las ganancias.
De hecho, un inversor que tiene varios inmuebles en Málaga ha asegurado a Libre Mercado que, al tener que subcontratar los servicios de limpieza y de gestión, no le saldría a cuenta destinarlos al alquiler vacacional. En todo caso, ha incidido, sería más rentable hacer uso del alquiler de temporada durante los nueve meses de baja demanda y posteriormente dedicar durante los meses de verano esa misma vivienda al alquiler vacacional. Aun así, al considerar que esta gestión le llevaría mucho más tiempo y que la demanda del alquiler de temporada es menor que el arrendamiento convencional, este suscribe contratos de alquiler por más de un año de duración.
La legislación empuja al turismo
Por otra parte, si nos fijamos en el caso de un inversor que tiene sus inmuebles en la capital de España, se da que la demanda turísticas es mayor durante todo el año que en verano; por lo que es más rentable el vacacional. Es la situación del inversor y arquitecto Jon Goitia, que comenzó su negocio de compra-venta de inmuebles en 2003. Desde entonces hasta el año 2018 Goitia se dedicó a comprar pisos, reformarlos y posteriormente venderlos; algo con lo que no tuvo "excesivo éxito" debido al escaso capital con el que contaba.
En 2018, el arquitecto dio "con la tecla" y comenzó a comprar locales comerciales para dividirlos y hacer pequeñas viviendas de menos de 30 metros cuadrados que eran vendidas a jóvenes como su primera vivienda. Ya contando con capital de socios inversores, reinvirtió las ganancias en el negocio y generó un volumen que le aportaba grandes ganancias. Posteriormente en 2023, el Ayuntamiento de Madrid modificó el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) subiendo el mínimo de metros de una vivienda a 40m2; por lo que Goitia se vio obligado a cambiar su modelo de negocio.
De vender estudios de unos 30m2 a jóvenes para su primera vivienda o que estos fuesen alquilados por otros inversores a esos mismos jóvenes en alquiler convencional, pasó a convertir los inmuebles que tenía en venta al alquiler vacacional. "Con este cambio, ya no me interesaba convertir locales en viviendas de 40 m2 porque la gente joven ya no se los podía permitir y el que sí puede pagar por un piso de más de 40m2 no iba a querer vivir en un bajo que daba a la calle, iba a buscar comprarse un tercer o cuarto piso", ha recalcado el inversor en declaraciones a Libre Mercado.
Más tarde, las viviendas vacacionales en la capital también pasaron a ser mínimo de 40 m2, por lo que la legislación volvió a empujar a Goitia hacia otra figura, la del apartamento turístico. Esta actualmente puede seguir siendo de 21m2 útiles, si bien hay que tener mínimo cuatro viviendas para que estas puedan ser consideradas como tal y alquiladas en las plataformas de alquiler turístico.
Aquellos que tenían una o dos viviendas de unos 40 m2 han pasado a alquilarlas por temporadas, una figura que permite a los arrendatarios alquilarlos por unos meses determinados siempre y cuando el inquilino tenga justificación como tener que pasar cierto tiempo en una ciudad por designación laboral con fecha de finalización.
El alquiler turístico es antiokupa
El recorrido de Goitia demuestra cómo las políticas de vivienda han ido desplazando a los inversores inmobiliarios a determinados usos de la misma. Un buen ejemplo de ello es la prohibición de los desahucios a personas con supuestos de vulnerabilidad que llevó a cabo el Gobierno presidido por Pedro Sánchez con motivo de la pandemia y que ha sido prorrogada hasta el día de hoy por las presiones políticas de sus socios.
Este hecho a llevado a inversores inmobiliarios a destinar sus viviendas —sean de la dimensión que sean— al alquiler turístico; ya que este no se puede okupar porque el alojamiento de forma permanente está prohibido, según la licencia de estos inmuebles. En este sentido, al estar prohibido empadronarse en esa vivienda, no tendría efecto que un okupa alegase haber estado viviendo en el inmueble por un tiempo determinado.
