Enésimo mazazo al propietario. Una nueva ley del Ministerio de Justicia obliga a los dueños de viviendas a tener que realizar un intento de negociación con los okupas antes de poder demandarlos por la vía civil. Se trata de la Ley de Eficiencia del Servicio Público de Justicia que entró en vigor el pasado mes de abril y que ha pillado a muchos propietarios por sorpresa.
Esta nueva norma establece que, "salvo excepciones -tutela de derechos fundamentales, filiación, concursales, medidas cautelares o casos de violencia de género-, será obligatorio acreditar el intento de solución extrajudicial antes de interponer una demanda" civil o mercantil. Así, los delitos de okupación que no estén tipificados como allanamiento de morada o usurpación no están dentro de estas excepciones. Por tanto, sus afectados deberán ofrecer un trato a los delincuentes a través de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC).
Así quedó establecido por los magistrados de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid a finales del pasado mes de septiembre. En un documento, estos magistrados han unificado criterios y corroboran que los procedimientos de desahucio por falta de pago (inquiokupas) y por precario (cuando el okupa no tiene consentimiento del dueño ni título para estar en el inmueble) tienen que pasar por el MASC.
Entre las imposiciones contempladas, se encuentra "la mediación, la conciliación, la opinión experta independiente, la oferta vinculante confidencial, la abogacía colaborativa y la negociación directa entre las partes" añadía el departamento de Bolaños hace poco más de seis meses.
"¿Qué han hecho mal los dueños?"
La indignación de propietarios y abogados con este asunto es total. ¿Qué han hecho mal los dueños de las viviendas? ¿por qué les obligan a gastarse dinero en un mediador? se pregunta la abogada y mediadora del departamento de inmuebles de Legálitas, Elena Herranz, en declaraciones a Libre Mercado.
Herranz califica esta nueva obligación como "un paripé bajo la excusa de descongestionar la Justicia, que es el verdadero problema de nuestro país: la saturación de los juzgados. Es una pena que, en el mejor de los casos, a un propietario con un inquilino caradura, que no es calificado como "vulnerable", pero que no quiere ni pagar ni irse, le cueste 8 meses echarlo".
Para esta profesional, la nueva Ley de Eficiencia del Servicio Público de Justicia "contribuye, incluso, "a retrasar 30 días más el proceso de desahucio. Primero, el propietario tiene que ponerse en contacto con el okupa con el trámite correspondiente y tiene que esperar 30 días para ver si el okupa le responde, que normalmente ni lo hace" explica. "Tanto el inquiokupa como el okupa, que se enfrenta a la vía civil porque, por ejemplo, ha dado una patada en la puerta a una segunda residencia, lo tienen todo estudiado para aprovecharse de las leyes que despenalizan la okupación. Últimamente, lo que estamos viendo es que el dueño acaba pagando a los okupas para que se marchen de su propia casa. Es un escándalo" añade.
"En el 90% de los casos no hay pacto"
En una línea similar va la directora de Le Morne Brabant Abogados, Alegría Cuevas. "Nos encontramos ante un nuevo escalón para acceder a la justicia porque es una obligación que encarece el coste del proceso. Eso sí, yo tengo intención de incluir los gastos del mediador colegiado que hay que contratar antes dentro de los gastos del proceso de desahucio, pero veremos en qué queda". Cuevas considera que el papel del mediador "es una buena idea a priori". En países como Reino Unido "funciona muy bien, pero en España nos estamos encontrando con que, desde abril, en el 90% de los casos de desahucio no hay pacto entre las partes".
La abogada asegura que esta nueva obligación "ha caído como un jarro de agua fría entre el colectivo de propietarios con los que trabajamos. Es un golpe más dentro del maltrato al que están sometidos". Esta profesional afirma que "la justicia está colapsada, y si la justicia llega tarde, deja de ser justa". También corrobora que, actualmente, el dueño de un piso tiene que "esperar entre 8 y 10 meses para echar a un inquilino moroso que no es considerado "vulnerable". Si es "vulnerable", hablamos de más tiempo" lamenta.
"Un guiño a los okupas"
El abogado experto en derecho inmobiliario Emilio Rojas recuerda que "siempre ha habido medios alternativos a la jurisdicción para no tener que acudir a los tribunales (arbitraje, mediación, conciliación...), y los abogados somos los primeros interesados en llegar a acuerdos con el abogado del contrario porque sabemos del retraso que tienen jueces y tribunales. La novedad ahora es que es imperativo, de obligado cumplimiento, porque si no, no nos van a admitir la demanda. Mi opinión, constatada y compartida, es que la norma está bien intencionada, pero no creo que se vayan a descargar los juzgados. Lo que va a ocurrir, una vez superado el requisito de intento de llegar a un acuerdo, es que el ciudadano va a acudir a los tribunales, pero más tarde. De todos los intentos que hemos hecho ya, solo una minoría no acude".
En el caso de los desahucios, "¿a qué pacto voy a llegar con un señor o señora que me debe entre 6 y 12 rentas por valor de cantidades medias de entre 5.000 a 30.000 euros? ¿Y con un precarista que no paga ni un euro por la vivienda y que va a hacer todo lo posible por alargarlo? se pregunta Rojas. "No digo que sea imposible, pero a no ser que el dueño les ofrezca dinero, no van a aceptar" sentencia.
En su despacho, "el 80% de los desahucios que nos encontramos en el despacho son por reclamación de rentas y la inmensa mayoría de propietarios son personas de a pie que les ha costado muchísimo adquirir esa vivienda". Rojas lamenta que "por si no tuvieran suficiente con enfrentarse a plazos indeterminados con la justicia y con afrontar los gastos de abogado y procurador, ahora, esto".
En materia de vivienda, este profesional ha comprobado que "desde 2019", con Pedro Sánchez en el Gobierno, "se han disparado los conflictos entre los propietarios y los inquilinos" asegura el abogado. La normativa "parece que es un guiño a los okupas y en la que parece que propietario tiene que pedir disculpas por querer recuperar algo que es suyo".
"La obligatoriedad de cumplir con el MASC no hace más que crear inseguridad jurídica y obliga al propietario a renunciar a sus derechos. O le perdono las deudas, o me presento en su casa para llegar a un acuerdo o tengo que dar más plazos al inquilino... Luego nos preguntamos por qué no hay vivienda" añade. "Estamos ante una norma burocrática que es un despropósito" concluye.
¿De obligado cumplimiento?
Preguntados por cómo quedaría la obligatoriedad de acudir al MASC en el resto de España, al tratarse de una unificación de criterios por parte de los Juzgados de Primera Instancia de Madrid, los tres profesionales coinciden en que no es obligatorio fuera de la región aunque sienta un precedente en todo el país.
"Esos criterios van a ser influyentes pero no vincula a jueces de otras provincias" señala Rojas. "El documento de septiembre solo es de obligado cumplimiento en los juzgados de Madrid, aunque suele ser habitual que Madrid lo dicte y muchos juzgados del resto de demarcaciones lo sigan" apunta Cuevas. "Esto no es obligatorio, pero es doctrina para el resto de jueces, cuya mayoría se apoyará en esta unificación de criterios llegado el caso" considera Herranz.