"Ni me planteo volver al convencional"
A estos inconvenientes que la legislación ha impuesto sobre el alquiler convencional, se le suma que, al menos en la ciudad de Madrid, la facturación anual de un alquiler turístico no sólo es mayor a la de un convencional, sino que la supera por tres, según los cálculos de Goitia. Este sentencia que, aunque no maneja cifras exactas de la diferencia de ganancias, las del alquiler turístico son mayores en la capital. "Yo ya ni me planteo volver al alquiler convencional", ha subrayado el arquitecto.
En concreto, la empresa de Goitia maneja 15 inmuebles de arrendamiento turístico y se encuentra en expansión construyendo ocho más. La mayoría de estos se encuentran en el noreste de Madrid, aunque asegura que los más solicitados son dos que tiene cercanos al Intercambiador de Avenida América. Estos tienen un coste cercano a los 70 euros por noche en temporada baja y a los 100 euros por noche en temporada alta, a lo que hay que sumar un importe de limpieza de 35 euros —independientemente de las noches que se alquile—. El inmueble también ofrece una plaza de garaje gratis.
La crítica política sin solución real
Al dedicarse al negocio inmobiliario, el inversor ha recibido duras críticas e incluso insultos tanto por redes sociales como en reuniones de vecinos en comunidades de las que dispone un inmueble que antes de obtenerlo, recuerda, estaba abandonado. Estas críticas han sido alentadas por las formaciones políticas de izquierdas en los últimos años criminalizando la inversión inmobiliaria. "No es plato de buen gusto que estés haciendo una actividad legal, que cumplas toda la normativa, que pagues tus impuestos y te estén llamando delincuente prácticamente", dice Goitia sobre los insultos que recibe.
En otro orden de cosas, este diario ha consultado a un trabajador de una gran empresa dedicada a la inversión inmobiliaria que ha destacado que, además de estas críticas, las formaciones políticas que han estado en el Gobierno no han aportado soluciones reales pasando por la fallida Ley de Vivienda. "Las viviendas turísticas están en el foco pero son el chocolate del loro de la problemática de la vivienda", ha espetado.
Falta incentivo a la construcción
Este mismo experto se ha apoyado en un estudio de La Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) que destapaba el pasado año el desastre de la descompensación entre la oferta y la demanda de vivienda. Este prevé que es necesaria la construcción de 200.000 viviendas al año para acompasar a la creciente demanda cuando actualmente ni si quiera se llega a 100.000 viviendas construidas anualmente.
Una construcción de viviendas que, a pesar de las sucesivas promesas del Ejecutivo de Sánchez antes de los comicios de 2023 —prometió más de 180.000 viviendas de las cuales no se ha vuelto a saber nada—, no se apoya suficientemente. De hecho, este trabajador reclama la construcción de parque público de vivienda dedicado también al alquiler contando con la inversión privada y que haya incentivos para la misma.
Un 60% más en costes de producción
"No puede ser que se nos diga que el derecho a la vivienda está recogido en la Constitución como un derecho fundamental y luego los costes de construcción directos se paguen más un 10% de IVA y los indirectos —como la contratación de un arquitecto— tengan el 21% de IVA", ha denunciado antes de apostillar que estos costes de por sí han subido alrededor de un 60% en los últimos cinco años
Además, mientras que la venta de nuevos inmuebles cuenta con la deducción del IVA para las constructoras –puesto que lo paga el comprador—, el de la construcción para alquilar tiene que ser pagado por el inversor, que no puede trasnmitir el IVA al inquilino.
La CAM, un ejemplo a seguir
Por ello, ha recomendado que el modelo a seguir es el que se está llevando a cabo desde la Comunidad de Madrid. Es decir, el de la concesión de terrenos a inversiones privadas para que estos alquilen los inmuebles los próximos 75 años con condiciones concretas. Un tiempo superior al de 15 años que se otorgaba en su día a las viviendas de Protección Oficial. Todo ello, con el objetivo de conseguir "un parque público de vivienda estable".